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17.02.2020

13:22

Bundesbank-Monatsbericht

Immobilienboom hält an – aber Kaufpreise steigen etwas langsamer

Von: Jan Mallien, Matthias Streit

Die Immobilienpreise in deutschen Städten wachsen weiterhin. Allerdings schwächt sich die Dynamik ab. Dennoch spricht die Bundesbank von Preisübertreibungen.

Eine schwächere Zunahme der Wohnungsnachfrage als in der Vergangenheit ist nach Bundesbank-Experten einer der Gründe für die schlechtere Preisdynamik. dpa

Luxus-Wohnungen in Frankfurt

Eine schwächere Zunahme der Wohnungsnachfrage als in der Vergangenheit ist nach Bundesbank-Experten einer der Gründe für die schlechtere Preisdynamik.

Frankfurt Seit Langem warnt die Bundesbank vor Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt. Dabei bezieht sie sich vor allem auf die Großstädte. Im vergangenen Jahr jedoch hat sich die Preisdynamik dort abgeschwächt, wie die Notenbank in ihrem aktuellen Monatsbericht konstatiert.

„Besonders deutlich schwächte sich der Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in den sieben Großstädten ab“, heißt es darin. Die schwächere Preisdynamik bei den Immobilien schlägt sich laut Bundesbank auch auf die Mieten nieder, deren Steigerung in den Städten so niedrig wie zuletzt 2010 gewesen sei.

Als Gründe für die insgesamt schwächere Preisdynamik verweisen die Experten der Notenbank unter anderem eine schwächere Zunahme der Wohnungsnachfrage als in der Vergangenheit. Zudem habe sich die Knappheit beim Bauland etwas entspannt. Darüber hinaus seien relativ viele neue Wohnungen fertiggestellt worden.

Die Wohnimmobilienpreise in deutschen Städten sind demnach 2019 um 6,1 Prozent geklettert, nach 8,5 Prozent im Jahr 2018. In den sieben Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart lag das Plus bei 6,4 Prozent, nach 9,7 Prozent im Jahr 2018.

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    Dort hatte sich Wohnraum in den vergangenen Jahren am stärksten verteuert. Die Bundesbank stützt sich bei ihren Berechnungen auf Daten des Marktforschungsinstituts Bulwiengesa für 127 deutsche Städte. Die Mieten stiegen 2019 in den Städten bei Neuverträgen um 2,75 Prozent, was was unter der bereits niedrigen Rate des Vorjahres liegt. In den sieben Großstädten verteuerten sie sich um nur 2,5 Prozent.

    Dass die Immobilienpreise schneller steigen als die Mieten, wirft bei vielen Immobilienexperten Sorgen auf. So warnten etwa die Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten vor einer Woche, dass die Finanzierungsstrukturen hoffentlich einer möglichen Korrektur der Preise standhalten und keine Risiken für die Stabilität des Finanzsystems entstanden seien. Aus Vorsichtsgründen sollte über Regulierung wie Mindesteigenkapitalquoten oder Mindestzinsbindungsfristen intensiver nachgedacht werden.

    Ausreichend kapitalisiert, um Stresstest standzuhalten

    Die Bundesbank bekräftigt im Monatsbericht ihre Einschätzung, dass die Immobilienpreise in den Großstädten zwischen 15 und 30 Prozent überbewertet sind. „In den Städten lagen die Preise für Wohnimmobilien nach wie vor deutlich über dem Niveau, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und soziodemografischen Einflussfaktoren gerechtfertigt erscheint“, heißt es.

    Nach einem Stresstest aus dem Jahr 2018 urteilte die Bundesbank, dass die deutschen Banken ausreichend kapitalisiert seien, um einem Rückgang der Immobilienpreise um 30 Prozent standzuhalten, ohne in Schieflage zu geraten.

    Im vergangenen Jahr hat jedoch der Ausschuss für Finanzstabilität in Deutschland, in dem auch die Bundesbank vertreten ist, den Banken empfohlen, einen zusätzlichen Puffer von 0,25 Prozentpunkten aufzubauen.

    Die Bundesbank geht davon aus, dass sich 2019 die Zunahme der Wohnungsnachfrage etwas abgeschwächt hat. Das führt sie etwa auf die geringere Zuwanderung nach Deutschland zurück. Außerdem hätten sich die Einkommen etwas schwächer entwickelt als zuvor. Im vergangenen Jahr war die deutsche Wirtschaft um nur 0,6 Prozent gewachsen – nach einem Zuwachs von 1,5 Prozent 2018. Das spiegelt sich auch in den Einkommen.

    Hinsichtlich des Angebots an Wohnungen schätzt die Bundesbank, dass 2019 ähnlich wie im Vorjahr rund 290.000 neue Wohnungen fertiggestellt wurden. Die Zahl der Baugenehmigungen habe mit etwa 350.000 „auf überdurchschnittlichem Niveau“ gelegen.

    Zudem seien die Preise für Bauland im ersten Halbjahr 2019 mit 3,25 Prozent vergleichsweise gering gestiegen. Dies werten die Experten der Notenbank als Anzeichen dafür, dass „sich das Wohnraumangebot mittlerweile deutlich der erhöhten Nachfrage angenähert hat“.

    Engpässe gibt es dagegen nach wie vor in der Bauindustrie. Dort seien die Preise 2019 deutlich stärker als die Kosten gestiegen. Die Bauunternehmen konnten daher ihre Gewinnmarge wegen der guten Auftragslage deutlich ausbauen.

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