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25.01.2003

07:00 Uhr

Investoren machen einen Bogen um bunt zusammengewürfelte Gebäudeportfolios

Immobilienpakete suchen Käufer

VonAnne Wiktorin

Ein Unternehmen muss nicht in den eigenen vier Wänden wirtschaften. Wenn es seine Immobilien verkauft, dann hebt es stille Reserven und verschafft sich Liquidität. Das haben viele Gesellschaften erkannt und schnüren ihr Immobilienvermögen zu Paketen zusammen. Portfolioverkäufe werden zunehmen.

DÜSSELDORF. Bis vor ein paar Jahren stand für Wolfgang Fink, Chef der Allianz Immobilien GmbH, noch unverrückbar fest: Sollen Immobilien aus dem Bestand veräußert werden, dann nur en detail. "Im Einzelverkauf lassen sich bessere Preise realisieren", so seine Begründung. Inzwischen hat der Manager umgedacht. Denn so lukrativ es auch sein mag, Objekte scheibchenweise abzustoßen, so zeitraubend ist das Geschäft. "Ein klarer Nachteil", hat Fink erkannt, vor allem, wenn man sich von größeren Beständen trennen will. Um das Geschäft zu beschleunigen, schnürt er längst so genannte Immobilienpakete - jüngst ein Portfolio aus Wohnimmobilien in zwei deutschen Großstädten. Die Kaufverhandlungen seien in vollem Gange.

Paketverkäufe, so scheint es, liegen im Trend. Der diesjährige Immobilienkongress Cimmit in Wiesbaden widmete gleich mehrere Veranstaltungen diesem Thema. "Für die Immobilienbranche sind Portfoliotransaktionen eine große Bereicherung", sagt Werner Doetsch, Direktor der Westdeutschen Immobilien Bank. Und Ulrich A. Graebner, Geschäftsführer des Frankfurter Spezialberaters Drueker & Co. ergänzt: "Es spricht einiges dafür, dass sie auch in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen werden."

Denn nicht nur Versicherungen stehen angesichts schwacher Aktienmärkte vor der Aufgabe, ihre Immobilienportfolios zu bereinigen. Auch in vielen Großkonzernen wächst der Druck, durch den Verkauf von Immobilien stille Reserven zu heben, die Bilanz zu entlasten und die Liquidität zu erhöhen. Beispiel Deutsche Telekom: Sie meldet für das vergangene Jahr 1,7 Mrd. Euro Erlös aus Immobilienverkäufen. Touristikriese Tui trennte sich Ende 2002 von seinem Wohnungsbestand in Salzgitter, eine Altlast aus Zeiten, als der Konzern noch Preussag hieß. Die rund 14 000 Mietwohnungen der WAG Salzgitter Wohnungs-GmbH kaufte für knapp 300 Mill. Euro die zur Sparkassengruppe gehörende Deutsche Anlagen GmbH-Leasing in Mainz. Und bereits im Januar 2002 veräußerten Allianz und Hochtief ihre Anteile an der Münchener Immobilien-AG Monachia an die Immobiliengruppe Doblinger. Der Kaufpreis für das Unternehmen, das rund 1 500 Wohnungen und 500 Gewerbeimmobilien im Raum München besitzt, betrug gut 373 Mill. Euro.

Doch Graebner gießt Wasser in den Wein. "Weniger erfolgreiche und sogar gescheiterte Portfoliotransaktionen verunsichern derzeit den Markt, Verkäufer und Investoren werden zusehends zurückhaltender." Vor allem der bereits Ende vergangenen Jahres erwartete, dann jedoch überraschend gestoppte Verkauf der gesamten Einzelhandelsimmobilien der Düsseldorfer Metro AG drückt auf die Gemüter. Immerhin 357 Gebäude und Grundstücke, darunter Kaufhof-Warenhäuser, Praktiker - Baumärkte und SB-Märkte wie Real oder Extra sollen auf einen Schlag den Eigentümer wechseln. Metro will die ehemals eigenen Immobilien dann zurückmieten.

Bei einem Kaufpreis zwischen drei und vier Mrd. Euro ist der Kreis potenzieller Investoren allerdings mehr als übersichtlich. "US-amerikanische Investmentbanken sind die einzigen, die ein solches Volumen überhaupt schultern können", weiß Elfie C. Garthe, Expertin für Immobilienkapitalmärkte bei Jones Lang LaSalle (JLL) in Frankfurt. Zwei Bieterkonsortien - Merrill Lynch, Blackstone und die deutsche Agiv auf der einen, Morgan Stanley, GE Capital, Goldman Sachs und die Kölner Corpus Immobiliengruppe auf der anderen Seite - interessieren sich für den Mega-Deal. Wer aber wann zum Zuge kommt und ob das Geschäft nicht doch noch scheitert, ist zur Zeit ungewiss. Offiziell heißt es, die Unsicherheit über die künftige Besteuerung des Immobilienbesitzes sei der Grund für die vorläufige Aussetzung der Verkaufsverhandlungen. Genauso vorstellbar ist indes, dass Differenzen über Vertragsdetails - etwa Mietlaufzeiten - und schließlich unterschiedliche Preisvorstellungen die Einigung verzögern.

Ebenso gespannt verfolgt die Branche die Verhandlungen zwischen Aurelis Real Estate und Westdeutscher Immobilienbank. Das Unternehmen der WestLB soll als Mehrheitsgesellschafter bei der erst im vergangenen August gegründeten Frankfurter Bahn-Tochter einsteigen und die Entwicklung und Vermarktung von immerhin 35 Mill. Quadratmetern ehemaliger Bahnflächen im Wert von etwa 2,7 Mrd. Euro zum Erfolg führen. Der Vertragsabschluss soll wieder einmal - wie bereits im Dezember - kurz vor dem Abschluss stehen.

Endgültig zu den Akten legen kann man den durch das Kölner Bankhaus Sal. Oppenheim vermittelten Verkauf der städtischen Kölner Wohnungsgesellschaften GAG Immobilien AG und Grund und Boden GmbH (Grubo) an die britische Wagniskapitalgesellschaft Terra Firma Capital Partners. Von den etwa 1,9 Mrd. Euro Gesamtvolumen wären nach Abzug der Verbindlichkeiten etwa 420 Mill. Euro für den Kämmerer übrig geblieben, weitere 60 Mill. Euro hätte die Stadtsparkasse Köln für ihren zehnprozentigen Anteil erlöst. Doch kürzlich wurde in einer geheimen Abstimmung im Stadtrat der Verkauf der beiden Unternehmen und ihrer 42 000 Wohnungen abgelehnt.

"Scheitert ein Verkauf, fühlen sich Investoren geprellt", urteilt JLL-Spezialistin Garthe. Ebenso wie Ulrich Graebner sieht sie die Gefahr, dass sich internationale Großanleger vom deutschen Markt abwenden könnten, sollten weitere Portfolioverkäufe noch im letzten Moment fehlschlagen. Schließlich sind die finanziellen Risiken hoch: Die im Vorfeld notwendige Analyse aller Chancen und Risiken, verschlingt viel Geld. Verlässlichkeit, eindeutige Absprachen und Transparenz des Verkaufsprozesses sind wichtig für den Erfolg. Unberechenbare Verhandlungspartner gelten dagegen als pures Gift.

Das gilt überdies auch für bunt zusammengewürfelte Pakete, in denen das Mietshaus in Kassel, der Lebensmittelmarkt in Oldenburg mit dem Premium-Objekt in bester Münchener Einkaufslage gemischt werden. Sie finden ziemlich sicher keinen Käufer, weiß Elfie Garthe. "Da gilt nämlich die einfache Regel: Pralinen und saure Drops gehören nicht in eine Tüte."

Weiterführende Links zum Thema:
www.drueker.de
www.joneslanglasalle.de
www.westimmobank.de

Quelle: Handelsblatt

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