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06.01.2008

14:45 Uhr

Immobiliengruppe Colonial

Kolonie der Irrtümer

VonGeorge Hay (breakingviews.com)

Die zweitgrößte Immobiliengruppe Spaniens ist ins Trudeln geraten. Inmobiliaria Colonial hat übermäßig viele Kredite aufgenommen, um in überschätzte Vermögenswerte zu investieren. Und auch ihr Vorstandsvorsitzender hat seinen eigenen Anteil von 40 Prozent fremdfinanziert. Wenn die Preise steigen, vervielfacht der doppelte Hebel die Gewinne. Wenn sie fallen, steigert er die Qualen.

Colonial begreift jetzt, welche Gefahr der doppelte Hebel mit sich bringt. Die zweitgrößte spanische Immobiliengruppe ist ins Trudeln geraten – und zwar nicht nur, weil sie Kredite über 8,9 Mrd. Euro aufgenommen hat, um sie in überschätzte Vermögenswerte zu investieren, sondern auch, weil ihr Vorstandsvorsitzender seinen eigenen Anteil von 40 Prozent mit Fremdkapital finanziert hat. Wenn die Preise steigen, vervielfacht der doppelte Hebel die Gewinne. Wenn sie fallen, steigert er die Qualen.

Luis Portillo, der Ex-Vorstandsvorsitzende von Colonial, der das Unternehmen am 31. Dezember verlassen hat, hatte Colonial gegründet, indem er 2006 seine Firma Inmocaral mit der ehemaligen Colonial zusammenlegte. Da Kredite billig zu haben waren, hat er im vergangenen Jahr 2,2 Mrd. Euro für die Immobiliengruppe Riofisa hingeblättert und damit einen Aufschlag von 80 Prozent gezahlt. Als Folge weist die Gesellschaft jetzt Kredite auf, die fast 70 Prozent ihres Vermögenswerts ausmachen – verglichen mit einem Branchendurchschnitt von weniger als 50 Prozent.

Natürlich hat Portillos Vorgehen Verwunderung hervorgerufen, aber es hat nicht wirklich eine Rolle gespielt, solange der Wert der Immobilien auf dem spanischen Markt im zweistelligen Bereich wuchs – wie es 2005 der Fall war. Aber jetzt spielt es eine Rolle. Ein fünf Jahre anhaltender Bauboom hat zu einem chronischen Überangebot geführt. Seit 2004 wurden eine Million Häuser mehr gebaut als benötigt, rechnet der Branchenberater RR de Acuna vor. Einige Immobilienexperten gehen in diesem Jahr von einem Preisrückgang um zehn Prozent aus. Und der Schuldenberg von Colonial ist teurer geworden – im dritten Quartal lagen die Kosten für den Schuldendienst über den Mieteinnahmen. All dies hat dazu geführt, dass die Aktien von Colonial um die Weihnachtszeit nur noch für die Hälfte ihres Vorjahreswerts den Besitzer wechselten.

In der vergangenen Woche sind Colonial dann noch einmal um 50 Prozent abgestürzt. Der Grund? Die Hebelwirkung des Einsatzes von Fremdkapital setzte zum zweiten Mal ein. Sowohl Portillo, der einen Anteil von 40 Prozent hält, als auch Nozar, die Firma des mit einem Anteil von 16 Prozent zweitgrößten Colonial-Aktionärs Luis Nozaleda, haben große Portionen ihrer Beteiligung erworben, indem sie Kredite oder Derivate eingesetzt haben. Jetzt da sich der Markt gedreht hat, sehen ihre Kapitalgeber in den Colonial-Aktien keine werthaltigen Sicherheiten mehr. Die daraus folgenden Einschussforderungen haben das Massaker ausgelöst.

Nur Nozar hat bisher eingeräumt, ihren Anteil an Colonial tatsächlich verringert zu haben. Aber Portillo hat zugegeben, Einschussforderungen nicht nachgekommen zu sein. Er wird sehr wahrscheinlich verkaufen müssen. Ohne Hebel wäre Colonial nicht so weit aufgestiegen. Aber das Unternehmen würde jetzt auch nicht so schnell fallen.

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