Handelsblatt

MenüZurück
Wird geladen.

12.01.2007

05:29 Uhr

Wohnungsmarkt

Das große Rad

VonReiner Reichel

Auf dem Markt für Wohnungsimmobilien wird auch in diesem Jahr wieder ein großes Rad gedreht werden. Denn das neue Jahr begann, wie das alte endete: mit Käufen großer Pakete. Gestern besiegelte die börsennotierte italienische Immobiliengesellschaft Pirelli RE den Kauf der Deutschen Grundvermögen AG (DGAG).

Damit kommt sie in den Besitz von 22 000 Wohnungen im Wert von rund einer Milliarde Euro. Das Paket bringt sie gleich in ein Gemeinschaftsunternehmen ein, an dem sie nur noch ein Drittel hält. Ein Tag zuvor gab die ebenfalls börsennotierte Gagfah die Akquisition von 5 900 Wohnungen bekannt. Der überwiegende Teil stammt aus dem Portfolio der Apellas-Gruppe des US-Finanzinvestors George Soros. Gut möglich, dass das Rekordtransaktionsvolumen von rund 34 Milliarden Euro auf dem Wohnimmobilienmarkt im letzten Jahr im neuen noch einmal überboten wird.

Dafür spricht, dass Wohnungen eine Handelsware sind, die inzwischen wie ein Massengut umgeschlagen wird. Mal wechseln ganze Gesellschaften den Eigner wie die aus einer Privatisierung einer landeseigenen Immobiliengesellschaft hervorgegangene DGAG, mal werden nur Teile eines Wohnungsportfolios verkauft. Die Mieter muss es nicht über Gebühr beunruhigen, wenn ihr Vermieter binnen weniger Jahre mehrfach wechselt. Kauf bricht nicht Miete, heißt ein alter Grundsatz im deutschen Recht. Ein neuer Vermieter kann keinem Mieter kündigen. In den allermeisten Fällen wird er sogar froh sein, wenn die Mieter bleiben. Denn gegenwärtig kostet jeder Auszug Geld. In Städten wie Berlin, wo sich ein großer Teil der Gagfah-Wohnblocks befindet, stehen Wohnungen leer. Anders als früher bietet ein Mieterwechsel nicht mehr die Gelegenheit, die Miete zu erhöhen.

Das bedeutet nicht, dass Fortress, Cerberus, Terra Firma, Apellas & Co. nicht jede Möglichkeit suchen, ihre Rendite zu steigern. Etwa indem sie den Leerstand senken, was vorläufig nur durch Investitionen in den Bestand möglich ist. Vor allem aber werden die Bewirtschaftungskosten minimiert. Und Wohnungen, manchmal auch ganze Quartiere werden mit Gewinn weiterplatziert, wie gerade durch Apellas geschehen. Zwangsläufig steigen mit dem Drehen der Portfolios die Preise. Als Finanzinvestor Terra Firma im Jahr 2000 mehrere tausend Eisenbahnerwohnungen kaufte, zahlte er 500 Euro für den Quadratmeter. Fortress überwies 2004 beim Kauf der Gagfah rund 720 Euro für den Quadratmeter an die deutsche Rentenversicherung. Ebenjene Gagfah, inzwischen von Fortress an die Börse gebracht, blätterte nun gut 1 000 Euro je Quadratmeter auf den Tisch.

So mancher Finanzinvestor ist nun gezwungen, zumindest Teile seines Portfolios zu verkaufen. Denn auch die seit dem Kauf oft unwirtschaftlicher kommunaler Bestände gestiegenen Renditen sind für ihre risikofreudigen Investoren vollkommen uninteressant. Um die Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu steigern, wurde fremdfinanziert. 80, 90 Prozent, in extremen Fällen bis zu 95 Prozent der Kaufpreise wurden von der Bank geliehen – und immer kurzfristig. Die Zinsen waren niedrig, das Geld also billig. Das Geschäft funktionierte umso besser, je größer die Spanne zwischen Immobilienrendite und Zinsen war. Doch diese Schere geht nun zu. Die Zinsen steigen. Die Banken drängen darauf, Fremdmittel zurückzuführen. Also wird verkauft, bevor die Schere gänzlich zugeschnappt ist. Je schneller die Zinsen steigen, desto schneller wird sich das Rad auf dem Wohnimmobilienmarkt drehen. Käufer werden sich finden. Die ursprünglichen Portfolios werden zerlegt, auf neue Käufergruppen zugeschnitten und vermarktet. Schließlich schauen nicht alle Investoren allein auf die Zinsdifferenz.

Manche schätzen die kontinuierlichen Mieteinnahmen aus Wohnungen. Wohnungen stabilisieren ein Immobilienportfolio. Pensionsfonds etwa haben, anders als Finanzinvestoren, den langen Atem, auf allgemein steigende Mieten warten zu können. Die Mieten werden steigen, vor allem in Ballungsgebieten, weil der Wohnungsneubau schon seit ein paar Jahren hinter der Zahl der Haushaltsneugründungen hinterherhinkt. Auch die Finanzlage von Ländern und Gemeinden wird das Rad rotieren lassen. Eine Studie der HSH Nordbank sagt, dass die öffentliche Hand in den nächsten acht Jahren noch 1,1 Millionen Wohnungen verkaufen wird. Bürgervoten gegen Verkäufe wie in Freiburg oder formale Fehler wie jüngst in Rostock oder auch Allianzen von mehreren Wohnungsgesellschaften wie im Ruhrgebiet werden allenfalls punktuell verhindern, dass sich unter Schulden ächzende Städte von Wohnungen trennen.

Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com

Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.

Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.

×