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04.08.2019

12:39

Handelsblatt testet – Baufinanzierer

Niedriger Zins ist nicht alles: Das sind die besten Anbieter fürs Baudarlehen

Von: Alexandra Jegers

Günstige Baudarlehen findet man heute bei jeder Bank. Doch der billigste Anbieter muss nicht auch der beste sein. Worauf Immobilienkäufer achten müssen.

Die wenigsten Hauskäufer kommen ohne Bankdarlehen aus. dpa

Baustelle

Die wenigsten Hauskäufer kommen ohne Bankdarlehen aus.

Köln Es ist eine historische Marke: Erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik fiel am vergangenen Freitag die Rendite der Bundesanleihe mit 30-jähriger Laufzeit in den negativen Bereich. Bei der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe sind Anleger die Minusrenditen längst gewöhnt.

Weil die als sicher geltende Staatsanleihe extrem gefragt ist, steigt der Kurs für das festverzinsliche Wertpapier stetig an. In der Folge sank die Rendite schon vor Längerem unter die Nulllinie. Am Freitag erreichte sie die Marke von minus 0,5 Prozent, ebenfalls ein neues Rekordtief.

Die Kursrally am Anleihemarkt freut nicht nur die Investoren. Auch Immobilienkäufer, die ihre Investition zumeist zu einem großen Teil über Darlehen finanzieren, profitieren von der fallenden Verzinsung langfristiger Bundesanleihen. Denn sie sind der Maßstab für den Preis, den Banken für Baugeld verlangen.

Die Angebote von 37 Baugeld-Anbietern unter der Lupe.

Handelsblatt testet

Die Angebote von 37 Baugeld-Anbietern unter der Lupe.

Und so fallen parallel zu den Anleiherenditen seit Monaten gleichzeitig die Bauzinsen. Inzwischen sind auch sie historisch so niedrig wie noch nie. Anders gesagt: So günstig wie heute kamen Hauskäufer noch nie an ein Darlehen. Für Baukredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren sind derzeit im besten Fall Konditionen von unter einem Prozent möglich, zeigt eine aktuelle Auswertung der FMH-Finanzberatung für das Handelsblatt.

Darin haben die Frankfurter Berater die Konditionen verschiedener Anbieter bei zehn Jahren Zinsbindung und bei 15 Jahren Zinsbindung verglichen. Das Ergebnis: Beim Erstplatzierten im Test, der Degussa Bank, zahlen Häuslebauer für ein Darlehen über 360.000 Euro derzeit 0,82 Prozent Effektivzins, wenn sie sich das aktuelle Zinsniveau über zehn Jahre sichern, drei Prozent jährlich tilgen und zehn Prozent Eigenkapital mitbringen.

Bei der Santander Bank, Platz zwei im Test, sind es unter denselben Bedingungen sogar nur 0,77 Prozent. Die BBBank kommt auf 0,95 Prozent und sichert sich Platz drei im Ranking.

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Von den untersuchten Banken bietet also die spanische Santander Bank den günstigsten Zins. Dass sie im FMH-Test dennoch nur auf Platz zwei liegt, hat einen einfachen Grund: „Der Zins ist nur ein Baustein, der einen guten Baukredit ausmacht“, sagt FMH-Chef Max Herbst. Mindestens genauso wichtig sind flexible Vertragskonditionen.

„Ein Baukredit begleitet den Darlehensnehmer über viele Jahre, oft sogar Jahrzehnte. Umso entscheidender ist es, dass sich der Kredit der aktuellen Lebenssituation anpasst“, sagt Herbst. Es braucht nicht viel, damit Eigentümer einen Kredit nicht mehr bedienen können: Scheidung, Jobwechsel oder die Geburt eines Kind können schnell dazu führen, dass Einkommen wegbricht und der Kreditnehmer in Verzug gerät.

In solchen Situationen ist es hilfreich, wenn die Bank zeitweise auch eine niedrigere Rate akzeptiert. Darum haben die FMH-Berater in ihrem Test neben dem Soll- und Effektivzins auch berücksichtigt, wie flexibel der Anbieter ist: Kann der Kreditnehmer seine Tilgungsrate anpassen, nach oben wie nach unten? Fallen Gebühren an? Sind Sondertilgungen erlaubt? Muss der Häuslebauer den gesamten Kreditbetrag abrufen oder nimmt die Bank nicht benötigtes Kapital wieder zurück?

Die Santander Bank punktet also beim Effektivzins. Dafür erlaubt das Geldinstitut nur Tilgungsraten zwischen zwei und fünf Prozent, Kreditnehmer dürfen die Rate höchstens zweimal innerhalb der Gesamtlaufzeit ändern. Zum Vergleich: Bei der Degussa Bank dürfen Kunden die Tilgungsrate innerhalb der Laufzeit jederzeit flexibel um 2,5 Prozentpunkte erhöhen oder senken – so oft sie wollen. Nach der dritten Änderung fällt dazu jeweils eine Gebühr von 100 Euro an.

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Kunden können Zinsen stets für zehn oder 15, teilweise sogar für 30 Jahre festschreiben. Welches Modell sich anbietet, hängt vom individuellen Bedürfnis nach Sicherheit und Flexibilität ab, erklärt Michael Neumann, Vorstandschef des Finanzdienstleisters Dr. Klein.

Ist der finanzielle Spielraum begrenzt, sollten Darlehensnehmer eine möglichst lange Zinsbindung wählen. Dann zahlen sie zwar einen geringen Aufschlag im Vergleich zur kürzeren Zinsbindung, erhalten im Gegenzug aber Planungssicherheit. Das kann vor allem für junge Familien sinnvoll sein, die dadurch teilweise über Jahrzehnte hinweg mit einer festen monatlichen Rate kalkulieren können.

Wer dagegen schon bei Abschluss des Vertrags weiß, dass er sein Baudarlehen in spätestens 15 Jahren abbezahlt haben möchte und die Tilgungsrate entsprechend hoch ansetzt, kann auch eine kürzere Zinsbindung wählen, sagt Neumann. Dann mögen die Bauzinsen bei Ablauf der Frist zwar höher sein, dafür ist aber auch die Restschuld geringer, auf die der Zins anfällt.

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Zudem dürfen Kunden Darlehen per Gesetz zehn Jahre nach der Vollauszahlung jederzeit einseitig kündigen. Sinken also die Zinsen, kann der Kunde immer noch einen günstigeren Anschlusskredit abschließen.

Vorerst müssen sich Hauskäufer über steigende Zinsen keine Gedanken machen: „Die EZB hat bereits klargemacht, dass sie bis auf Weiteres an ihrer expansiven Geldpolitik festhalten wird“, sagt Neumann. Schaut man auf die Wirtschaftslage in der Euro-Zone, scheint den obersten Währungshütern auch kaum eine andere Wahl zu bleiben: Die Euro-Staaten sind nach wie vor hochverschuldet, steigende Zinsen würden viele Länder gar nicht verkraften, sagt Neumann.

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Hinzu kommen zahlreiche Risikofaktoren wie der Brexit oder der Handelskrieg der USA mit China. Solange die Wirtschaft schwächelt und die Märkte schwer einschätzbar sind, dürften Anleger zu sicheren Alternativen wie den zehnjährigen Bundesanleihen greifen. Baugeld dürfte weiter günstig bleiben.

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