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15.03.2019

15:58

Immobilien

Logistik-Immobilien sind bei Investoren stark gefragt

Von: Matthias Streit

Lagerhallen haben ihr verstaubtes Image bei Investoren abgelegt. Kaum eine andere Immobilienklasse ist heute so stark gefragt.

Der Trend zum Onlinehandel stärkt die Nachfrage nach Logistikimmobilien. Davon wollen auch Investoren profitieren. dpa

Pakete, Pakete, Pakete

Der Trend zum Onlinehandel stärkt die Nachfrage nach Logistikimmobilien. Davon wollen auch Investoren profitieren.

Frankfurt, CannesAxa wollen sie, Prudential wollen sie und Allianz wollen sie auch: Logistikimmobilien. Sie waren eines der bestimmenden Themen der Branchenmesse Mipim in diesem Jahr. Die einst vom Gros der Investoren als piefig und riskant verschmähten Lagerhallen sind in den Fokus gerückt. Hier locken noch Renditen und das Versprechen einer großen Zukunft einer Assetklasse.

Werfen Büros in deutschen Großstädten häufig nur noch drei Prozent Rendite ab, sind es bei Logistikimmobilien noch fünf. Die Situation auf dem europäischen Markt sieht ähnlich aus. Für Pensionskassen, Versicherer, Family Offices & Co. ist das in Zeiten von Niedrigzinsen auf Anleihen eine verlockende Anlage.

Im vergangenen Jahr haben Immobilieninvestoren 49 Milliarden in Lagerhäuser gesteckt, was 18 Prozent am gesamten Investmentmarkt entspricht. Allein in Deutschland waren es knapp sieben Milliarden.

„Das ist erst der Anfang“, sagt Pertti Vanhanen von Aberdeen Investments, Co-Chef der Immobilieninvestments bei Aberdeen Standard Investments, einem Vermögensverwalter. Auch Isabelle Scemama, Chefin der Sachwerte-Abteilung bei Axa Investment Managers, dem Investmentarm der französischen Versicherung, hat ein Auge auf diese Immobilien geworfen. „Wir mögen Logistik. Hier gibt es noch Wachstumspotenziale“, sagt Scemama. Axa IM habe etwa in Frankreich oder Deutschland gekauft.

Die Geschichte vom Aufstieg der Logistik ist zugleich eine vom Abstieg des Handels. Fast alle Assetklassen der Immobilienbranchen boomen – Büros, Logistik, Wohnen – nur der Handel strauchelt. Der E-Commerce macht den stationären Geschäften zu schaffen.

Investoren haben in den vergangenen Jahren ihre Investments deutlich zurückgefahren. An Shopping Center trauen sich nur noch Spezialisten heran oder jene, die nach den Preisrückgängen der vergangenen Jahre nun wieder günstige Einstiegsmöglichkeiten wittern.

Was noch gefragt ist, sind Fachmarktzentren – die mit den Super- und Baumärkten an Stadträndern – und „High Street“, wie die Branche die innerstädtischsten Lagen der Innenstädte nennt.

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Mit dem E-Commerce, also dem zunehmenden Online-Handel, werde die Logistik mehr und mehr profitieren, der Handel vermutlich mehr und mehr unter Druck geraten, glaubt auch Rob Wilkinson, Chief Executive Officer der Investmentgesellschaft AEW in Europa.

Das Unternehmen gehört zur französischen Investmentgesellschaft Natixis. „Allein in Großbritannien liegt der Anteil des E-Commerce am Handel schon bei 20 Prozent und könnte in den kommenden Jahren noch auf 30 Prozent steigen“, sagt Wilkson. AEW gilt als einer der ersten Großinvestoren, die sich an Logistikimmobilien herangewagt haben. Bereits 1999 hat AEW sein erstes Portfolio gekauft.

Sein größter Logistikfonds verwalte 1,7 Milliarden Euro und besitze ein Immobilienvermögen von 2,5 Milliarden Euro. „Wir werden neues Kapital einsammeln und bald auch einen neuen Fonds auflegen“, sagt Wilkson. Derzeit stünden Logistik-Immobilien für etwa ein Zehntel des AEW-Portfolios.

Der Anteil könne in den nächsten Jahren auf 15 Prozent steigen. Erst vor einer Woche hat AEW eine Partnerschaft mit Allianz Real Estate verkündet, Europas größtem Immobilieninvestor. Gemeinsam wollen sie in Großbritannien zukaufen.

In Deutschland liegt der Anteil von E-Commerce bei rund zehn Prozent, Tendenz steigend. Mit dem Alpha-Portfolio im Wert von knapp 500 Millionen Euro gehörte ein Logistik-Deal im vergangenen Jahr zu den zehn größten Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt.

Mit der Bedeutung des Sektors wächst auch deren Komplexität: Wenn Waren verschickt werden, braucht es Lagerstätten, von großen Logistikzentren bis hin zu urbanen Lösungen für die „letzte Meile“, den letzten Wegen zum Endkunden. Für kleine urbane Logistikzentren gibt es aber andere Anforderungen als für riesige mit Sensoren und Technik ausgestatteten Hochlagerhallen oder gar mehrstöckige Gebäude.

„Die Gebäude stecken heute schon voller Robotik. Die Frage ist: Was kommt als nächstes? Hier gibt es durchaus Risiken, dass wir die Trends heute noch nicht absehen können“, sagt Andrew Allen, Leiter des Investment Researches von Aberdeen Standard Investments. Nachrüstungen, so die Lesart, könnten im Zweifel teuer werden und die Rentabilität des Kaufs beeinträchtigen.

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Logistik hat sich in den vergangenen Jahren von einer Nische zu einem Liebling der Investoren entwickelt. Die Preise sind gestiegen, die Mieten aber weniger schnell. „Bevor der Andrang auf die Logistik-Immobilien begann, waren Renditen von zehn Prozent möglich. Heute sind wir in Deutschland teilweise schon deutlich unter fünf Prozent. Diese Rendite spiegelt für uns das Risiko nicht mehr adäquat wieder. Da halten wir uns lieber raus“, sagt Gert Waltenbauer, CEO des Investment- und Asset Managers KGAL. Wie bei anderen Immobilien sind daher auch hier die Renditen stark gesunken. Scemama von Axa Investments betont daher, dass es angesichts der gestiegenen Preise wichtiger denn je sein, „selektiv“ vorzugehen.

Und doch sind die Immobilienmanager bei kaum einer anderen Anlageklasse so optimistisch wie für die Lagerhallen der Zukunft. Vor allem das potenzielle Mietwachstum lässt sie angesichts niedriger Leerstandsquoten von vier Prozent in Europa hoffen. Im Schnitt seien über die nächsten fünf Jahre Mietsteigerungen von zwei Prozent pro Jahr drin, heißt es in einer Studie von DWS. Bei urbanen Verteilzentren oder in Regionen mit begrenzten Grundstücken sei sogar noch mehr zu erwarten.

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