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03.03.2003

09:39 Uhr

Moody’s stuft durch Immobilien gedeckte Anleihen wegen zu geringer Schadendeckung herab

Terrorschutz für US-Bürotürme ist lückenhaft

Seit den Attentaten vom 11. September 2001 sind einige Wolkenkratzer nicht mehr ausreichend gegen Terror versichert. Die Prämien steigen drastisch, während der Versicherungsschutz sinkt. Auch New Yorker Bürogebäude, die von deutschen geschlossenen Immobilienfonds finanziert werden, sind betroffen.

tmo/rrl NEW YORK/DÜSSELDORF. Zwischen Versicherern und Inhabern von US-amerikanischen Bürotürmen laufen derzeit die Telefondrähte heiß. Alle Assekuranzgesellschaften mussten ihren Kunden mitteilen, zu welchem Preis sie künftig das Terrorrisiko abdecken. So verlangt es ein Gesetz, mit dem die US-Regierung dem Versicherungsmarkt nach den Attentaten am 11. September 2001 auf die Sprünge half. Viele Eigner - darunter auch Fonds, an denen deutsche Investoren beteiligt sind - müssen neu entscheiden, ob sie den geforderten Preis zahlen.

Zweierlei ist schon jetzt klar: "Die Prämien in gefährdeten Gebieten wie Manhattan und Washington steigen stark, und einige Besitzer arbeiten mit weniger oder ganz ohne Terrorschutz", sagt Dan Rubock, der die Lage für die Ratingagentur Moody?s beobachtet.

Der mangelnde Terrorschutz hat schon jetzt Folgen für Investoren. So hat die Agentur Moody?s ihr Anlageurteil für elf Anleihen gesenkt, deren Wert durch besonders exponierte Bürogebäude abgesichert ist (so genannte Commercial Mortgage Backed Securities - CMBS). Dazu zählten CMBS-Anleihen auf das Citicorp-Center und das Marriott-Marquis-Hotel im Herzen Manhattans ebenso wie das Bürogebäude Avenue of the Americas 1211, das zum berühmten Rockefeller-Center gehört. Das letztgenannte Gebäude wird von deutschen Anlegern des geschlossen Fonds Jamestown 21 der Kölner Jamestown US-Immobilien GmbH finanziert. Diese Gesellschaft zählt zu den führenden Anbietern von US-Immobilienfonds für deutsche Anleger.

Nach Angaben von Jamestown-Chef Christoph Kahl sind die Versicherungsprämien für das Gebäude um ein vielfaches gestiegen, während der Leistungsumfang nun geringer ausfällt. Terrorschäden sind jetzt bis zu einer Höhe von 400 Mill. Dollar versichert. Im Ernstfall würden davon 350 Mill. Dollar zur Rückzahlung eines Kredites verwendet. Für die Fondsanleger würden 50 Mill. Dollar und der durch einen Gutachter bestätigte Grundstückswert von 160 Mill. Dollar bleiben. Damit ist Kahl zufolge rund 70 Prozent des von Anlegern aufgebrachten Eigenkapitals abgedeckt.

Wer auf maximale Sicherheit achtet, den dürfte ein lückenhafter Terrorschutz stutzig machen. "Zwar ist die Einzelwahrscheinlichkeit sehr gering, dass das nächste Attentat ein bestimmtes Gebäude trifft", sagt Moody?s-Analyst Rubock, "aber bei erstklassigen Anleihe-Ratings kann dies schon eine Rolle spielen". Weitere Herabstufungen wegen des Terrorrisikos sind aber nicht geplant.

Nach den Anschlägen auf das World Trade Center in New York und das US-Verteidigungsministerium hatten viele Versicherer ihre Terror-Policen komplett gekündigt oder extreme Preiserhöhungen von bis zu 2 000 Prozent verlangt. Die US-Regierung erließ daraufhin ein Gesetz, wonach sie bei Attentaten ausländischer Terroristen künftig einspringt. Gleichzeitig schrieben die Politiker vor, dass alle US-Gebäudeversicherungen wieder Terrorschutz anbieten müssen.

Den Preis bestimmen jedoch die Versicherer. Nach Schätzungen von Moody?s fordern sie in "gefährdeten Gebieten" deutlich höhere Prämien für den Terrorschutz. Das ist manchen Eignern zu teuer. Nun droht eine Falle, die in der Ökonomie als "Moral Hazard" diskutiert wird: Wegen der hohen Preise lohnt sich die Versicherung nur für stark gefährdetete Gebäude. Damit bekommen die Versicherer nur die höchsten Risiken, was neue Preiserhöhungen rechtfertigen kann - ein Teufelskreis.

"Dieses Problem betrifft die gesamte Branche", warnte kürzlich Maurice Greenberg, Chef von American International (AIG), einem der größten Sachversicherer weltweit. Er stellte in Frage, ob die US-Regierung ihr Ziel erreicht, Terrorversicherungen wieder bezahlbar zu machen.

Doch nicht jeder Anleihe- oder Immobilienfonds-Investor muss sich sorgen. "Bei breit gestreuten Anlagen, deren Wert auf einer Vielzahl von Gebäuden beruht, ist der Terrorschutz kein überragendes Kriterium", sagt Moody?s-Analyst Rubock. Die Wahrscheinlichkeit, dass Terroristen alle Gebäude auf einmal in die Luft sprengen, ist praktisch null. Außerdem erscheint die Terrorgefahr kleiner, wenn man die vielen anderen Risiken betrachtet, die Immobilien bergen: Wert- und Mietschwankungen stellen weit konkretere Gefahren dar. Trotzdem: "Wenn Wertpapiere nur über ein einziges oder über ein sehr konzentriertes Gebäude-Portefeuille gedeckt sind, sollten diese auf jeden Fall gegen Terror versichert sein", sagt Analyst Rubock.

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