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15.01.2003

11:17 Uhr

Institute müssen über versteckte Innenprovision bei der Finanzierung von Immobilien nicht aufklären

BGH stärkt Position der Banken

Darlehensverträge für kreditfinanzierte Immobilien können widerrufen werden. Seit der Europäische Gerichtshof und der Bundesgerichtshof dies grundsätzlich geklärt haben, diskutieren Verbraucherschützer, Banken und Juristen über die Konsequenzen. Ein neues Urteil bringt Klarheit.

HB / mv DÜSSELDORF. Im April vergangenen Jahres sorgte der Bundesgerichtshof (BGH) für Aufsehen, als er die grundsätzliche Widerrufsmöglichkeit von Immobilienkreditverträgen, die an der Haustür abgeschlossen werden, anerkannte und damit die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) umsetzte. Die Diskussionen um die Konsequenzen des damaligen Richterspruchs sind seither nicht verstummt. In einer aktuellen Entscheidung nimmt der BGH nun Stellung zu einigen Fragen, die insbesondere die Banken beschäftigen.

Schließt ein Vermittler in den privaten Räumen eines Kunden ein Immobiliengeschäft ab, begründet diese "Haustürsituation" nach Auffassung des BGH nicht unbedingt auch ein Widerrufsrecht gegenüber der Bank, die das Geschäft mit einem Darlehen finanziert. Dies hatte das Berufungsgericht in dem entschiedenen Fall schon deshalb angenommen, weil sich die Bank "das Handeln des Vermittlers objektiv zunütze" gemacht habe. Ein bisschen mehr müsste das Gericht schon ermitteln, um dies festzustellen, meinten die Karlsruher Richter und verwiesen auf die Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, auf die auch die amtliche Begründung zum früheren Haustürwiderrufsgesetz - seit der Schuldrechtsreform in?s BGB integriert - Bezug nehme. Danach sei die Haustür-Vermittlung einer kreditfinanzierten Wohnung der Bank nicht allein deshalb zuzurechnen, weil sie wusste, dass die Wohnung von einer gewerblich tätigen Bauträgergesellschaft und über einen Vermittler verkauft wurde. Die kreditgebende Bank müsse deshalb die Umstände des Vertragsschlusses auch nicht durch Nachfrage ermitteln. Das gelte besonders in dem entschiedenen Fall, so der BGH: Denn nach der Aussage eines Zeugen sei die Bank im Zusammenhang mit der Finanzierung des konkreten Objekts zum ersten Mal mit dem Vermittler in Kontakt gekommen und habe deshalb keine Anhaltspunkte über die Geschäftspraktiken gehabt.

Eine weitere Frage klärt der BGH: Eine Widerrufsbelehrung nach den inhaltlichen Vorgaben des jetzt ebenfalls im BGB integrierten Verbraucherkreditgesetzes genügt nicht den Voraussetzungen, die für den Widerruf von Haustürgeschäften gelten. Die Konsequenz: Wird - wie im konkreten Fall - lediglich darauf hingewiesen, dass nach Auszahlung des Kredits ein Widerruf nicht wirksam sei, wenn der Kreditnehmer die Summe nicht innerhalb von zwei Wochen zurückzahlt, fehlt die für Haustürgeschäfte erforderliche Widerrufsbelehrung. Und dann kann der Kunde - wie BGH und EuGH bereits entschieden haben - auch nach Ablauf der eigentlichen Widerrufsfrist noch von seinem Vertrag zurücktreten.

Das Berufungsgericht, an das der BGH das Verfahren zurückverwies, wird daher zunächst zu klären haben, ob die Bank so viel über die Art des Vertragsschlusses wusste, dass auch der Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank und nicht nur der Kaufvertrag über die Immobilie widerrufen werden kann. Dabei müssten die Richter des Oberlandesgerichts jedoch berücksichtigen, dass der BGH Realkreditverträge und das finanzierte Grundgeschäft grundsätzlich nicht als so genannte verbundene Geschäfte ansieht. Dies war im vergangenen Jahr nicht zuletzt deshalb heftig diskutiert worden, weil den Immobilienbesitzern, die ihre als Steuersparmodelle erworbenen Wohnungen - vorzugsweise in den neuen Bundesländern - loswerden wollten, weil sich die vollmundigen Versprechen der Vermittler über Vermietbarkeit und Rendite nicht realisierten. Da wäre es für die geprellten Wohnungseigentümer die beste Lösung gewesen, wenn sie nach dem Widerruf der Verträge den Banken statt der Kreditsumme einfach die ungeliebten Immobilien überschreiben könnten. Dieser Hoffnung hat der BGH nun erneut einen Dämpfer verpasst: Trotz breiter Kritik sehen die Richter "keinen Grund, von der genannten Rechtsprechung abzuweichen."

In dem Fall ging es außerdem um die Frage, ob die Bank bei einem kreditfinanzierten Immobiliengeschäft verpflichtet sei, über "versteckte Innenprovision" aufzuklären, die nach Ansicht der Kläger 17,2 % des Gesamtnettokreditbetrages ausgemacht habe. Die BGH-Richter sind nicht der Ansicht, dass die Banken - selbst bei einem Wissensvorsprung - den Kunden darüber informieren müsse, dass der Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des Objekts stehe - es sei denn, die Bank müsste von einer "sittenwidrigen Übervorteilung" des Kunden ausgehen. Dafür hatten die Kläger aber nicht genügend vorgetragen.

Die Karlsruher Rechtsanwältin Ursula Rörig kritisiert in einer in der "Zeitschrift für Wirtschaftsrecht" veröffentlichten Anmerkung, dass der BGH in seinem Urteil wichtige europarechtliche Fragen nicht erörtert habe. Die EU-Richtlinie zu Haustürgeschäften knüpfe vor allem an Verbraucherinteressen an. Deshalb müsste es für einen Widerruf des Darlehensvertrages ausreichend sein, wenn die Bank wusste oder wissen musste, dass der Vertrag in den Privaträumen des Kunden abgeschlossen wurde. Aus gemeinschaftsrechtlicher - verbraucherschützender - Sicht sei es auch nicht zwingend, dass zwischen Realkreditvertrag und Immobiliengeschäft keine wirtschaftliche Einheit bestehe, wie es der BGH betonte.

Aktenzeichen:
BGH: XI ZR 3/01

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