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23.10.2018

17:40

Bausparförderung

Zu hohe Preise, zu kleine Zuschüsse – staatliche Bauförderung hilft Häuslebauern wenig

Von: Reiner Reichel

Die Bausparförderung soll Familien mit niedrigen Einkommen Wohneigentum ermöglichen. Doch die Preise laufen den Bauherren und deren Förderern davon.

Am Immobilienmarkt sind Preissprünge inzwischen häufig. picture alliance / SZ Photo

Neubausiedlung in Puchheim bei München

Am Immobilienmarkt sind Preissprünge inzwischen häufig.

Düsseldorf Deutschlands größter Versicherer Allianz bringt es auf den Punkt: „Trotz des anhaltend niedrigen Zinsniveaus erwerben immer weniger Haushalte mit geringem Netto einkommen Wohneigentum.“ Das ist der Befund. Und die auch in der Baufinanzierung sehr präsente Allianz liefert gleich die Ursache der Misere: die stark gestiegenen Immobilienpreise.

Dass die Einkommensbelastung wegen sinkender Zinsen noch einmal abnimmt, ist auf dem erreichten niedrigen Zinsniveau nicht mehr zu erwarten. Bauwillige müssen sich eher darauf einrichten, dass Baudarlehen mittelfristig wieder teurer werden.

Folglich achten Bauherren wie Kreditinstitute darauf, dass sich ihre Kunden Zins und Tilgung langfristig leisten können. In der Statistik der Allianz schlägt sich das so nieder, dass im vergangenen Jahr jeder dritte Baufinanzierungskunde ein Haushalts-Nettoeinkommen von mehr als 4.000 Euro im Monat hatte.

Rein rechnerisch hat diese Einkommensgruppe sogar noch die Chance, eine Bausparförderung zu bekommen. Die Einkommensgrenze für Verheiratete beträgt 51.200 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen. Das zu versteuernde Einkommen steht im Einkommensteuerbescheid. Vorab lässt sich anhand des Bruttoeinkommens abschätzen, ob eine Chance auf Wohnungsbauprämie besteht (siehe Grafik: „So viel gibt es vom Staat“).

Tatsächlich bringt die Förderung aber kaum jemanden zusätzlich in die eigenen vier Wände. Dafür ist sie viel zu gering. Wenn Bausparverträge bei der Finanzierung von Wohneigentum eingesetzt würden, seien die Förderbeträge „belanglos“, sagt Peter Edinger, auf Baufinanzierung spezialisierter Honorarberater in Bielefeld. Ledige, die die Förderkriterien erfüllen, bekommen jährlich maximal rund 45 Euro Zuschuss vom Staat, Verheiratete doppelt so viel. Somit verfehlt die Bausparförderung heute das 1952 ausgegebene Ziel, „kleinen Leuten“ zu Wohneigentum zu verhelfen.

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„Wer ein Haus baut, macht keine Revolution“, soll Kanzler Konrad Adenauer (CDU) damals zur Einführung der Bausparförderung gesagt haben. Nicht ohne Hintersinn: Die KPD hatte damals 15 Sitze im Bundestag. Wäre der Umkehrschluss zulässig, dass die, die kein Haus bauen können, zum Umsturz aufrufen, müsste sich die Regierung heute fürchten. Denn Wohneigentum wird trotz niedriger Zinsen immer unerschwinglicher. „Haupthemmnis für den Eigentumserwerb bleibt mangelndes Eigenkapital“, weiß Bernd Hertweck, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Privaten Bausparkassen.

Preise steigen schneller als Bausparer einzahlen

Im Jahr 2000 habe man im Schnitt 14 Jahre gespart, um das nötige Eigenkapital zu haben, 2015 seien schon 24 Jahre nötig gewesen. Die Eigenkapitallücke lässt sich mit Bausparen nicht schließen. In einem Finanzierungsmix aus Eigenkapital, Bausparvertrag und Bankdarlehen wird aber immerhin der Sparanteil beim Eigenkapital mitgerechnet.

Heute hat rechnerisch jeder dritte Deutsche einen Bausparvertrag. Doch in die 27,8 Millionen Verträge können die Bausparer gar nicht so schnell einzahlen, wie ihnen die Preise weglaufen. Das belegt die Entwicklung von Einkommen und Wohnraumpreisen nachdrücklich.

Als die jährlich maximal förderfähigen Jahresbeträge von 512 Euro für Alleinstehende beziehungsweise 1.024 Euro für Ehepaare sowie die aktuellen Einkommensgrenzen beschlossen wurden, stand das Jahr 1996 auf dem Kalender. Damals betrug der durchschnittliche Bruttolohn eines Arbeitnehmers 2.025 Euro im Monat. Im vergangenen Jahr war er um 41 Prozent höher.

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Die bundesweiten Förderungen der KfW sind vielen bekannt. Doch auch von Ländern und Kommunen können Käufer Unterstützung bekommen.

Doch was wie eine riesige Lohnsteigerung wirkt, ist in Anbetracht der Preissprünge auf dem Immobilienmarkt in Wahrheit nur ein Klacks. In der gleichen Zeit wurden nämlich Eigentumswohnungen in Deutschland im Schnitt um gut 80 Prozent, Einfamilienhäuser um fast 50 Prozent teurer.

Das klingt nicht atemberaubend, doch in dieser Durchschnittszahl sind auch fallende Preise in Regionen mit abnehmender Bevölkerung enthalten. In Ballungsgebieten stiegen die Preise dagegen weit stärker als im Landesdurchschnitt, für Eigentumswohnungen in Berlin allein seit 2003 um 260 Prozent. 

Konsequenterweise fordert der Verband der Privaten Bausparkassen höhere Einkommensgrenzen, um den Kreis der Förderberechtigten auszuweiten. „Am liebsten wären mir 50 Prozent“, sagt Bausparkassen-Lobbyist Hertweck. Der Staat könne sich an der Grenze für Baukindergeld orientieren, die bei einer Familie mit einem Kind bei 90.000 Euro liege, meint er.

Mit einer Anpassung der Einkommensgrenzen nach oben würden rund viereinhalb Millionen Menschen erreicht, argumentiert der Bausparkassenverband. Eine Krankenschwester im zweiten Berufsjahr verdiene heute schon zu viel, um noch wohnungsbauprämienberechtigt zu sein.

Dass immer mehr Menschen aus der Förderung fallen, lässt sich am Bundeshaushalt ablesen. Im Jahr 2010 zahlte die Bundesregierung gut eine halbe Milliarde Euro Wohnungsbauprämie aus, im vergangenen Jahr nur noch 183 Millionen Euro.

Unter diesen Umständen spielt die Arbeitnehmersparzulage auf vermögenswirksame Leistungen mit ihren noch geringeren Einkommensgrenzen von 17.900 Euro bei Alleinstehenden beziehungsweise dem Doppelten bei Verheirateten und eingetragenen Lebenspartnern bei der Wohneigentumsbildung keine Rolle. 

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Doch beide Förderungen lassen sich kombinieren, wenn auch getrennt gespart wird. Vermögenswirksame Leistungen zu erbringen ergibt unter Umständen auch Sinn, wenn es keine Arbeitnehmersparzulage gibt. Denn viele Tarifverträge sehen vor, dass der Arbeitgeber diese Leistungen teilweise oder sogar komplett übernimmt.

Höhere Einkommensgrenzen sind kein Allheilmittel

Mit höheren Einkommensgrenzen allein wird sich nicht viel bewegen, sie sind kein Allheilmittel, um mehr Häuslebauer hervorzubringen. Experten befürworten deshalb einen Dreiklang aus verschiedenen Maßnahmen wie der Anhebung der Einkommensgrenzen, einem höheren maximal förderfähigen Sparbeitrag und steigendem Fördersatz.

Bausparkassenvertreter betonen trotz aller Unzulänglichkeiten den psychologischen Effekt des Bausparens: Wer sich einmal zum Ziel gesetzt hat, Wohneigentum zu erwerben, spart konsequenter als Mieter. Bei 60 Prozent der späteren Eigenheimerwerber sei ein Bausparvertrag der erste Schritt dorthin gewesen, heißt es. Für das Sparen selbst geben die Kassen die Parole aus, möglichst früh zu beginnen. Ab einem Alter von 16 Jahren sind Bausparer wohnungsbauprämienberechtigt. Tatsächlich ist am Beginn der Berufskarriere wegen des dann noch niedrigen Gehalts die Chance, Wohnungsbauprämie zu bekommen, größer als später.

Weil junge Menschen in diesem Alter aber meistens nur schwer abschätzen können, wofür sie später Geld brauchen, sind Bausparer bis zum 25. Lebensjahr von der Bindung an die wohnwirtschaftliche Verwendung ausgenommen. Seit Anfang 2009 hat nur noch derjenige Anspruch auf die Wohnungsbauprämie, der auch nach sieben Jahren eine wohnwirtschaftliche Verwendung des Ersparten – etwa durch den Bau oder Kauf oder auch die Modernisierung beziehungsweise Renovierung – nachweist.

Und wird dann erst einmal Wohneigentum gebaut oder gekauft, ist die Disziplin noch größer. Baufinanzierungsberater wissen: Häuslebauer fahren die ältesten Autos. Wer auf einem Berg von Schulden sitzt, riskiert nicht den Verlust seines Hauses für den Kauf eines neuen Autos. 

Kommentare (1)

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Herr Andre Peter

24.10.2018, 11:28 Uhr

Wenn man wirklich das Eigenheim fördern möchte, muss man den Spekulanten den Boden entziehen.
Viele (Neubau-) Wohnungen gehen an Spekulanten, die einfach nur den steuerfreien Gewinn aus der Immobilie nach 10 Jahren einstreichen wollen.
Würde man alle Anlageklassen wie Anleihen, Aktien, Edelmetalle und auch Immobilien gleich besteuern - nach 10 Jahren steuerfrei - oder alle nie steuerfrei (das freut den Finanzminister) - dann würde man die Spekulation massiv beschränken.

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