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12.03.2017

12:58 Uhr

Sinkende Renditen bei Wohnungen und Büros

Auf dem Weg zur Null-Zins-Immobilie?

VonAnne Wiktorin

PremiumInvestoren aus aller Welt pumpen Milliarden in den deutschen Immobilienmarkt. Die Preise für Wohnungen und Büros steigen, die Renditen sinken. Wann ist die Schmerzgrenze erreicht? Käufer schauen sich inzwischen nach spezielleren Objekten um.

Die Käufer, darunter der Staatsfonds von Katar zahlten Ende 2016 rund 650 Millionen Euro für das Bürogebäude. Imago

„Taunusturm“ in Frankfurt

Die Käufer, darunter der Staatsfonds von Katar zahlten Ende 2016 rund 650 Millionen Euro für das Bürogebäude.

DüsseldorfWolfgang Kubatzki kann das Wort „alternativlos“ eigentlich nicht ausstehen. Um aber zu beschreiben, warum Käufer aus aller Herren Länder verzweifelt auf der Suche nach Bürotürmen oder Wohnhäusern, Einkaufszentren oder Lagerhallen in Deutschland sind, findet er einfach keine bessere Formulierung. „Was soll man anderes tun, als in Immobilien zu investieren, wenn man eine Pensionskasse ist und das Kapital der Anleger möglichst risikoarm, aber einigermaßen rentabel anlegen will?“, bringt der Chef des Immobilienbereichs beim Analysehaus Scope Investor Services das Dilemma der Investoren auf den Punkt. Geld in sichere deutsche Staatsanleihen zu stecken – traditionell die Messlatte für risikoarme Investments – ist...

Kommentare (2)

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Frau Edelgard Kah

13.03.2017, 16:10 Uhr

Sehr geehrte Frau Wiktorin,

Ihr Artikel bietet sehr viel Expertise. Aber die von Ihnen interviewten Fachleute blicken mir einfach zu wenig in die Zukunft.

Ein Sprichwort sagt, wenn die Zinsen niedrig sind, sind die Immopreise hoch. Und wenn die Zinsen hoch sind, sind die Immopreise niedrig. Sie selbst bestätigen den Wahrheitsgehalt dieses Sprichworts wenn Sie schreiben, dass die Null-Zins-Politik der EZB Anleger in den Immobilienmarkt treibt. Soweit so gut.

Aber an dieser Stelle möchte ich einmal retorisch fragen, ob die Zinsen bis zum Ende aller Tage sehr sehr niedrig bleiben werden? Wird es nie mehr höhere Preissteigerungen geben, die die EZB durch Anhebung ihrer Leitzinsen bekämpfen muß?

Dass bei einem stärkeren Zinsanstieg die Anleihebesitzer hohe Verluste erleiden, ergibt sich nach Adam Riese und ist in der Finanzwelt Allgemeingut. Für die Preise von Immobilien gilt aber genau das Gleiche: Weil es durch die höheren Zinsen nun eine lukrativere Alternative gibt, kauft niemand mehr ein Haus zum Vermieten. Es sei denn mit einem deftigen Abschlag.

Fazit: Aus der Sicht eines Anlegers gibt es auf den Anleihemärkten die größte Preis-Blase aller Zeiten. Auf den Immobilienmärkten ist die Preis-Blase wesentlich kleiner. Wann diese Blasen platzen werden, läßt sich nicht vorhersagen. Sicher wissen wir nur, dass sie nicht dauerhaft Bestand haben.

Frau Edelgard Kah

13.03.2017, 18:08 Uhr

Sehr geehrte Frau Wiktorin,

vielleicht können Sie bei Gelegenheit dazu beitragen, dass die Immobranche nicht immer wieder Äpfel mit Birnen vergleicht. Gemeint ist damit, dass man die Verzinsung von Immobilien fälschlicherweise der Verzinsung von Staatsanleihen gegenüberstellt.

Das beginnt mit der Sicherheit. Dass die Bundesrepublik Deutschland ihre Anleihen zum Nennwert zurückzahlt, bestreitet niemand. Auf der anderen Seite kann sich der Wert einer Wohnung leicht mindern, beispielsweise durch Änderung der Verkehrsführung oder durch Lärm von anderen Hausbewohnern.

Ein anderer Punkt ist die Kapitalbindungsdauer. Sie beträgt bei Anleihen zwischen 1 und 10 Jahren. Demgegenüber steht ein Gebäude 50 Jahre oder länger. In dieser Riesenzeitspanne kann viel geschehen. Das Beispiel Ruhrgebiet zeigt, dass ganze Branchen mit Hunderttausenden Arbeitsplätzen verschwinden können.

Ein dritter Punkt ist der Ausstieg aus der Investition. Um eine Anleihe zu verkaufen, reicht ein Anruf bei Ihrer Bank. Bei einer Immobilie suchen Sie vielleicht mehrere Jahre einen Käufer und haben dabei einen Riesenaufwand.

Mein letzter Punkt: Ich fürchte, dass bei Immobilien die tatsächliche Rendite nur in ganz seltenen Fällen zutreffend ermittelt wird. Nehmen Sie als Beispiel eine Eigentumswohnung. Von Ihrer erhaltenen Miete gehen die Grundsteuer und die an die Hausverwaltung zu entrichtende Instandhaltungsrücklage für das Gebäude ab. Darüber hinaus müssen Sie für die Innenräume der Wohnung eine weitere Instandhaltungsrücklage bilden.

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