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12.09.2019

18:11

Neubauten

Die Krux vom modularen Bauen gegen die Wohnungsnot

Von: Matthias Streit

Eine modulare Technik gilt als besonders zukunftsträchtig für den Bau von bezahlbarem Wohnraum. Doch in der Praxis gibt es noch etliche Probleme.

Geht es nach der Immobilienbranche, könnte der Bau von Wohnungen bald industrialisiert werden. Max Bögl Modul

Modul

Geht es nach der Immobilienbranche, könnte der Bau von Wohnungen bald industrialisiert werden.

Erfurt Neuer Wohnraum entsteht an der Stübelallee in Dresden nach dem Tetris-Prinzip. Ein Schwerlastkran hievt einen standardisierten, 7,15 Meter langen, 3,18 Meter breiten und 22 Tonnen schweren Bauklotz von einem Tieflader über ein Baugerüst, dreht ihn in den richtigen Winkel und setzt ihn auf einer Reihe anderer Klötze ab. Modul um Modul entsteht hier ein Mehrfamilienhaus mit 24 Wohnungen.

Sie alle stammen aus Vorfertigung. Kabel, Rohre, Steckdosen, Fenster und sanitäre Einrichtungen bis zur Toilettenschüssel sind schon verbaut. In Dresden müssen die Bauklötze nur noch zusammengesteckt und wenige Innenausbauten vorgenommen werden.

Kaum ist der Lkw entladen, braust er davon. Der nächste kommt. Arbeiter fädeln die Haken des Krans in die Ösen ein, entfernen Teile der Schutzhülle und schon hebt das Modul ab. Bis zu acht Module, anderthalb Drei-Zimmer-Wohnungen wurden so im vergangenen Juni pro Tag gesetzt. Nach nur einem Monat war das Gebäude aufgestapelt. Gerade wird der Boden verlegt.

„Modulares“ oder „serielles“ Bauen heißen die Hoffnungsträger der Immobilienbranche, wenn es um bezahlbaren und schnellen Wohnungsbau geht. Durch Standardisierung und Fertigteile will die Branche die Kosten senken. Je niedriger die Baukosten, desto günstiger kann auch vermietet werden. Ob die Industrialisierung des Wohnungsbaus auch wirklich hält, was sie verspricht, muss die Branche aber erst noch beweisen.

Anders als beim konventionellen Bauen geht es bei seriellem Bauen um die Vorfertigung bestimmter Bauteile wie einzelner Wände. Im modularen Bau werden ganze Wohnsegmente bereits vorfabriziert. Es geht um die Industrialisierung des Wohnungsbaus, und Markus Richthammer möchte einer ihrer Vorreiter sein.

Der 44-Jährige führt im Vorstand des Bauunternehmens Max Bögl den Bereich Industrie. Zu seinen Aufgaben zählt der Aufbau der Marke Max Modul. „Wir bauen hier in der Baubranche das auf, was Henry Ford vor über 100 Jahren in der Automobilbranche durchgesetzt hat“, sagt Richthammer.

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Bevor er 2017 zu Max Bögl kam, überwachte er die Produktion des BMW i3 in Leipzig. Seine Kenntnisse zu standardisierten Produktionsprozessen möchte er nach Mühlhausen in der Oberpfalz übertragen. Hier steht der Prototyp einer Wohnungsbauhalle.

Wie viel Max Bögl in die Fabrik investiert hat, möchte Richthammer nicht sagen. Genauso geheim geht es in der Produktion zu: Fotografieren strengstens verboten. Zu groß ist die Furcht, dass sich die Konkurrenz etwas abschaut.

Die Arbeit ist in 15 Stationen strukturiert, die sich grob in Rohbau und Ausbau unterteilen lassen. Es beginnt mit den „Schmetterlingen“: Schablonen für die Quer- und Längswände, die aus zwei über Scharniere verbundenen Teilen bestehen. Arbeiter legen Stahlbewährungskörbe, die den Wänden Stabilität verleihen, in die Formen.

Aussparungen für Kabel und Rohre werden gelegt. „Alles muss auf fünf hundertstel Millimeter genau sein, sonst passt es nicht“, sagt Michael Wilke, der die Produktion leitet.

Ist alles vorbereitet, werden die Schablonen verschlossen und aufgestellt – die Teile klappen wie Flügel um die Scharniere zusammen. Beton wird verfüllt. Bevor es zum Innenausbau geht, verbindet ein Arbeiter Bodenplatte und Wände – ein Prozess, der der Hochzeit in der Autobranche ähnelt, wenn Unterbau und Karosserie verbunden werden.

Dann geht es auf ein überdimensionales Fließband, das die Module gemächlich zum Ausgang der Halle bewegt. Innenwände werden verputzt, Kabel eingezogen, Fliesen verlegt.

Das Material wird den Arbeitern an ihre Stationen gebracht. Jeder muss im Takt bleiben. Rund 80 Menschen beschäftigt Max Bögl hier. Theoretisch könnten jährlich 1.500 Wohnungen mit 80.000 Quadratmeter Fläche das Werk verlassen. Zuletzt waren es nur rund 500. Sorgen macht sich Richthammer deswegen nicht: Das Werk wurde erst 2018 eröffnet.

Beim modularen Bauen müssen die vorgefertigten Teile nur zusammengesteckt und wenige Innenausbauten vorgenommen werden. Vonovia/ Juergen Maennel

Hubhilfe

Beim modularen Bauen müssen die vorgefertigten Teile nur zusammengesteckt und wenige Innenausbauten vorgenommen werden.

Bislang nahmen Projektentwickler nur geringe Mengen ab. Folglich konnten die Hersteller noch keine großen Mengen produzieren und die Preise somit nicht senken. Ein klassisches Henne-Ei-Problem. Der Immobilienverband GdW, in dem viele Wohnungsunternehmen Mitglied sind, lobte vor zwei Jahren einen Wettbewerb für serielles Bauen aus. Konzepte für ein Modellgebäude mit 24 Wohnungen sollten eingereicht werden.

Der Verband konnte zwar keine konkreten Projekte zusagen, gab aber sein Wort, dass es bei den Wohnunternehmen interessierte Abnehmer gibt. Aus dem Wettbewerb gingen neun Gewinner hervor, neben Max Bögl unter anderem die Lechner Group, Alho oder Goldbeck. Manche arbeiten mit Modulen aus Beton, andere mit Holz, wieder andere mit Fertigteilen auf Stahlrahmenbasis.

Nach den Gewinnerkonzepten wird nun an verschiedenen Orten gebaut. Fertiggestellt sind bislang zwar nur neun Wohnungen in Idstein, Dutzende weitere aber seien schon in der Realisierung, sagt Fabian Viehrig, Leiter der Abteilung Bauen und Technik beim GdW.

Hinzu kommen Projekte wie jenes von Vonovia in Dresden, die jenseits des Wettbewerbs realisiert werden. 2018 wurden in Deutschland 287.000 Wohnungen fertiggestellt. Wie viele davon in modularer Bauweise entstanden, weist die Statistik nicht aus. Es dürften verschwindend wenige sein, sagen Experten.

Das größte Problem sei oft ein mentales, das den Anbietern in Kommunen und Planerzunft entgegenschlage. „Das häufigste Vorurteil ist, dass hier die Platte 4.0 gebaut werden soll“, sagt Viehrig. Auch gebe es Vorbehalte über Billigqualität. „In den Werken entsteht allerdings hochwertiger Bau, der ständiger Qualitätskontrolle unterstellt ist“, beteuert Viehrig.

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Um Politiker und Planer vom Potenzial des modularen Bauens zu überzeugen, bietet Max Bögl eine „Akademie“ an, in der das Konzept und Kombinationsmöglichkeiten der Module vermittelt werden.

Wer seriell bauen will, muss seriell planen können und das am besten deutschlandweit. Nur über die Masse rechnet sich das Produkt. Bislang herrscht aber weitgehend Planungsunsicherheit. „Die politischen Rahmenbedingungen sind in der Baubranche deutlich vielfältiger als in der Automobilbranche.

Dort gibt es einen europäischen Standard für einen Crashtest. Allein in Deutschland haben die 16 Bundesländer verschiedene Bauordnungen mit unterschiedlichen Auflagen zu Brandschutz oder was Nachverdichtungen betrifft“, sagt Richthammer.

Zuletzt gab es einen Hoffnungsschimmer: Eine sogenannte Typengenehmigung wurde in die Musterbauordnung aufgenommen. Damit soll die Zulassung seriell und modular errichteter Wohngebäude vereinheitlicht werden. Jetzt muss die Musterbauordnung allerdings noch in die Landesbauordnungen aufgenommen werden. Das ist bislang nur in Nordrhein-Westfalen und Hamburg passiert.

Streit entzündet sich nicht zuletzt an der Frage, ob das serielle Bauen sein Preisversprechen einhalten kann. „In der Regel ist modulares und serielles Bauen heute noch 10 bis zwanzig Prozent teurer als konventionelle Methoden“, sagt Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE).

In seinem Job setzt sich Walberg beständig mit Baukosten auseinander, von den Mehrkosten für Klimaschutzmaßnahmen bis zu technischen Standards. Problem seien auch nicht die Kosten für die Betonarbeiten, wo modulares Bauen häufig ansetze, sondern für den steigenden Grad der Haustechnik. Dort seien die Kosten in den vergangenen Jahren besonders gestiegen.

Mit den Modulen lassen sich unterschiedliche Grundrisse realisieren. Max Bögl Modul

Vogelperspektive

Mit den Modulen lassen sich unterschiedliche Grundrisse realisieren.

Der GdW glaubt dennoch an die Einsparpotenziale durch Standardisierung. Die Kosten für Bauwerk und Baunebenkosten betrugen bei den im Wettbewerb eingereichten Projekten im Median 2 370 Euro pro Quadratmeter. In typischen Mehrfamilienhäusern liegen sie laut einer Analyse der ARGE aus dem Jahr 2016 bei 2.444 Euro.

Ließen sich die Angebotspreise der Modellprojekte realisieren, ergäbe dies einen marginalen Preisvorteil von drei Prozent. „In Zeiten der guten Baukonjunktur hatten die Unternehmen zuletzt gar keinen großen Anreiz, die vollen Kostenpotenziale auszureizen“, sagt Viehrig.

Auf der Kostengrundlage müssen dann auch die Wohnkonzerne arbeiten. Neun bis zehn Euro pro Quadratmeter soll etwa die Kaltmiete von seriell und modular gefertigten Vonovia-Wohnungen in Dresden betragen – kalt. Das ist deutlich mehr als die Dresdener Vonovia-Mieter im Schnitt bezahlen: 6,02 Euro.

„Der entscheidende Vorteil für uns ist die Zeit“, sagt Lars Bendixen, Projektleiter Neubau bei Vonovia in Dresden. Das Stellen der Module dauere nur vier Wochen, der gesamte Bau ungefähr ein Dreivierteljahr. Die Bauzeit wird gegenüber herkömmlichen Bauten halbiert, die Lärmbelästigung für die Anwohner geringer.

Schon das Bauhaus, das in diesem Jahr das Jubiläum seines 100-jährigen Berstehens feiert, wollte Wohnen bezahlbar machen. Walter Gropius, der erste Direktor vom Bauhaus, wollte nichts weniger als der „Wohn-Ford“ werden. Mit dem Anspruch sind er und das Bauhaus krachend gescheitert.

In Dessau-Törten entstand zwar eine Modellsiedlung aus zweistöckigen Häusern, die Schritt für Schritt ausgebaut wurden, ein Versuch der Industrialisierung unter freiem Himmel. Das stellte sich aber als teurer heraus als gedacht. Wenige Jahre nach dem Bau wurden technische Mängel deutlich, Fenster mussten getauscht werden.

Das Stadtplanungsprogramm „Neues Frankfurt“ wollte es besser machen. In den 1920er-Jahren wollten der Oberbürgermeister Ludwig Landmann und sein Stadtbaurat Ernst May die Moderne nach Frankfurt bringen und in Zeiten der Wohnungsnot Tausende neue Wohnungen der Moderne errichten.

Das Stapeln der Wohnmodule dauerte nur wenige Wochen. Vonovia/ Juergen Maennel

Vonovia-Bau in Dresden

Das Stapeln der Wohnmodule dauerte nur wenige Wochen.

Stilistisch beeinflussten sich die Vordenker von Neuem Frankfurt und Bauhaus zwar, aber doch sei das Neue Frankfurt eigenständig gewesen, sagt Architekturhistoriker Wolfgang Voigt.

Im Neuen Frankfurt wurde erstmals mit seriellem Bauen experimentiert. Wie heute Richthammer fühlte sich Stadtplaner May von Henry Ford inspiriert, dessen Memoiren damals gerade veröffentlicht wurden. Die Formen für die Plattenteile legten Männer damals noch per Hand in einer Halle aus. Händisch wurde auch der Beton verfüllt. Auf der Baustelle hob ein Kran die Teile in Position. Männer verbanden sie mit Mörtel.

Das Neue Frankfurt war als Wohnungsbau für die Massen gedacht. „Die ganz Armen konnten sich die Wohnungen trotzdem nicht leisten“, sagt Architekturhistoriker Voigt.

Das serielle Bauen konnte sich damals nicht durchsetzen: Von den 12.000 Wohnungen, die zwischen 1925 und 1933 im Rahmen vom Neuen Frankfurt entstanden, wurden nur 800 in serieller Bauweise errichtet. Die Macher mussten eingestehen, dass es teurer war als der konventionelle Bau, erklärt Voigt.

Später, in den 1960er- und 1970er-Jahren, wurden massenhaft Plattenbauten mit vorgefertigten Großtafel-Wänden errichtet. Das Vermächtnis gehört für viele heute in die Kategorie architektonische Resterampe: Blocklandschaften in urbanen Trabantensiedlungen.

Hinzu kommt: „Auch bei der Platte wurde nie belegt, dass der Bau tatsächlich günstiger war“, sagt Voigt. Als die Wohnungen neu waren, waren sie begehrt. Heute sind die Blocklandschaften als soziale Brennpunkte verschrien. Wer es sich leisten kann, wohnt anders.

Das miserable Image haftet dem modularen Bau heute noch an, beklagt Richthammer von Max Bögl. Dabei ließen sich Ästhetik und modularer Bau miteinander vereinbaren. Ein Modul sei nicht gleich ein Raum. Verschiedene Module erlauben unterschiedliche Grundrisse. „Unsere Module erlauben Wohnräume mit bis zu 80 Quadratmeter Fläche“, sagt Richthammer.

Rein äußerlich sei der Bau nicht von konventionellen zu unterscheiden. Die Fassaden werden vor Ort als Ganzes verputzt. Wer in den Vonovia-Wohnungen in Dresden steht, deren Module auch aus Mühlhausen stammen, erkennt kaum einen Unterschied zu gewöhnlichem Wohnraum. Wo die Module zusammengesetzt wurden, ist mit bloßem Auge nicht zu erkennen.

Doch das Baukastenprinzip hat Grenzen: Verschachtelte Grundrisse eignen sich nicht für vorfabrizierten Wohnraum, sagt Viehrig vom GdW. Bei Nachverdichtungen fehlt manchmal schlicht der Platz für die Logistik und die Kräne.

Ein Allheilmittel für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum, das sagt auch Richthammer von Max Bögl, sei modularer Bau nicht. „Es geht nicht darum, ganz Deutschland komplett auf Systembau umzustellen. Die Kapazitäten des Modulbaus liegen noch unter fünf Prozent des Gesamtmarkts“, sagt er.

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