Handelsblatt App
Jetzt 4 Wochen für 1 € Alle Inhalte in einer App
Anzeigen Öffnen
MenüZurück
Wird geladen.

01.08.2022

18:12

Immobilien

Neuer Schock für Adler-Gruppe: Bafin stellt millionenschweren Fehler bei Immobilien-Bewertung fest

Von: René Bender, Lars-Marten Nagel, Michael Verfürden

PremiumDie Finanzaufsicht teilt mit, dass die Bilanz des Jahres 2019 der deutschen Tochter Adler Real Estate AG fehlerhaft ist. Adler geht auf Konfrontationskurs.

Auch die Staatsanwaltschaft hat die Adler-Geschäfte im Düsseldorfer Glasmacherviertel ins Visier genommen. Verfürden/Handelsblatt

Glasmacherviertel in Düsseldorf

Auch die Staatsanwaltschaft hat die Adler-Geschäfte im Düsseldorfer Glasmacherviertel ins Visier genommen.

Düsseldorf, Berlin Die schlechten Nachrichten für den angeschlagenen Immobilienkonzern Adler Group reißen nicht ab. Die Tochtergesellschaft Adler Real Estate hat nach Ansicht der Bundesfinanzaufsicht Bafin zum 31. Dezember 2019 einen fehlerhaften Konzernabschluss vorgelegt. Dies teilte die Behörde am Montag mit.

Demnach hat die deutsche Tochter des in Luxemburg ansässigen Immobilienkonzerns ein bedeutendes Bauprojekt falsch bewertet – maximal knapp eine Viertelmilliarde Euro zu hoch. Dies ist ein erstes Ergebnis eines Bilanzkontrollverfahrens, das die Bafin derzeit bei der Adler-Tochter durchführt.

„Das Immobilienprojekt 'Glasmacherviertel' in Düsseldorf-Gerresheim wurde mit 375 Millionen Euro angesetzt und damit um mindestens 170 Millionen Euro bis höchstens 233 Millionen Euro zu hoch bewertet“, teilte die Bafin am Montag mit. Adler habe bei der Bewertung des Gerresheim-Areals einen Immobilienwert angesetzt, der zum Stichtag nicht repräsentativ für den Preis gewesen sei, der in einem „geordneten Geschäftsvorfall“ zwischen Marktteilnehmern für den Verkauf hätte erzielt werden können.

Es ist die nächste Horrornachricht für den gebeutelten Konzern, der schon seit fast einem Jahr um das Vertrauen der Investoren ringt. Die Bafin stellt nun amtlich fest, was die Wirtschaftsprüfer von KPMG in einer Sonderuntersuchung von Vorwürfen eines Shortsellers angemahnt hatten. Auch sie stellten die Bewertung von 375 Millionen Euro und die Bilanzierung in Frage. Das führte nach Auffassung von KPMG zu einer „nicht sachgerechten Entlastung“ des Verschuldungsgrads ab dem 30. September 2019.

Top-Jobs des Tages

Jetzt die besten Jobs finden und
per E-Mail benachrichtigt werden.

Standort erkennen

    Sollte sich diese Rechtsansicht durchsetzen, wäre das heikel für Adler. In den Anleihebedingungen garantiert Adler einen Verschuldungsgrad (Loan-to-Value, LtV) von höchstens 60 Prozent. Ein Bruch mit den Bedingungen hätte das Unternehmen ins Verderben führen können. Rückzahlungen von bis zu 1,8 Milliarden Euro hätten gedroht.

    Adler will „Rechtsweg ausschöpfen“

    Legt man die KPMG-Rechnung zugrunde, hätte Adler aber den Schwellenwert gerissen. Im April räumte der Konzern selbst ein: Unter Berücksichtigung einer von KPMG Forensic als notwendig erachteten bilanziellen Korrektur des Wertes aus der Gerresheim-Transaktion würde dies auf Ebene der Adler Real Estate AG „zu einer einmaligen Überschreitung des LtV-Schwellenwertes von 60 Prozent zum Stichtag 30. September 2019 führen“. Zugleich hieß es: Die Gesellschaft sei nach wie vor der Ansicht, dass der vereinbarte Preis für die Projektgesellschaft „so auch korrekt ist“.

    Adler hat in der Vergangenheit mehrfach betont, an der „vollumfänglichen Richtigkeit und Ordnungsmäßigkeit“ des testierten Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2019 festzuhalten. Die Gruppe betonte am Montag den „guten und konstruktiven Dialog“ mit der Bafin und nahm dann Kurs auf den maximalen Konflikt. „Offenkundig vertreten die Adler-Gruppe und die Bafin hierzu aber unterschiedliche Auffassungen, die nun auf dem Rechtsweg geklärt werden“, teilte Adler mit. Man werde „den Rechtsweg ausschöpfen“.

    Mehr zur Entwicklung bei der Adler Group:

    Der Konzern steht seit vergangenem Herbst stark unter Druck. Im Oktober 2021 hatten der britische Leerverkäufer Fraser Perring und sein Analysehaus Viceroy Research der Adler-Gruppe und nahestehenden Personen Betrug, Täuschung und finanzielle Falschdarstellung vorgeworfen, was Adler bestreitet. Der Konzern geriet dennoch ins Schlingern, weil die Aufklärung einer Sonderuntersuchung von KPMG nicht die gewünschte eindeutige Entlassung brachte.

    Die Krise eskalierte und erreichte Ende April einen vorläufigen Höhepunkt, als KPMG Luxemburg dem Konzern ein Testat des Abschlusses für 2021 verwehrte. Zur Ruhe kam Adler auch danach nicht. Gegenwärtig ist der hochverschuldete Konzern beispielsweise auf der Suche nach neuen Wirtschaftsprüfern, nachdem KPMG das Mandat niedergelegt hatte.

    Schon seit knapp einem Jahr prüft die Aufsichtsbehörde die Jahresabschlüsse der Adler Real Estate aus den Geschäftsjahren 2019 und 2020 in einem Bilanzkontrollverfahren. Erst im Juni weitete die Bafin das Verfahren auch auf das Jahr 2021 aus.

    Zudem geht laut Informationen des Handelsblatts inzwischen die Staatsanwaltschaft Frankfurt dem Verdacht auf unrichtige Bilanzierung nach. Die Bafin hatte Strafanzeige gestellt.

    Vom Hoffnungs- zum Problemprojekt

    Die Baustelle, die die Behörden auf den Plan ruft, war einst ein Hoffnungsprojekt für Düsseldorf. Inzwischen zeugen nur der bunte Bauzaun und ein paar Graffiti von den großen Ambitionen. Ein Plakat verspricht: „Wir schaffen Platz für die Zukunft!“ Stattdessen holt sich die Natur das Gelände langsam zurück. Kletterpflanzen umschlingen das Gitter, das die Einfahrt zu der Industriebrache versperrt. Keine Spur von den 1600 Wohnungen, den vier Kitas und der Schule, die vor allem Familien ihr Zuhause nennen sollen.

    Seit Ende 2017 gehört es zum Reich einer Adler-Tochter, die das Areal in ein familienfreundliches Viertel mit großzügigen Grünflächen verwandeln wollte. Der Gerrix-Turm, so sahen es die Pläne vor, sollte das Herzstück des Glasmacherviertels bilden. Doch das Entwicklungsareal wurde 2019 zu 75 Prozent an einen Investor aus Berlin veräußert, und zwar „innerhalb eines Wochenendes“, wie die Wirtschaftsprüfer von KPMG bemerkten.

    Unklar war laut den Prüfern auch die Bewertung der Immobilie von 375 Millionen Euro, die dem Kaufpreis zugrunde lag. Adler habe intern mit einem Wert von 208 Millionen Euro kalkuliert. Die Prüfer hielten fest: „Eine nachvollziehbare Begründung für den höheren Kaufpreis konnte uns nicht vorgelegt werden.“

    In die gleiche Richtung argumentiert nun auch die Bafin. Die festgestellte Überbewertung von mindestens 170 Millionen Euro entspreche der Differenz zwischen dem angesetzten Wert von 375 Millionen Euro und dem Wert, den Adler Real Estate zum 30. Juni 2019 in den Büchern habt habe. Das seien 205 Millionen Euro gewesen.

    Dabei gebe es noch ein extremeres Szenario. Verglichen mit den ursprünglichen Anschaffungskosten von 142 Millionen Euro habe die Überbewertung sogar bei 233 Millionen Euro gelegen. „Innerhalb dieser Bandbreite hätte der korrekte beizulegende Zeitwert ermittelt werden müssen“, hielt die Bafin fest. Der Immobilienwert, der implizit im Verkaufsvertrag über die Anteile an der Eigentümerin des Gerresheim-Areals vereinbart und der Bewertung zugrunde gelegt wurde, habe keinen „Fair Value“ dargestellt.

    Bilanzkontrollverfahren gelten als scharfes Schwert der Bafin. Sie kann direkt und auch vor Ort bei Unternehmen eingreifen, beispielsweise mit forensischen Mitteln. Die Aufsicht ist zudem befugt, Organvertreter und Beschäftigte zur Vernehmung vorzuladen. Bei erheblichen Verstößen kann sie Geschäfts- und Wohnräume durchsuchen und Gegenstände beschlagnahmen.

    Mit ihren Prüfungen bei Adler ist die Bafin bei weitem noch nicht fertig. Die Mitteilung über die Bewertungsfehler sei nur eine „Teil-Fehlerfeststellung“, von der sie erstmals Gebrauch mache, teilte die Bafin mit. Die Prüfung der Rechnungslegung für die Geschäftsjahre 2019, 2020 und 2021 dauere an.

    Die Bafin ist ausschließlich für die deutschen Gesellschaften der Adler-Gruppe zuständig, wie die Adler Real Estate AG mit Sitz in Berlin. Diese gehört zu 96,72 Prozent der luxemburgischen Adler Group – für deren Bilanzkontrolle zeichnet die dortige Aufsicht Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) zuständig.

    Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com

    Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.

    Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.

    ×