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13.11.2019

16:23

Hohe Rendite

Pflegeheime rücken in den Fokus der Immobilieninvestoren

Von: Matthias Streit

Pflege- und Gesundheitsimmobilien werden bei Investoren immer begehrter. Es locken hohe Renditen, doch ihnen stehen große Risiken gegenüber.

Der Bedarf an Pflege steigt. dpa

Alternde Gesellschaft

Der Bedarf an Pflege steigt.

Erfurt Viele Jahre fristeten Pflegeimmobilien ein Nischendasein am gewerblichen Immobilienmarkt. Mit der Niedrigzinsphase und dem daraus resultierenden Investoren-Andrang auf Immobilien hat sich dies gewandelt. Nach Büros, Einkaufszentren und Logistikhallen rücken auch Pflegeheime immer stärker in den Fokus der Investoren.

2018 markierte einen neuen Rekord: Mehr als drei Milliarden Euro wurden in diesen Sektor investiert. Auf den ersten Blick sind die Investments in diesem Jahr deutlich eingebrochen. Nach drei Quartalen stehen 1,3 Milliarden Euro zu Buche.

Für Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien beim Immobiliendienstleister CBRE in Deutschland, ist dies kein Grund zu Sorge. „Nach den Rekordjahren fehlt dem Gesundheitsmarkt ein ausreichendes Produktangebot, in das interessierte Akteure investieren könnten“, sagt er.

Der Rekord im vergangenen Jahr war vor allem von großen Portfoliotranskationen geprägt. Für rund 810 Millionen Euro sicherte sich der französische Investor Primonial einen 50-Prozent-Anteil an einem Reha-Klinik-Portfolio des Medical Properties Trust. Für den Kauf von 30 Pflegeeinrichtungen mit 4.700 Plätzen zahlte Deutsche Wohnen 680 Millionen Euro.

Allein diese beiden Transaktionen des Vorjahres waren mehr wert als alle in den ersten neun Monaten 2019 zusammen. Bei Investoren sind Pflegeimmobilien nicht zuletzt wegen ihrer hohen Renditen gefragt. Auf 4,75 Prozent taxiert CBRE die Spitzenrendite, deutlich mehr als bei anderen Gewerbeimmobilien. Die Spitzenrendite für Büros liegt bei drei Prozent.

Hohe Betreiberrisiken

Experten betonen jedoch, dass der Markt ein spezieller ist und Investoren sich der Betreiberrisiken bewusst sein müssen. Gerade der Fachkräftemangel im Pflegebereich setze dem Betrieb zu. Viele Betreiber seien auf Personalleasing angewiesen.

„Daraus entstehen hohe Kosten, welche die Betreiber stark schwächen. Zwar ist die Nutzernachfrage groß, angesichts der zuletzt stark gestiegenen Personalkosten können jedoch schon kleinere Managementfehler einen Betreiber in die Krise führen“, erklärt Richolt von CBRE.

Bis Jahresende rechnet er mit einem Volumen am Investmentmarkt von 1,5 bis 1,75 Milliarden Euro. Das ist einerseits zwar deutlich weniger als im Jahr zuvor, andererseits aber deutlich mehr als in den meisten vorangegangenen Jahren.

Von den Rekorden 2016 und 2018 einmal abgesehen lagen die Investments in den vergangenen zehn Jahren immer unter einer Milliarde Euro. Trotz der steigenden Nachfrage bleibt das Segment eine Nische. Am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt kommt der Sektor gerade einmal auf einen Anteil von 3,4 Prozent.

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