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25.04.2019

17:12

Dubai

Das sind die Gründe für die Immobilienkrise in Dubai

Von: Mathias Brüggmann

Dubai ist für seine Rekordbauten bekannt, doch tatsächlich steckt das Emirat in einer Immobilienkrise. Die Hoffnungen ruhen jetzt auf der Expo 2020.

Auch an Dubais Nationalpark werden neue Hochhäuser gebaut. Mathias Brüggmann

Bauboom

Auch an Dubais Nationalpark werden neue Hochhäuser gebaut.

Dubai Ein Sandsturm fegt über Dubai. Palmen biegen sich im Wind. Sandkörner, die wie Wellen über die Wüste fegen, versperren den Weg zur gigantischen Baustelle der Expo 2020. Baukräne zeichnen sich nur schemenhaft ab, wo Dubai an einem seiner ambitioniertesten Projekte baut.

Das Emirat ist stolz darauf, erstmals auf der Arabischen Halbinsel ein Ereignis solchen Ausmaßes abzuhalten. 192 Teilnehmerstaaten zählt die Ausstellung, so viele wie nie zuvor. Doch Dubai braucht die Weltausstellung dringender als gedacht. Sie ist nicht nur Treiber hinter enormen Infrastrukturprojekten wie dem neuen Flughafen. Die Expo soll neben 25 Millionen Besuchern auch Immobilien-Investoren in die Stadt schwemmen.

Sie sollen die Kehrtwende für den zuletzt darbenden Häusermarkt bringen. Dubai ist für seine Rekordimmobilien bekannt: Hier steht mit dem Burj Khalifa der höchste Turm der Welt (828 Meter), Hotels mit Sieben-Sterne-Qualität und elegante Shoppingmalls. Gerade wird am welthöchsten Riesenrad gebaut. Es soll mit 250 Metern das bisherige Rekordriesenrad aus Las Vegas um 80 Meter übertrumpfen.

Doch gebaut wird nicht nur an Prestigeobjekten, sondern auch an noblen Behausungen. Nur gibt es davon mittlerweile zu viele. Über 20.000 Appartements und 2750 Villen sind allein 2018 fertiggestellt worden, hat Asteco errechnet, ein in Dubai ansässiger Immobiliendienstleister. Allein in diesem Jahr sollen weitere 30.000 Wohnungen hinzukommen.

9800 Wohnungen sind bereits im ersten Quartal fertig geworden – laut den Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle (JLL) so viele wie noch nie in einem Quartal. Zum Vergleich: In Berlin, das mit 3,6 Millionen Einwohnern 400.000 mehr zählt als Dubai, wurden zuletzt 16.000 Wohnungen fertiggestellt.

Das 250 Meter hohe Ain Dubai ist Teil eines der vielen Luxus-Immobilienprojekt der Stadt. Mathias Brüggmann

Das größte Riesenrad der Welt

Das 250 Meter hohe Ain Dubai ist Teil eines der vielen Luxus-Immobilienprojekt der Stadt.

Wo hierzulande über Wohnungsmangel debattiert wird, gibt es in Dubai ein Überangebot. Aktuell liegt laut den Sachverständigen von Cavendish Maxwell der Durchschnittspreis für eine Neubauwohnung bei 490.000 Dollar, für eine Villa bei 1,25 Millionen Dollar. Doch laut Asteco sind die Immobilienpreise im vorigen Jahr um 13 Prozent gefallen. Gegenüber dem Höhepunkt 2014 sind die Preise gar um ein Viertel eingebrochen, und das scheint noch konservativ gerechnet zu sein.

Dem Wirtschaftsminister der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE), Sultan Al-Mansouri, scheinen die Folgen bewusst. „Wir müssen Wirtschaftswachstum und Bautätigkeit stärker in Einklang bringen. Was wir bauen, sollte nicht allzu weit von der Nachfrage entfernt sein. Das ist die Lektion, die wir gelernt haben“, sagt er dem Handelsblatt.

Wie es für die großen Dubaier Immobilienkonzerne und -investoren nun weitergeht, darüber streiten die Experten. Analyst Sapna Jagtiani von der Ratingagentur S & P rechnet wie auch JLL für 2019 mit einem weiteren Immobilienpreisrückgang von fünf bis zehn Prozent. Für ihn wird nicht einmal die Expo 2020 der „Game Changer“.

Wieder und wieder fallen die Preise

Hussain Sajwani ist ebenfalls skeptisch. Der Chairman von Damac, einem der größten Immobilienkonzerne Dubais, spricht von „zwei weiteren schwierigen Jahren“, die er erwarte. Seit 2014 habe Dubai immer wieder die Trendwende angekündigt, doch wieder und wieder seien die Preise gefallen. Damac hat zusammen mit der Trump-Immobiliengruppe des US-Präsidenten Golfplätze in Dubai und „Gated Communities“, abgeschottete Wohnanlagen, gebaut.

Wegen der Flaute am Dubaier Immobilienmarkt haben die Aktien seines Unternehmens binnen eines Jahres 56 Prozent an Wert verloren. Damacs Gewinn ist voriges Jahr um mehr als die Hälfte eingebrochen auf umgerechnet 330 Millionen Dollar, obwohl das Unternehmen mit 4 100 Wohnungen so viele fertigstellte wie nie zuvor.

Erst seit 2002 dürfen Ausländer Immobilien in Dubai kaufen. Schnell avancierten sie zu einer begehrten, kaufkräftigen Zielgruppe. Mit Megaprojekten lockte die Stadt bis heute mehr als 1000 Millionäre aus anderen Ländern an und damit mehr als Los Angeles, Melbourne oder New York.

Doch der Immobilienmarkt leidet nicht zum ersten Mal unter Preiseinbrüchen. Vor allem die Finanzkrise nach 2008 hinterließ Spuren. Damals litt das Emirat derart, dass es seinen großen Bruder in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE), Abu Dhabi, um ein 20 Milliarden Dollar schweres Rettungspaket bitten musste. Deshalb wurde das höchste Haus der Welt, der Burj Khalifa, auch nach dem aus Abu Dhabi stammenden VAE-Präsidenten Khalifa bin Zayed Al Nahyan benannt.

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Milliardengeschäft unter Palmen

Die Mipim in Cannes ist eine der bedeutendsten Immobilienmessen der Welt. Hier bereiten Investoren, Entwickler und Kommunalpolitiker die Deals des Jahres vor.

Während heute zwar zahlreiche Villen auf der berühmten Palm Jumeirah, einer künstlich im Meer aufgeschütteten Palmeninsel, glänzen, liegen die Arbeiten am zweiten und dritten Palmen-Projekt, die noch viel größere Inselgruppen werden sollten, brach. Ähnlich erging es dem Projekt The World, bei dem eine Inselgruppe rund vier Kilometer vor der Küste des Emirats aufgeschüttet wurde, die einer Weltkarte ähnelt.

Nach der Finanzkrise wurden hier viele Pläne auf Eis gelegt. Viele Eigentümer und Immobilienfirmen erlitten in der Finanzkrise Verluste, Schuldenberge türmten sich auf. Indes haben Meer und Wind die Konturen einiger Inseln verwaschen. Doch aufgegeben sind die Pläne offiziell nicht. Josef Kleindienst hatte noch vor der großen Dubai-Krise sechs Inseln der Weltkarte gekauft.

Lange Jahre musste er auf bessere Zeiten warten. Nun hat er 32 Luxusvillen auf der Insel Deutschland verkauft, zu Preisen ab 3,1 Millionen Dollar. Kleindienst glaubt an einen „stark wachsenden Markt von Ferien- und Zweitwohnungen“ in Dubai, baut neben der Insel Deutschland noch weitere Luxusresorts mit überdachten, klimatisierten Straßen, Edelhotels mit bis zu sieben Sternen, Hotels jeweils für Familien, Partys oder Tiere sowie schwimmende Villen, die er Floating Seahorses nennt.

Ein acht Milliarden Dollar schweres Joint Venture

Positiv gestimmt ist auch Mohamed Alabbar, Chairman von Emaar Property, dem größten börsennotierten Immobilienkonzern Dubais. Der Konzern hat unter anderem den Burj Khalifa errichtet. Emaar Property konnte im vergangenen Jahr seinen Nettogewinn um fast 30 Prozent auf knapp zwei Milliarden Dollar steigern – bei rund sieben Milliarden Dollar Umsatz.

In Kürze würden sich Angebot und Nachfrage nach Immobilien in Dubai „wieder austarieren und die Preise steigen“, glaubt Alabbar. Um bis dahin aber besser aufgestellt zu sein, hat Emaar mit Aldar, dem mächtigsten Immobilienkonzern des Hauptemirats Abu Dhabi, ein acht Milliarden Dollar schweres Joint Venture gebildet.

Gemeinsam planen sie weitere Großprojekte wie die Emaar Beachfront in Dubai oder den Ausbau von Abu Dhabis künstlich erweiterter Insel Al Saadiyat. „Dieser Zusammenschluss stärkt unsere Wirtschaft im globalen Wettbewerb“, lobt Dubais Emir Mohammed bin Rashid Al Maktoum.

Die großen Immobilienentwickler hoffen nun darauf, dass die Expo die Trendwende bringt. Überzeugen sollen Investoren auch Innovationen. Erste aus 3D-Druckern entstandene kleine weiße Häuser stehen bereits im Schatten der Emirates Towers. In Kürze soll gar der erste 3D-gedruckte Wolkenkratzer in den Himmel wachsen.

Zwar sprechen Makler von zunehmendem Interesse. Ein Selbstläufer ist das Geschäft aber nach wie vor nicht. Verkäufer müssen mit Anreizen locken. So spielen sogenannte Off-Plan-Transaktionen, rabattierte Verkäufe von Immobilien vor Baubeginn, eine immer wichtigere Rolle, sagt Ivana Vucinic, die Beratungs-Chefin des Maklers Chestertons in der Region.

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Immer mehr Entwickler böten Rabatte und Anreize wie kostenfreie Registrierung, garantierte Mieteinnahmen und innovative Zahlungspläne. Die Regierung will dem lahmenden Immobiliensektor mit Langzeitvisa für Investoren auf die Sprünge helfen. Die Visa gelten zwischen zehn und 30 Jahren. Zudem gebe es nun Langzeit-Visa für Menschen, die ihr Rentnerdasein in Dubai verbringen wollten.

Kritikern stößt jedoch auf, dass beim Bau zu stark ausländische Investoren bedacht werden. „Die Stadt muss ihren Nachfrageansatz überdenken, der darauf abzielt, internationale Käufer anzulocken, die hauptsächlich Spekulanten sind“, fordert Mahmoud Hesham El Burai von Dubais Real Estate Regulatory Agency.

Nur wenn künftig auch bezahlbarer Wohnraum errichtet werde, könne für eine wachsende Mittelschicht nachhaltig gesorgt werden. Zumindest will der Emir nun für 8,7 Milliarden Dollar Wohnungen bauen lassen, die deutlich unter Marktpreisen liegen – für Menschen, die bis zu 15.000 Dirham (etwa 3700 Euro) monatlich verdienen.

Noch aber schwebt über allem die Expo 2020, die ein Erfolg werden muss und über das Event hinauswirken soll. Die Pavillons sollen keine Wegwerf-Architektur werden, sondern später weiter genutzt werden. Das ist durchaus realistisch: Siemens will nach der Expo sein globales Logistikzentrum dort aufschlagen. In unmittelbarer Nachbarschaft liegt der neue Flughafen Dubais. Die U-Bahn-Linie wird bis zum Expo-Gelände erweitert, und über die Weltausstellung hinaus dürften spektakuläre Bauten von Stararchitekten wie Foster + Partners locken. Fehlt nur noch der Strom an Investoren.

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