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15.11.2019

14:28

Immobilien

Deutschlands drittgrößter Immobilienkonzern hat keine Wohnung in Berlin – ein Vorteil

Von: Matthias Streit

Die Begrenzung von Mieterhöhungen ist derzeit ein heiß diskutiertes Thema. Für den neuen Chef des Immobilienkonzerns LEG ist das ein Vorteil.

Keine Wohnung in Berlin: Für LEG Immobilien ein Gewinn LEG Immobilien

LEG-Chef Lars von Lackum

Schneller Start auf dem Chefsessel.

Erfurt In keiner anderen deutschen Stadt wird die Debatte um bezahlbaren Wohnraum derzeit so scharf geführt wie in Berlin. Und nirgendwo sonst greift die Politik so radikal in den Immobilienmarkt ein – etwa mit einem Mietendeckel – wie in der Hauptstadt.

Für Lars von Lackum, Chef des drittgrößten deutschen Immobilienkonzerns LEG, ist das sogar von Vorteil. Während die beiden größeren Konkurrenten teils beachtliche Wohnungsbestände in der Hauptstadt besitzen – Deutsche Wohnen hat 70 Prozent seiner 159.000 Wohnungen in Berlin, Vonovia immerhin zwölf Prozent seiner 357.000 Wohnungen – liegt keine einzige der 131.000 LEG-Wohnungen an der Spree. Der MDax-Konzern hält fast seinen gesamten Bestand in NRW. Weniger als zwei Prozent des Portfolios liegen außerhalb dieses Bundeslandes ¬ in Niedersachsen und Rheinland-Pfalz.

Trotz der bequemeren Lage im Vergleich zu den Rivalen legt von Lackum operativ ein hohes Tempo vor, wie er im Gespräch mit dem Handelsblatt betont. Erst im Juni hat er das Chefbüro in Düsseldorf bezogen, nachdem sein Vorgänger Thomas Hegel sich nach 13 Jahren an der Spitze der LEG zurückgezogen hatte. In den ersten neun Monaten 2019 konnte der Konzern am Sitz in der NRW-Landeshauptstadt seinen operativen Gewinn (FFO) um sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 259 Millionen Euro steigern, wie die am Freitag veröffentlichten Quartalszahlen belegen. Die Gewinnprognose wurde für dieses Jahr bei 338 bis 344 Millionen Euro bestätigt.

Für das kommende Jahr verspricht CEO von Lackum im Gespräch sogar höhere Erträge als bislang gedacht: Bis zu 380 Millionen Euro seien möglich; bislang lag die Prognose bei maximal 364 Millionen Euro.

Rigorose Regulierung fürchtet von Lackum nicht. „Meine Gespräche mit der Landesregierung in Nordrhein-Westfalen lassen keinen Anlass zur Sorge aufkommen“, sagt er. Aber er appelliert an die Bundesregierung, eine stetigere Wohnungspolitik zu betreiben: „Wenn wir unentwegt politische Änderungsrisiken haben, werden wir keine Investoren mehr finden, die uns für 20 oder 25 Jahre Kapital zur Verfügung stellen. Das bereitet mir Sorgen.“

Die LEG-Aktie kann sich den Stimmungsschwankungen nicht entziehen: Seit Jahresbeginn hat sie zwar deutlich zugelegt (14 Prozent), der gesamte MDax aber noch stärker (25 Prozent). Dennoch: Analysten bleiben positiv gestimmt. Im Handelsblatt-Analystencheck raten sechs von neun Experten zum Kauf, drei weitere zum Halten der Aktie. „LEG hat das geringste regulatorische Risiko, und das ist im Moment nun einmal das wichtigste Thema“, sagt Thomas Neuhold, Analyst von Kepler Cheuvreux.

Sie rechnen mit anhaltend guter Nachfrage in den Großstädten. Die niedrigen Leerstände sprechen dafür: Vonovia liegt hier bei 2,9 Prozent, Deutsche Wohnen bei 2,2 und LEG bei 3,6 Prozent.

Daher setzt von Lackum auf Wachstum: Rund 7.000 Wohneinheiten kauft seine Gesellschaft allein in diesem Jahr. Abzüglich Verkäufen soll das Portfolio um 5.700 Wohnungen wachsen, deutlich mehr als im vergangenen Jahr, als 3.750 Wohnungen hinzukamen. Im kommenden Jahr rechnet LEG durch die Zukäufe mit einem Plus beim FFO von sechs bis sieben Millionen Euro. Die Mindereinnahmen durch Verkäufe sind dabei schon abgezogen.

Wachstum jenseits von NRW

Der Fokus auf NRW soll zwar bleiben. LEG will künftig aber auch jenseits des bevölkerungsreichsten Bundeslands zulegen. Das zeigt auch der jüngste, am Freitag bekannt gewordene Deal: 2.200 Wohnungen erwirbt die LEG in Bremen und Niedersachsen. Bereits Ende August hat das Unternehmen ein Portfolio mit 730 Wohnungen erworben, überwiegend in Niedersachsen.

LEG will zudem neue Geschäftsfelder erschließen: haushaltsnahe Dienstleistungen. In einem Pilotprojekt in Dortmund wird neuen Mietern heute schon ein Grünstromvertrag angeboten. Mieter sollen so günstigere Preise als vom Grundversorger erhalten. „Natürlich verdienen wir daran, das will ich gar nicht verhehlen, aber am Ende bekommt unser Kunde auch ein preiswerteres und zudem grünes Produkt, als er sich normalerweise kaufen würde“, sagt von Lackum.

60 Prozent der neuen Mieter hätten den Stromvertrag abgeschlossen.

Bei den Mietsteigerungen lag LEG in den ersten neun Monaten mit 2,9 Prozent hinter der direkten Konkurrenz. Vonovia konnte die Mieten in seinem Portfolio um 4,0 Prozent, Deutsche Wohnen um 3,4 Prozent steigern.

Der Hauptgrund liegt in der Struktur des LEG Portfolios, das zu einem Viertel aus Sozialwohnungen besteht. Betrachtet man allein den frei finanzierten Mietwohnungsbereich, so konnten die Düsseldorfer die Mieten um 3,7 Prozent steigern.

Das Unternehmen mit 131.000 Wohnungen will künftig auch außerhalb Nordrhein-Westfalens wachsen. dpa

Zentrale in Düsseldorf

Das Unternehmen mit 131.000 Wohnungen will künftig auch außerhalb Nordrhein-Westfalens wachsen.

Das Gesamtbild könnte sich ohnehin schleichend ändern. In den Sozialwohnungsbeständen, wo die Bindungsfristen auslaufen, müssen Mieter offenbar mit Mieterhöhungen rechnen. „Wir werden den 25-Prozent-Anteil an geförderten Wohnungen aufgrund von Nachwirkungsfristen noch ein paar Jahre, keinesfalls aber langfristig halten können“, sagt von Lackum.

Die aktuelle Bilanzpräsentation wird hier konkret: Im Laufe von zehn Jahren fallen 24.000 Wohnungen aus der Preisbindung für Sozialwohnungen. Es gebe „bedeutendes Steigerungspotenzial“ bei den Mieten, das zwischen 23 und 41 Prozent taxiert wird, wie aus der Präsentation hervorgeht.

Auch LEG will bei Mieterhöhungen Härtefälle beachten

Mieterhöhungen dürften bei Investoren gut ankommen, sie rücken aber auch in den Fokus der gesellschaftlichen Debatten. Um die zu beschwichtigen, hat sich der Konkurrent Deutsche Wohnen vor Kurzem einen Teilmietendeckel auferlegt: Übersteigt die Miete nach Mieterhöhungen 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens der Mieter, soll die Miete maximal auf der 30-Prozent-Schwelle gedeckelt werden.

Seitdem seien 471 Härtefallregelungen vereinbart worden. Außerdem will Deutschlands zweitgrößter Vermieter jede vierte Wohnung an Mieter vergeben, die Anspruch auf eine geförderte Wohnung haben. Seit der Ankündigung seien tatsächlich 37 Prozent der Wohnungen so vergeben worden, teilte Deutsche Wohnen nun mit.

Ein solch konkretes Versprechen will von Lackum flächendeckend nicht abgeben, betont aber, dass auch bei der LEG Härtefälle berücksichtigt werden. Laut Unternehmensangaben beträgt die durchschnittliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung 83 Cent pro Quadratmeter. Bei Vonovia waren es zuletzt 1,50 Euro.

Wachsen will LEG künftig auch im Neubaubereich. Bis zu 250 Wohnungen sollen pro Jahr entstehen, gibt von Lackum die Zielrichtung vor. Darüber hinaus sollen jährlich 250 Wohnungen in Neubauprojekten zugekauft werden. Vonovia, deutlich größer als die LEG, peilt in diesem Jahr allein 2000 Wohnungen an.

Zwar lassen sich Neubauten teurer vermieten als der Bestand. Für das Geschäft der Konzerne spielten die Bestrebungen bislang aber nur eine marginale Rolle, sagt Andre Remke, Analyst der Baader Bank. Für sie ist entscheidend, welche Mieten sie in ihren großen Beständen erzielen können und dürfen.

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