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19.11.2019

15:11

Aktie unter der Lupe

So können Anleger von der Milliarden-Fusion von Aroundtown und TLG profitieren

Von: Matthias Streit

Aroundtown und TLG sind auf bestem Wege, Europas drittgrößten Immobilienkonzern zu formen. Was das für Anleger bedeutet.

TLG und Aroundtown sind spezialisiert auf Gewerbeimmobilien. dpa

Bürogebäude

TLG und Aroundtown sind spezialisiert auf Gewerbeimmobilien.

Erfurt Es wäre eine milliardenschwere Fusion, die den drittgrößten Immobilienkonzern Europas schafft: Die beiden deutschen Firmen Aroundtown und TLG sind ihrem Vorhaben, einen neuen Gewerbeimmobilien-Giganten zu formen, einen wichtigen Schritt näher gekommen. In der Nacht zu diesem Dienstag gab Aroundtown ein offizielles Aktientauschangebot ab. Jeder TLG-Aktionär soll 3,6 Aroundtown-Aktien erhalten. Zudem wurde ein „Business Combination Agreement“, eine Vereinbarung für die Fusion, geschlossen.

Stimmen die Aktionäre dem Vorschlag zu, könnte den beiden Unternehmen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt gelingen, was zuvor Vonovia bei den Wohnimmobilien gelungen ist: Aus einer zersplitterten Unternehmenslandschaft heraus ein deutsches und europaweites Branchenschwergewicht zu formen. Was bedeutet das jedoch für Anleger? Und lohnt sich der Einstieg noch?

Hinter TLG und Aroundtown verbergen sich zwei Unternehmen, die in erster Linie Büros vermieten. Sie machen in den Portfolien jeweils rund die Hälfte der Immobilien aus. TLG hat zudem einen Schwerpunkt auf Einzelhandel, Aroundtown auf Hotels.

Die Geschäfte laufen angesichts einer hohen Büronachfrage rund: TLG konnte in den ersten neun Monaten des Jahres seinen operativen Gewinn, den sogenannten „Funds From Operations“, um sieben Prozent steigern. Die Gewinnprognose für 2019 wurde leicht erhöht. Der Leerstand sank von 3,3 auf 3,1 Prozent. Aroundtown veröffentlicht die Zahlen erst Ende November. Zum Halbjahr jedoch konnte das MDax-Unternehmen den operativen Gewinn um 26 Prozent steigern.

Grafik

Anfang September haben die beiden Konkurrenten ihre Fusionspläne öffentlich gemacht. Eine freundliche Übernahme, betonten beide damals. Und doch überraschte, dass die wesentlich kleinere TLG die Führung bei den Verhandlungen übernehmen wollte: Die Vermögenswerte der TLG belaufen sich auf 4,6 Milliarden Euro, jene der Aroundtown auf 22,7 Milliarden Euro.

Für 1,5 Milliarden Euro kauften sich die Berliner einen Anteil von fünfzehn Prozent an Aroundtown. Dass hier der Kleine den Großen übernehme, wurde damals mit steuerlichen Gründen erklärt: Nach der Übernahme des Unternehmens WCM vor wenigen Jahren könnten Verlustvorträge in ein gemeinschaftliches Unternehmen nur dann übernommen werden, wenn die TLG die Führung übernimmt. So überraschend wie die Fusion angekündigt wurde, folgte Ende Oktober die Führungsrochade: Aroundtown soll nun die Fäden der Fusion ziehen.

Zum einen beschleunigte der Führungswechsel den Fusionsprozess, erklärte Andrew Wallis, stellvertretender CEO von Aroundtown. Nachdem die TLG die Anteile an Aroundtown mit Barmitteln gekauft hat, hätte sie weitere Zukäufe ebenfalls in bar stemmen müssen. Dafür wäre aber eine Kapitalerhöhung fällig gewesen, die erst der Zustimmung auf einer außerordentlichen Hauptversammlung bedurft hätte. So viel Zeit wollten die Unternehmen nicht verstreichen lassen.

TLG wirbt um die Fusion mit der Aussicht auf steigende Einnahmen

Das Tauschverhältnis von einer TLG-Aktie zu 3,6 Aroundtown-Aktien überrascht Analysten nicht. Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, hatte dieses Verhältnis vorausgeahnt. Die Firmen hatten bereits angekündigt, dass das Angebot auf den Nettovermögenswerten pro Aktie (NAV pro Aktie), den Vermögenswerten abzüglich Schulden, basiere. Der NAV pro Aktie wird für Immobilienunternehmen als Maßstab für den fairen Wert der Aktie herangezogen.

Das aktuelle Angebot entspricht einem Preis der TLG-Aktie von 27,66 Euro, knapp drei Prozent über dem Schlusskurs vom Montag. Mit seinem Angebot orientiert sich Aroundtown am Portfoliowert zu Ende Juni dieses Jahres. Das Portfolio wird mittlerweile jedoch höher bewertet. Die TLG weist einen NAV pro Aktie von 30,25 Euro auf.

Der SDax-Konzern hatte die Fusion mit einem Anteilskauf an Aroundtown ins Rollen gebracht. dpa

TLG-Logo

Der SDax-Konzern hatte die Fusion mit einem Anteilskauf an Aroundtown ins Rollen gebracht.

Aroundtown will eine neue, gemeinschaftliche Geschäftsführung einsetzen, wenn mehr als 50 Prozent der TLG-Aktionäre dem Angebot zustimmen. Die Chancen stehen trotz des Angebots-Abschlags zum NAV nicht schlecht: Der TLG-Großaktionär Ouram Holding, hinter der der israelische Investor Amir Dayan steht, hat sich „unter bestimmten Bedingungen“ verpflichtet, seine circa 28-prozentige Beteiligung an der TLG im Rahmen des Angebots anzudienen, heißt es in einer TLG-Mitteilung.

TLG wirbt um die Fusion mit der Aussicht auf steigende Einnahmen. Das operative Ergebnis, im Branchenjargon „Funds From Operations“ (FFO) genannt, werde in den ersten fünf Jahren jährlich um 92 bis 117 Millionen Euro steigen. 2018 lag das FFO von TLG und Aroundtown bei 709 Millionen Euro.

Bezogen auf die Aktie der TLG sagte Julius Stinauer, Analyst bei der Privatbank Hauck & Aufhäuser: „Angesichts der zu erwartenden weiteren Wertzuwächse der Immobilien und Portfolio-Zukäufe sowie des historisch hohen Abschlags des Kurses zum NAV lohnt sich ein Einstieg noch.“ Auch die Aktie von Aroundtown notiert derzeit bei 7,80 Euro unter dem NAV pro Aktie. Stinauer hält 9,40 Euro pro Aktie für möglich. Kai Klose von Berenberg etwa weist einen Zielkurs von 9,20 Euro aus.

Der Immobilienkonzern ist unter anderem auch Sponsor des Fußball-Bundesligisten Union Berlin. dpa

Aroundtown

Der Immobilienkonzern ist unter anderem auch Sponsor des Fußball-Bundesligisten Union Berlin.

Ein offensichtlicher Vorteil des Führungswechsels: Aroundtown notiert bereits im MDax. So gerät auch der Dax  mit der Fusion in Reichweite. Auch wenn dies kein offizielles Ziel von Aroundtown ist, wie Wallis im Gespräch mit dem Handelsblatt erklärte, so ist der Dax aus dieser Position doch schneller erreichbar als aus dem SDax, in dem die TLG notiert. Eine Aufnahme in den Dax würde den potenziellen Investorenkreis und damit den Zugang zu Kapital erheblich erweitern.

Vorteile erhoffen sich die Firmen auch bei den Finanzierungsbedingungen. Seit Längerem schon strebt Aroundtown ein Kreditrating von A- an, steht aktuell bei BBB+. „Die Finanzierungsstruktur wird sich mit einem größeren Portfolio verbessern. Ein gemeinsames Unternehmen könnte sich günstiger am Kapitalmarkt finanzieren“, sagt Stinauer. Das wiederum verhilft zu niedrigen Kreditkosten für künftiges Wachstum.

Zudem ergänzten sich die Standorte und Strategien der Portfolien gut, meint Stinauer. Aroundtown ist stark auf Großstädte fokussiert und setzt dort auf eine Value-Add Strategie. Das Unternehmen kauft Immobilien, die bislang von Leerstand oder schwachen Erträgen geprägt sind, modernisiert sie und bringt sie zu höheren Mieten wieder an den Markt.

TLG Immobilien besitzt neben dem Schwerpunkt Berlin Immobilien in ostdeutschen Städten wie Leipzig und Dresden. Zudem unterhält das Unternehmen eine Reihe von Neubauvorhaben im Volumen von zwei Milliarden Euro. „Von den 40 in unserem Unternehmen identifizierten Projekten sind aktuell zwölf in der Vorbereitung oder Umsetzung. Bei einer Fusion könnten wir sicher noch andere aus den verbleibenden 28 Projekten vorziehen“, sagt Gerald Klinck, Chief Financial Officer bei TLG Immobilien.

Mit mehr Größe erhoffen sich die beiden Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil am europäischen Markt. Hier ist Aroundtown bereits aktiv, besitzt Immobilien in London, Amsterdam oder Rotterdam.

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