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26.12.2018

17:24

Immobilienfinanzierung

Wie viel dürfen Banken bei ihrer Vorfälligkeitsentschädigung ansetzen?

Von: Frank Matthias Drost

Wird ein Immobilienkredit vorzeitig gekündigt, steht der Bank eine Entschädigung zu. Wann diese angemessen ist, ist unklar und nun Thema der Politik.

Wie viel Vorfälligkeitsentschädigung ist erlaubt? plainpicture/BY

Immobilie

Muss ein Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden, drohen böse Überraschungen.

BerlinArbeitslosigkeit, Jobwechsel, Todesfall, Scheidung – aus vielen Gründen können Menschen in eine Situation kommen, in der ihnen keine andere Wahl bleibt, als das eigene Haus oder die Wohnung zu veräußern. Läuft der Kreditvertrag noch, tritt die Bank auf den Plan und verlangt eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Das ist der Preis, den das Geldhaus vom Schuldner für wegfallende Zinszahlungen verlangt. Hat der Verbraucher zum Beispiel einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Laufzeit aufgenommen und sieht sich wegen äußerer Umstände gezwungen, diesen bereits nach fünf Jahren abzulösen, wird die Entschädigung fällig.

Prinzipiell ist daran nichts auszusetzen. Schließlich hat die Bank ihrem Kunden für einen bestimmten Zeitraum einen festen Preis garantiert und ist dafür in Vorleistung gegangen.

Doch in der Praxis fällt die von der Bank geforderte Entschädigung häufig höher aus als der eigentliche Verlust. Verbraucherschützer haben noch einen anderen Verdacht. „Die Kreditwirtschaft nutzt die Vorfälligkeitsentschädigung als Lizenz zur Abzocke“, kritisiert Dorothea Mohn vom Bundesverband der Verbraucherzentralen (vzbv).

Nach früheren Berechnungen der Verbraucherschützer waren zwei Drittel der Forderungen „signifikant überhöht“. Die Bundesregierung hat das Thema auf dem Schirm. Im Koalitionsvertrag von Union und SPD ist festgehalten, dass Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobilienkrediten angemessen, nachvollziehbar und objektiv überprüfbar sein müssen. Doch noch immer ist unklar, wie diesem Anliegen Rechnung getragen werden soll.

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Dabei hat es Vorarbeiten gegeben. Noch in der vergangenen Legislaturperiode wurde auf Initiative des Bundesfinanz- und Bundesverbraucherministeriums eine eigene Arbeitsgruppe zum Thema eingesetzt.

Aus Sicht der Verbraucherschützer hat dieser Bericht die Erwartungen enttäuscht, da keinerlei Handlungsempfehlungen ausgesprochen wurden.

Das hat einen Grund, den das Bundesverbraucherministerium selbst benennt. Die Diskussion habe ergeben, „dass die Sichtweisen von Kreditgeber- und Verbraucherschutzseite auf zentrale Fragen der Vorfälligkeitsentschädigung sehr voneinander abweichen“, erläutert eine Sprecherin.

„Kein Konsens konnte zu den Fragen der eigentlichen Schadensberechnung bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags erreicht werden“, heißt es in dem Bericht selbst.

Bankvertreter pochten nicht nur auf einen Ausgleich zwischen der Differenz des Wiederausleihe- und des Wiederanlagezinses, sondern auch auf einen Ausgleich für den entgangenen Gewinn.

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Ein Trick der Banken wurde von Gerichten bereits kassiert. So war es nicht unüblich, bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Sondertilgungsrechte außen vor zu lassen. Diese ermöglichen es Schuldnern, zusätzlich zur vereinbarten monatlichen Tilgung einmal oder mehrmals jährlich einen bestimmten Betrag an die Bank zurückzuzahlen. Auf diese Weise schmilzt das Darlehen schneller ab, die Zinslast sinkt.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank deshalb solche Sondertilgungen berücksichtigen und kann diese auch durch spezielle Vertragsklauseln nicht ausschließen, urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2016.

Der Verbraucher sollte sichergehen, dass sich seine Bank auch daran halte, empfehlen Verbraucherschützer. Zwar weist der Spitzenverband der Kreditwirtschaft darauf hin, dass die Berücksichtigung von Sondertilgungsrechten gegenüber den Mitgliedern kommuniziert werde.

Gleichzeitig wissen Verbraucherschützer durch Stichproben aber auch, dass sich längst nicht alle Banken daran halten.

Auf weitere Finessen macht das gemeinnützige Verbraucherportal Finanztip aufmerksam. Hat die Bank vom Kunden bei der Darlehensvergabe einen Risikoaufschlag – sprich einen höheren Zinssatz – verlangt, etwa weil Eigenkapital als zu gering angesehen wurde, muss sie diesen bei der Berechnung ihres Schadens komplett streichen.

Das kann den Verbraucher erheblich entlasten. Finanztip macht folgende Rechnung auf: Lag der Risikozuschlag auf den günstigsten Zinssatz bei einem Prozentpunkt und stehen noch 200 000 Euro an Kredit für fünf Jahre aus, müsste die Vorfälligkeitsentschädigung um 10.000 Euro sinken.

Verbotene Gebühren

Einen weiteren Tipp gibt die Berliner Kanzlei Gansel Rechtsanwälte. Ist eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart und die Bank kündigt an, die Vorfälligkeitsentschädigung werde „bis zum Ende der Zinsbindung“ berechnet, so seien das 4,5 Jahre zu viel.

Dabei verweist die Kanzlei auf das Bürgerliche Gesetzbuch. Danach kann jedes Darlehen mit einem gebundenen Zinssatz zehn Jahre nach Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden.

Infrage stellt die Kanzlei auch Gebühren für die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine derartige Kostenpauschale stehe den Banken jedenfalls für Verträge seit dem 21. März 2016 nicht mehr zu.

Die Banken seien gesetzlich gehalten, Verbraucher über die Höhe der Entschädigung zu informieren. Sie dürfe sich den Aufwand für diese gesetzliche Pflicht nicht vergüten lassen. Zwischen 50 Euro und 400 Euro stellen die Banken dafür in Rechnung.

Ob Verbraucher die Berechnungsmethode der Banken für die Vorfälligkeitsentschädigung je nachvollziehen können, steht in den Sternen. Denn Banken wollen sich bei der Berechnung ihrer Marge nicht in die Karten schauen lassen. Kann ein Verfahren überprüft werden, wird auch die Marge offenbar. Hier mauern die Institute.

Dem steht das Gebot der Transparenz entgegen. Das letzte Wort dürfte der Gesetzgeber haben.

Kommentare (2)

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Herr Philip Rohde

27.12.2018, 09:19 Uhr

Ein netter, wenngleich jedoch viel zu kurz gefasster Artikel.
Das Thema wann ein Darlehensnehmer überhaupt gegen Vorfälligkeitsentschädigung entlassen werden kann (berechtigtes Interesse) und wann es ein Entgegenkommen der Banken ist (Vorfälligkeitsentgelt) wird noch nicht einmal angerissen.

Herr Roland Klaus

27.12.2018, 15:33 Uhr

Nicht selten können Verbraucher durch den Widerrufsjoker die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung komplett sparen oder eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung durch den Widerruf der Baufinanzierung zurückfordern.

Die jüngste Rechtsprechung des BGH hat dem Widerrufsjoker wieder Auftrieb gegeben, indem eine weit verbreitete Klausel (Aufrechnungsklausel) in Kreditverträgen für fehlerhaft erklärt wurde.

Einfach mal nach "Widerrufsjoker Aufrechnungsklausel" googeln...

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