Handelsblatt App
Jetzt 4 Wochen für 1 € Alle Inhalte in einer App
Anzeigen Öffnen
MenüZurück
Wird geladen.

05.09.2018

16:55

Maklercourtage

Teure Vermittler – Immobilienexperten streiten über Bestellerprinzip

Von: Matthias Streit

Die Kaufnebenkosten gelten als eine der größten Hürden für den Immobilienerwerb. Nun sind die Maklerkosten in den Mittelpunkt gerückt.

Immobilienbesitz gilt als wichtiger Vermögensbaustein. Wohneigentum zu erwerben wird aber immer schwieriger. Photo by rawpixel on Unsplash

Eigentum

Immobilienbesitz gilt als wichtiger Vermögensbaustein. Wohneigentum zu erwerben wird aber immer schwieriger.

Erfurt SPD-Chefin Andrea Nahles erklärte Wohnen schon zur „neuen sozialen Frage“ – und ihre Parteikollegin Katarina Barley legt nach: Sie will Käufer beim Immobilienerwerb mit einem Bestellerprinzip für die Maklerkosten entlasten. Soll heißen: Nur derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen. Das sind in der Regel die Verkäufer.

Immobilienexperten streiten sich, wie groß die Entlastungen für Käufer werden. Makler fürchten um erhebliche Einbußen. Nun will die FDP-Abgeordnete Katharina Willkomm über eine Kleine Anfrage im Parlament Klarheit gewinnen: Barley und die Bundesregierung sollen erklären, wie weit die Pläne gediehen sind.

Immobilienbesitz gilt als wichtiger Vermögensbaustein. In Deutschland aber besitzt nur knapp jeder Zweite eine Immobilie, die er bewohnt. Europaweit steht nur die Schweiz mit 43 Prozent schlechter da. Wegen der steigenden Immobilienpreise wird es selbst für Durchschnittsverdiener in deutschen Metropolen immer schwieriger, Wohneigentum zu erwerben.

Die Nebenkosten von bis zu 15 Prozent des Immobilienpreises gelten als große Hürden. Allein die Maklercourtage verschlingt inklusive Mehrwertsteuer zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Wer also eine Immobilie für 500.000 Euro kauft, der muss allein für den Makler zusätzlich bis zu 35.700 Euro berappen.

Makler sehen sich an den Pranger gestellt. Jürgen Michael Schick, Vorsitzender des Maklerverbands IVD, schimpft über einen „Eingriff in den Markt“. Kai Enders, Vorstandsmitglied von Engel & Völkers, findet es „nicht aufrichtig“, wenn Käufer entlastet werden sollen, die Politik aber nicht an den Grunderwerbsteuern der Bundesländer rüttelt. Die liegen, je nach Land, zwischen drei und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Immobilienkosten: Entlastung für Immobilienkäufer – Regierung prüft Reform der Kaufnebenkosten

Immobilienkosten

Entlastung für Immobilienkäufer – Regierung prüft Reform der Kaufnebenkosten

Bei einem Immobilienkauf sind Kaufnebenkosten in Deutschland ein regelrechter Preistreiber. Die Regierung will das offenbar ändern.

Sassan Hilgendorf, geschäftsführender Gesellschafter des Maklerbüros von Poll, hält das Wort „Bestellerprinzip“ für einen „irreführenden Begriff“. Das habe sich schon auf dem Mietmarkt gezeigt, wo die Maßnahme 2015 eingeführt wurde: Selbst wenn Mieter einen Makler beauftragen, darf dieser keine Objekte aus seinem Bestand anbieten, damit der Mieter als Besteller gilt. Das sei unrealistisch. Würde das Prinzip so auch bei Verkäufen umgesetzt, zahle demnach meist der Verkäufer.

Makler und Marktbeobachter rechnen damit, dass Verkäufer die Courtage auf den Kaufpreis aufschlagen würden. Doch selbst wenn dies geschehe, seien Käufer besser bedient, glaubt Franz Michel vom Verbraucherzentrale Bundesverband. Denn: „Maklerkosten können nicht kreditfinanziert werden. Den fälligen Betrag müssen Käufer also aus dem angesparten Eigenkapital zahlen“, erklärt er. Das wiederum schmälert die Rücklagen, die Käufer der Bank vorweisen können. In der Folge verlangten Banken einen höheren Darlehenszins.

Das Handelsblatt hat eine Beispielrechnung für eine Frankfurter Immobilie angestellt. Kostenpunkt des fiktiven Hauses: 500.000 Euro. Ein Käufer mit guter Bonität verfügt über 150.000 Euro Eigenkapital. Für Nebenkosten werden 69.750 Euro fällig. Bleiben 80.250 Euro Eigenkapital, die für die Finanzierung eingebracht werden können.

Grafik

Damit ließe sich für das verbleibende Darlehen eine Finanzierung ab 1,78 Prozent bei 15-jähriger Zinsbindung abschließen. Bei einer monatlichen Rate von 1.661,51 Euro betragen die Zinskosten nach 15 Jahren 83.525 Euro. Würde der Verkäufer beim Bestellerprinzip die Maklercourtage komplett auf den Kaufpreis aufschlagen, kostet die gleiche Immobilie mit 529.750 Euro deutlich mehr, Grunderwerbsteuer und die Kosten für Notar und Grundbucheintrag steigen.

Weil aber mehr Eigenkapital für die Finanzierung übrig bleibt, wäre ein Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung aktuell bereits ab 1,5 Prozent Verzinsung zu haben. Bei gleicher monatlicher Rate, 1 661,51 Euro, sinken die Zinskosten deutlich. Unter dem Strich liegt der Vorteil bei 12 .11 Euro.

Verkäufer können besser verhandeln

Ein klares Ergebnis pro Bestellerprinzip? Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung in Frankfurt, warnt vor voreiligen Schlüssen: „Auch die Banken haben Erfahrungswerte, was eine Immobilie in der jeweiligen Lage und entsprechender Ausstattung kosten darf. Wenn der Preis dann weit darüber liegt, würde die Bank den Kaufpreis auch nicht als werthaltig ansehen und wieder mehr Eigenkapital fordern.“ In anderen Worten: Die Finanzierung muss nicht zwangsläufig günstiger werden.

Der Ökonom Claus Michelsen, Leiter der Konjunkturabteilung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), sieht die größte Entlastung ohnehin nicht in der Tatsache, dass der Verkäufer die Provision bezahlen soll, sondern darin, dass mehr Wettbewerb entstehe – und die Kosten für die Maklercourtage insgesamt fielen. Auch Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, stört sich an den „viel zu hohen“ Maklerkosten. Ein Blick ins Ausland zeigt, dass es günstiger geht.

In Österreich, wo sich Käufer und Verkäufer die Kosten oft teilen, ist die Provision bei drei Prozent gedeckelt. In Dänemark, wo der Verkäufer bezahlt, und den Niederlanden, wo das Bestellerprinzip gilt, liegt der Wert zwischen ein und zwei Prozent. In den Niederlanden gibt es seit 2005 auch Makler, die einen Festpreis anbieten, meist um 1.500 Euro oder darunter. Nach einer Analyse der Ökonomen Gautier, Siegmann und van Vuuren wurden Häuser, die von einem Makler mit einem Pauschalpreis vermittelt wurden, sogar schneller und im Schnitt um 2,7 Prozent teurer verkauft als über einen klassischen Maklerauftrag.

Immobilien werden teurer, Mieten steigen: Kein Ende der Wohnungsnot – das sind die Schwachpunkte der Baupolitik

Immobilien werden teurer, Mieten steigen

Kein Ende der Wohnungsnot – das sind die Schwachpunkte der Baupolitik

Die Politik weiß, dass es an bezahlbarem Wohnraum mangelt. Die gewählten Gegenmaßnahmen versagen bisher allesamt – und die Lage wird zusehends schlechter.

Deutsche Makler wenden ein, dass es neben den günstigeren Nachbarländern auch teurere gebe. In Frankreich werden beispielsweise fünf Prozent Courtage verlangt. Zudem verzerre der alleinige Blick auf die Courtage das Bild: „In anderen Ländern dürfen Makler Dienstleistungen abrechnen“, rechtfertigt Hilgendorf von von Poll Immobilien die Kosten. In Deutschland dürften Makler nur bei einer erfolgreichen Vermittlung abrechnen. Zudem weisen die Makler darauf hin, dass nur in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg die Käufer meist allein die Maklercourtage zahlen. In den anderen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten.

Maklerprovisionen können übrigens verhandelt werden. Die meisten Käufer in angespannten Wohnungsmärkten dürften davor jedoch zurückschrecken: Wer bei der Courtage verhandelt, der handelt sich schnell eine Absage ein, wenn andere Interessenten am Preis nichts auszusetzen haben.

Hier sieht Michelsen vom DIW eine Chance für Käuferentlastungen mithilfe des Bestellerprinzips: Denn Verkäufer hätten gegenüber Maklern mehr Verhandlungsmacht. Gerade in stark gefragten Wohnungsmärkten könnten sie oft zwischen einer Vielzahl an Angeboten wählen. Sinken die Maklercourtagen, würden auch Käufer entlastet.

Kommentare (2)

Selber kommentieren? Hier zur klassischen Webseite wechseln.  Selber kommentieren? Hier zur klassischen Webseite wechseln.

Herr Matthias Moser

05.09.2018, 17:29 Uhr

Völlig zu Recht sind die Maklerkosten im Blickpunkt: Bei einem Haus von 500.000 sind das je nach Bundesland ca. 15.000 bis 30.000. Wenn man das mal mit den Tagessätzen von Unternehmensberatern, IT-Spezialisten oder Anwälten vergleicht (wohlgemerkt TAGESSÄTZEN), dann sieht man gleich, daß die Courtagen völlig aus dem Ruder gelaufen sind.

Herr Andre Peter

05.09.2018, 18:35 Uhr

@Herr Matthias Moser
Da gebe ich Ihnen absolut recht. Die extrem hohen Verdienstmöglichkeiten führen dazu, dass der Makler das Objekt extrem beschönigen, nur um an die Provision zu gelangen.
Gekauft wie gesehen!

Meine lieben Immobilienkäufer,
UNBEDINGT SICH DIE ABRECHNUNGEN DER LETZTEN 5 JAHRE GEBEN LASSEN UND EBENSO DIE EIGENTÜMERVERSAMMLUNGSPROTOKOLLE DER LETZTEN 5 JAHRE.

Lesen nicht vergessen!

Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com

Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.

Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.

×