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14.11.2022

18:25

Gewerbeimmobilien

Büro-Immobilien in den USA: Deutsche Bank und andere Institute erwarten schwierige Zeiten

Von: Astrid Dörner, Yasmin Osman

Das Institut ist laut US-Chefin Christiana Riley vorsichtig geworden bei der Finanzierung neuer Projekte. Auch andere Immobilienfinanzierer werden wählerischer.

„Die Deutsche Bank hat die Skylines von Amerika wesentlich mitgeprägt.“ Bloomberg

Christiana Riley

„Die Deutsche Bank hat die Skylines von Amerika wesentlich mitgeprägt.“

Washington, Frankfurt Immobilienbanken stellen sich auf schwierigere Zeiten auf dem amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt ein. Vor allem die Deutsche Bank, die dort bis zur Pandemie eine zentrale Rolle spielte, warnt: „Wenn die Zinsen wie erwartet hoch bleiben, dann könnte das auf den US-Immobilienmärkten zu Schwierigkeiten führen“, sagte US-Chefin Christiana Riley im Gespräch mit dem Handelsblatt. „Wir haben zwar ein konservatives Portfolio, aber die steigenden Zinssätze werden sich auf die Deckungsquoten und Bewertungen von Gewerbeimmobilien auswirken. Wir beobachten die Situation und unser Portfolio genau.“

Ähnlich äußerten sich die auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien spezialisierten deutschen Geldhäuser Aareal Bank und Deutsche Pfandbriefbank (PBB). PBB-Chef Andreas Arndt erklärte bei Vorlage der Quartalszahlen am Montag: „Wir sind in der Frage der Auslese bezüglich der Objekte, der Objektarten und der Objektrisiken ein Stückchen vorsichtiger geworden.“

So habe sein Institut ursprünglich geprüft, in den USA auch in riskantere Geschäfte, in sogenannte Mezzanine-Finanzierungen einzusteigen. Damit sind nachrangige Darlehen gemeint, die im Pleitefall erst nach den erstrangigen Gläubigern aus der Insolvenzmasse bedient werden. „Das haben wir zurückgestellt. Das ist eine Risikoklasse, in der wir in dieser Zeit im Augenblick nicht unterwegs sein wollen“, mahnte Arndt. Solches Geschäft solle man machen, wenn der Markt sich wieder nach oben bewege. Im Augenblick ist das aus seiner Sicht nicht der Fall.

Europäische Bankenaufseher beobachten die Aktivitäten europäischer Banken in diesem Bereich schon seit Längerem mit Argusaugen. „Gerade auf dem Gewerbeimmobilienmarkt und insbesondere bei den Immobilienentwicklern, die auf Zinsanstiege besonders sensibel reagieren, steigen die Risiken klar“, sagte der Präsident der Finanzaufsicht Bafin, Mark Branson, am Montag auf einer Branchenkonferenz.

Viele Bankenaufseher halten diese Geschäfte für riskanter, als es manche Banken tun. 

Weitere Zinsschritte sind wahrscheinlich

Zwar fiel die Inflation mit 7,7 Prozent im Oktober geringer als im Vormonat aus, sie lag aber deutlich über dem Zielwert von zwei Prozent, bei dem die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) Preisstabilität sieht. Der Zins könnte also noch weiter steigen.

Diese Entwicklung ist gepaart mit dem Trend zur Heimarbeit, der auch lange nach den Lockdowns weiter anhält. Zwar ist in den vergangenen Monaten ein immer größerer Anteil von Mitarbeitern in die Büros zurückgekehrt. Doch von den Niveaus vor der Pandemie sind viele Städte noch weit entfernt. In New York etwa sind 48 Prozent der Mitarbeiter zurück an ihrem Arbeitsplatz, wie aus Daten der Sicherheitsfirma Kastle Systems von Mitte Oktober hervorgeht. 

Selbst große Banken wie JP Morgan Chase und Goldman Sachs und Tech-Konzerne wie Facebook mussten Zugeständnisse an ihre Mitarbeiter machen, obwohl sie ursprünglich gefordert hatten, dass alle Mitarbeiter so schnell wie möglich zurück in die Bürotürme kommen sollten.

Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist laut Branchenkennern vor allem in New York eingebrochen. www.imago-images.de

Brooklyn

Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist laut Branchenkennern vor allem in New York eingebrochen.

Die Deutsche Bank erwartet laut US-Chefin Riley strukturelle Verschiebungen. „Das gilt vor allem für den Umgang mit der Rückkehr in die Büros.“ Sie geht davon aus, dass viele Arbeitgeber erst in den nächsten zwei bis drei Jahren entscheiden werden, ob sie die Mietverträge für ihre Bürogebäude erneuern.

Das Institut wolle daher keine unnötigen Risiken eingehen. „Wir sind seit geraumer Zeit sehr vorsichtig bei der Auswahl der Projekte, die wir bereit sind zu finanzieren. Und wir schauen mit größerer Skepsis auf Büroimmobilien in bestimmten Städten“, stellte Riley klar. Branchenkennern zufolge sei die Nachfrage besonders in New York und Washington D.C. eingebrochen.

Aareal Bank sieht in den USA dennoch Potenzial

Trotz dieser Trends ist die Wiesbadener Aareal Bank auch für den Gewerbeimmobilienmarkt in den USA weiterhin optimistisch. „Natürlich werden Bürogebäude in fünf Jahren zum Teil anders aussehen als heute. Es wird aber weiterhin eine Nachfrage dafür geben, vor allem für Gebäude in sehr guten Lagen“, sagte Aareal-Bank-Chef Jochen Klösges vergangene Woche in einer Telefonkonferenz. „Das heißt, wir konzentrieren uns noch mehr als in der Vergangenheit auf Büros in sehr guten Lagen.“

Die auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien spezialisierte Bank schließt große Teile ihres Kreditgeschäfts im Ausland ab, der US-Markt hat für das Institut eine große Bedeutung. Etwa ein Drittel des Geschäfts macht die Aareal Bank in Nordamerika.

Das Portfolio an Bürofinanzierungen beziffert Klösges auf 4,3 Milliarden Euro. „Das ist ungefähr die Hälfte unseres Portfolios in den USA“, sagte er.

Verzichten will Klösges auf das Nordamerikageschäft auf keinen Fall. Nordamerika reagiere elastischer und schneller als Europa auf ökonomische Ereignisse, „sowohl im Aufschwung wie auch im Abschwung“.

Damit trage es zur Diversifizierung der Risiken der Aareal Bank bei. „Wir haben in diesem Jahr zum Beispiel eine sehr starke Erholung des Hotelsegments gesehen“, ergänzte er. Die Aareal Bank finanziere darüber hinaus keine Neubauten, sondern nur fertiggestellte Gebäude, gelegentlich solche mit Renovierungsbedarf. Es werde am US-Markt weiterhin Möglichkeiten geben, gute Finanzierungen zu vergeben, so Klösges.

Pfandbriefbank wächst in den USA

Ähnlich formuliert es PBB-Chef Arndt. Das Geschäft in den USA lege zu und spiele für die Wachstumsperspektiven in den nächsten drei Jahren eine wichtige Rolle. „Der US-amerikanische Markt ist zumindest in der westlichen Hemisphäre nach wie vor der weltgrößte, transparenteste und transaktionsfreudigste Markt, mit einer hohen Liquidität und mit sehr professionellen und praxisorientierten Teilnehmern“, so Arndt. Die PBB fühle sich mit ihrem Geschäftsansatz dort sehr wohl.

Die Deutsche Bank hat zuletzt maßgeblich den Bau des neuen Viertels Hudson Yards in Manhattan finanziert. IMAGO/UPI Photo

New Yorker Skyline

Die Deutsche Bank hat zuletzt maßgeblich den Bau des neuen Viertels Hudson Yards in Manhattan finanziert.

Die Pfandbriefbank war erst vor wenigen Jahren in den US-Markt eingestiegen. In den ersten neun Monaten dieses Jahres lag der Anteil der USA im Neugeschäft bei 19 Prozent. Der Anteil am Kreditbestand ist mit etwa 17 Prozent mittlerweile fast ebenso hoch. 2016 lag der US-Anteil im Finanzierungsportfolio der PBB noch bei null.

Auch für die Deutsche Bank ist die Finanzierung von Immobilien eigentlich ein wichtiger Geschäftstreiber. Das Frankfurter Institut gehört in New York zu den führenden Anbietern, wenn es um große und komplexe Finanzierungen von Gewerbeimmobilien geht. Seit 2014 hat die Bank in den USA gewerbliche Immobilienkunden mit fast 110 Milliarden Dollar Finanzierungsvolumen unterstützt, wie sie vor zwei Jahren bekannt gab. Aktuellere Zahlen wurden nicht veröffentlicht.

Zuletzt hat das Institut maßgeblich den Bau des neuen Viertels Hudson Yards in Manhattan finanziert. Hudson Yards ist das größte private Immobilienprojekt in der Geschichte der USA. Es wurde maßgeblich von Related und Oxford Properties vorangetrieben, die zu den größten Immobiliengesellschaften der Welt zählen.

„Die Deutsche Bank hat die Skylines von Amerika wesentlich mitgeprägt. Das ist ein wichtiger Teil unseres Geschäfts in den USA“, sagte Riley, die in diesem Jahr auch das Jubiläum zum 150-jährigen Bestehen der Bank in Amerika feiert.

Das Frankfurter Institut versucht derzeit wie viele Wall-Street-Häuser, eine Balance zu finden. Auf der einen Seite wollen die Banken auch in schwierigen Zeiten für ihre Kunden da sein. Auf der anderen Seite wollen sie keine unnötigen Risiken eingehen.

Der Fall Credit Suisse hat gezeigt, wie drastisch Investoren in diesen Zeiten reagieren können, wenn es Zweifel an der Stabilität einer Bank gibt. Sowohl bei der Vergabe von sogenannten Leveraged Loans, Krediten an hochverschuldete Unternehmen, sei die Deutsche Bank daher vorsichtiger geworden als auch bei der Kreditvergabe insgesamt. „Wir sind froh über unsere gute Kapitalausstattung. Denn sie erlaubt es uns, unsere Kunden überall dort zu begleiten, wo die Risiken angemessen sind“, so Riley. Und: „Wir sind zunehmend wählerisch bei der Frage, wo wir unser Kapital einsetzen.“

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