Handelsblatt App
Jetzt 4 Wochen für 1 € Alle Inhalte in einer App
Anzeigen Öffnen
MenüZurück
Wird geladen.

12.02.2019

04:13

Finanzierungsmodelle

Das Immobilien-Crowdinvesting lockt, doch Totalverluste sind möglich

Von: Frank Matthias Drost, Matthias Streit

Plattformen für Crowdinvesting bieten Privatanlegern hochverzinste Immobilieninvestments – und locken mit neuen Produkten. Doch Anlageberater mahnen zur Vorsicht.

Auch größere Immobilienprojekte können per Crowdinvesting finanziert werden. dpa

Baustelle in Berlin

Auch größere Immobilienprojekte können per Crowdinvesting finanziert werden.

Berlin, Erfurt Bei Schwarmfinanzierern stehen Immobilienprojekte derzeit hoch im Kurs. Nach Angaben des Bundesverbands Crowdfunding haben Schwarmanleger im abgelaufenen Jahr 218 Millionen Euro in Immobilien angelegt – nach 126 Millionen Euro im Vorjahr. Auch in diesem Jahr soll das Wachstum rasant weitergehen.

Die Crowdinvesting-Plattformen rechnen mit einer Verdoppelung des Volumens. Eindeutiger Platzhirsch ist die Hamburger Firma Exporo, die im vergangenen Jahr 150 Millionen Euro über ihre Plattform vermittelte, wie Vorstandschef Simon Brunke dem Handelsblatt sagte. Auch für seine Plattform erwartet er 2019 eine Verdoppelung des Volumens.

Abgesehen von klassischem Crowdinvesting setzen Plattformen wie Exporo, Zinsland, Zinsbaustein, Engel & Völkers Capital, Bergfürst oder ReaCapital auf höhere Projektvolumen und neue Produkte wie Anleihen. Sie versprechen mehr Sicherheit und wollen damit neue Zielgruppen wie vermögende Privatkunden und Family-Offices anziehen. Bei Verbraucherschützern bleiben jedoch Bedenken.

Beim Immobilien-Crowdinvesting können sich Privatanleger mit überschaubaren Summen an zu bauenden und bereits bestehenden Immobilien beteiligen. Die Plattform-Betreiber stellen Renditen zwischen drei und sechs Prozent in Aussicht – was in Zeiten von Nullzinsen beachtliche Zahlen sind. Doch eine Erfolgsgarantie gibt es dabei nicht.

Anleger können ihr gesamtes Kapital verlieren. Dieser Warnhinweis fehlt auf keiner Plattform. Die Anbieter vermelden zwar immer wieder erfolgreiche oder gar frühzeitig zurückgezahlte Projekte. Doch dass Risiken drohen, zeigte ein Fall aus dem Jahr 2017. Zwei Projektentwicklungsgesellschaften hinter einem Investment-Projekt auf der Plattform Zinsland meldeten Insolvenz an. Die Anleger bangen bis heute um ihr Geld.

Finanzierung: Wieso Start-ups um Crowdfunding und Crowdinvesting einen Bogen machen

Finanzierung

Wieso Start-ups um Crowdfunding und Crowdinvesting einen Bogen machen

Mittelständler finanzieren sich vor allem aus eigenen Mitteln und klassischen Krediten. Alternativen haben es nach wie vor schwer.

Anlegerschützer raten daher zur Vorsicht. „Welche Bewertungsmaßstäbe bei Immobilien hier im Einzelnen angesetzt werden und wie sorgfältig Projekte geprüft werden, bleibt letztendlich im Unklaren“, bemerkt Elisabeth Nanakkal vom Marktwächter Finanzen der hessischen Verbraucherzentrale. Die meisten Anleger dürften schlichtweg nicht in der Lage sein, die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Immobilienprojektes, und insbesondere der Emittentin, selbst zu überprüfen, vermutet Nanakkal.

Gedeckeltes Niveau

Mit dem Kleinanlegerschutzgesetz erleichterte der Gesetzgeber Schwarmfinanzierungen. Für Vermögensanlagen bis zu 2,5 Millionen Euro müssen seit 2015 keine Verkaufsprospekte mehr erstellt werden. Die Zeichnungsgrenze für Privatanleger liegt bei 1000 Euro, in Ausnahmefällen bei bis zu 10.000 Euro, sofern ein freies Vermögen von 100.000 Euro nachgewiesen wird.

Zwar wurde mit der Umsetzung der EU-Prospektverordnung die Schwelle für die Prospektpflicht auf acht Millionen Euro erhöht, was die Chancen für eine Beteiligung privater Investoren erhöht. Allerdings blieben die jeweiligen Einsätze von Privatanlegern auf dem bisherigen Niveau gedeckelt.

Plattformen wie Exporo zogen daraus Konsequenzen. „Wir sind dem Kleinanlegerschutzgesetz, das ja bestimmte Ausnahmen für Plattformen vorsieht, entwachsen“, so Vorstandschef Brunke. Mit der kleinen Bank-Lizenz als Finanzdienstleistungsinstitut nach Paragraf 32 Kreditwesengesetz „unterstehen wir der Bafin-Aufsicht und sind berechtigt, Anleihen zu vermitteln“, unterstreicht Brunke. Diese Anleihen können Privatanleger dann in beliebiger Höhe zeichnen.

Schwarmfinanzierung: Crowdfunding wird immer beliebter – Anbieter wollen es jetzt sicherer machen

Schwarmfinanzierung

Crowdfunding wird immer beliebter – Anbieter wollen es jetzt sicherer machen

Internet-Plattformen wollen Investoren bei Crowdfunding-Projekten besser schützen. Das Risiko bleibt grundsätzlich aber dennoch hoch.

Verbraucherschützer wie Wolf Brandes, Teamleiter beim Marktwächter Finanzen in Hessen, räumen ein, dass Plattformen, die Anleihen begeben können, gründlicher geprüft werden. Aber auch Anleihen können nachrangig ausgestaltet werden. „Sollte eine Bestandsimmobilie einmal unter Einkaufspreis verkauft werden müssen, werden die Banken zuerst bedient – wie es bei einer Immobilienfinanzierung üblich ist“, räumt Brunke von Exporo ein.

Nicht nur seine Firma will mit Anleihen größere Projekte stemmen. Der Konkurrent Zinsland hat im Januar nachgezogen. Er hat im vergangenen Jahr insgesamt 25 Millionen Euro an Kapital eingeworben. Anders als bei klassischen Anleihen gibt es keinen großen Zweitmarkt für diese Art von Papieren. Das ist für Zinsland-Mitgründer Carl von Stechow kein Makel. „Die Handelbarkeit spielt bei diesem Produkt gerade im Neubaubereich keine große Rolle“, sagt von Stechow.

Denn der Wert der dahinterliegenden Immobilie werde sich in der Bauphase kaum verändern. Beim Konkurrenten Exporo können Anleihen über die eigene Plattform gehandelt werden. „Erhebliche Abschläge“ sind dabei nicht ausgeschlossen, bemerkt Verbraucherschützerin Nanakkal. „Anders als bei einer Wertpapierbörse handelt es sich hier um einen kleinen, nicht sehr liquiden Zweitmarkt“, ergänzt Brandes.

Unabhängig von den Anleihen wollen die Plattformen aber nicht auf die gängigen Nachrangdarlehen bei kleineren Projekten verzichten. Allerdings haben diese Instrumente häufig einen anderen Charakter als früher. „Wir begeben Darlehen über eine Bank, der wir die Forderungen in Echtzeit abkaufen. Sollten Probleme bei einer Projektfinanzierung entstehen, haben wir dann besseren Zugriff auf die Sicherheiten“, erläutert Brunke von Exporo den Unterschied.

Auch bei dieser Variante werden die einzelnen Finanziers nicht ins Grundbuch eingetragen, sind aber besser geschützt als bei der Vergabe klassischer Nachrangdarlehen.

Fintech: Triodos Bank beteiligt sich an Crowdinvest-Plattform

Fintech

Triodos Bank beteiligt sich an Crowdinvest-Plattform

Die Nachhaltigkeitsbank Triodos kauft Anteile an Bettervest. Es geht um kleine Investitionen und ein großes Ziel: die Energiewende.

Von Stechow von Zinsland will mit dem neuen Anleihegeschäft seine Zielgruppe um Family-Offices und vermögende Privatkunden ausweiten. Das wird aber nicht einfach. Vor allem Family-Offices, also jene Institutionen, die das Vermögen reicher Privatpersonen verwalten, sind häufig bereits im Immobilien-Finanzierungsgeschäft aktiv.

Sie leihen Immobilienentwicklern sogenanntes Mezzanine-Kapital. Dieses Geld erkennen Banken als Eigenkapitalersatz an. Doch im Falle einer Insolvenz wird Mezzanine-Kapital zuletzt bedient, weil es als Nachrangkapital gilt. Der Mezzanine-Markt ist ungleich größer als Crowdinvesting: Allein die 59 Kapitalgeber, die sich am Mezzanine-Report von Flatow Advisory Partners beteiligten, werden im Jahr 2018 etwa sechs Milliarden Euro in Mezzanine-Kapital investiert haben, schätzt der Finanzierungsberater. Da die Summe nur einen Teil des Marktes umfasst, dürfte das Gesamtvolumen noch deutlich höher liegen.

Auf dieses Geld haben es die Crowdinvesting-Plattformen mit ihren neuen Produkten abgesehen. Zinsland-Mitgründer von Stechow glaubt, dass der mehrere Milliarden Euro schwere Markt für Mezzanine-Kapital das Potenzial hat, künftig mindestens zur Hälfte über Digitalplattformen abgewickelt zu werden.

Handelsblatt Premium

Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com

Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.

Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.

×