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13.12.2018

20:00

WeWork, Design Offices, Rent24

Die Generation Z könnte den Coworking-Boom beenden

Von: Matthias Streit

Das Teilen von Büroflächen ist zum lukrativen Geschäftsmodell geworden. Doch ausgerechnet jugendliche Arbeitnehmer könnten dem Trend ein Ende setzen.

Wer hier arbeitet, findet Räume mit Werkstattcharakter vor. Konstanze Wutschig / Krämerloft

Krämerloft in Erfurt

Wer hier arbeitet, findet Räume mit Werkstattcharakter vor.

Erfurt Ein Bürogebäude mit beigen DDR-Fliesen? Das konnten sich die Handwerker beim besten Willen nicht vorstellen. Also befreiten sie fast die komplette Wand von der sozialistischen Altlast. Nicole Sennewald konnte es nicht fassen. Genau diesen alten Industrie-Charme wollte sie doch bewahren.

Nun ist davon nur eine dreißig Zentimeter breite Zeile übrig. Statt der Fliesen ziert den Gemeinschaftsraum des Krämerlofts in Erfurt nun eine grüne Wand. An einigen Stellen wurden die roten Ziegelsteine des alten Mauerwerks freigelegt. Darauf prangt ein alter, schwarzer Drehlichtschalter, zu dem ein frei auf der Wand liegendes Kabel führt.

Der Elektriker verstand die Welt nicht mehr. So etwas macht man heute doch nicht mehr. Überall durchzieht diese Optik das Gebäude, auch im „Open Space“, dem großen Gemeinschaftsbüro, mit alten Drehstühlen, Schultischen und Sofas. „Wir wollten von Anfang an dieses Unperfekte, diesen Werkstattcharakter“, sagt Sennewald.

Es gab viel zu erklären, als sie 2015 begann, ihre Vision eines Coworking-Spaces in die Tat umzusetzen. Nicht alle wollten ihr folgen. Banken verstanden ihr Konzept flexibler Büroflächen nicht, mit dem sie das alte Gebäude nahe dem Erfurter Hauptbahnhof von 20 Jahren Leerstand befreien wollte.

Einen Kredit bekam sie nicht. Also geschah fast alles in Eigenleistung und mithilfe von 16.500 Euro, die sie über Crowdfunding einsammelte. Sie und ihre Geschäftspartnerin Bianca Schön-Ott packten selbst mit an, schliffen und hämmerten. Nach fünf Monaten Umbauzeit eröffneten sie im Februar 2017 das Krämerloft.

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Coworking ist im Moment wohl der heißeste Trend am Immobilienmarkt. Längst haben große Ketten das Potenzial erkannt. Kaum eine Woche vergeht, ohne dass neue Flächen angemietet werden. Marktbeobachter lassen sich von der Euphorie anstecken, schwärmen von großem Potenzial. Berater wittern gute Geschäfte. Doch es gibt auch kritische Stimmen, die vor einem Überangebot warnen.

Aktuell kommt der Boom in die heiße Phase. Das zeigt eine Statistik des Immobilienberaters Bulwiengesa. Danach wurden 2013 gerade einmal 14.000 Quadratmeter an Anbieter flexibler Büroflächen wie WeWork, Design Offices, Rent24 und andere vermietet.

Loungebereiche, Freibier, Bällebad

Im vergangenen Jahr schnellte die Vermietung auf 215.000 Quadratmeter hoch. Nach neun Monaten in diesem Jahr befindet sich die Neuvermietung bereits auf dem Niveau des Jahres 2017.

Die Ketten vermieten keine eigenen Räume, sondern mieten sie und richten sie für die Weitervermietung als flexible Arbeitsplätze her. In den sieben größten Städten haben die Anbieter bei den Neuvermietungen bereits einen Marktanteil von acht Prozent.

„Flexible Büroarbeitsplätze gibt es von Anbietern wie Regus schon seit Jahrzehnten. Das aggressive Wachstum, das WeWork oder Design Offices nun vorlegen, ist neu“, sagt Ralf Fröba, Leiter Büromärkte bei Bulwiengesa.

Die Konzepte, die eine Vermischung aus Büro mit Industriecharakter, Loungebereichen bis hin zu Bällebad und Freibier vorsehen, verfangen zunehmend bei Investoren und Unternehmen. Konzerne wie Lufthansa, Daimler oder Volkswagen gehören zu den Mietern.

Grafik

Heute sind schon zwei Drittel der Mieter Unternehmen, zeigt eine Analyse des Maklerhauses Colliers International. Die Konzerne haben Selbstständige und Start-ups längst als wichtigste Zielgruppe verdrängt.

Coworking werde oft falsch verstanden, ärgert sich Sennewald vom Krämerloft in Erfurt. Wenn Unternehmen ganze Etagen anmieteten, gleiche das eher großen Bürogemeinschaften. Mit der Ursprungsidee, Wissen zu transferieren, habe das nicht mehr viel zu tun.

Auf Messen habe sie Loungeecken mit Sitzsäcken gesehen, die als „Coworking-Zone“ gekennzeichnet werden. „Der Begriff wird zunehmend verwässert“, sagt Sennewald.

Auch für sie und ihre Geschäftspartnerin, Bianca Schön-Ott, gehören Start-ups, Unternehmen oder Vereine zum Konzept. Insgesamt sieben Büros bietet das Krämerloft. Die Deutsche Umwelthilfe zog schon ein, bevor die ersten Selbstständigen kamen.

Heute sind die Büros ausgebucht. Doch Offenheit und Austausch ist Sennewald wichtig. Ein PR-Instrument, mit dem sich die Firmen als moderne Arbeitgeber schmücken, will das Krämerloft nicht sein. Lassen Firmen die Flächen leer stehen, gibt es Redebedarf.

Knapp 250.000 Quadratmeter flexibler Büroflächen entstehen gerade, analysiert Fröba von Bulwiengesa. 7.000 Quadratmeter davon entstehen in Hamburg, im Kallmorgen-Tower.

In den 1960er-Jahren als Sitz für den Computer-Konzern IBM errichtet, zwischenzeitlich vom „Spiegel“ genutzt, wurde das Gebäude seit 2017 bis auf das Betongerippe entkernt. Im Januar will Spaces, die Coworking-Tochter des Urgesteins der Kurzzeit-Vermietung, IWG (Regus), hier eröffnen.

Firmen erwarten anhaltendes Wachstum bei Coworking-Büros

Für Martijn Roordink, den Gründer von Spaces, beginnt damit die Expansion in Deutschland. Zwar gibt es bereits in Düsseldorf eine Niederlassung, aber nur auf 2. 000 Quadratmetern. Der Kallmorgen-Tower ist eine andere Liga.

Zehn Neueröffnungen soll es im kommenden Jahr geben.

Berlin, München, Frankfurt, Köln und Bremen stehen auf der Agenda, fürs Erste. Vor allem Corporates, also Großkunden, stehen im Fokus von Roordink. Die sind schon heute mit vier Fünfteln die Mehrheit seiner Kunden. Für die Zukunft plant Spaces auch Standorte in mittelgroßen Städten wie Mainz.

Jugend und Wirtschaft reden aktuell aneinander vorbei. Marion Peyinghaus (Geschäftsführerin CC PMRE)

Ambitionierte Pläne, wo man hinhört. Laut dem aktuellen IW-Immobilienscout24-Index, der dem Handelsblatt vorab vorliegt, erwarten 54 Prozent der befragten Immobilienfirmen ein anhaltendes Wachstum des Coworking-Sektors. Weitere 34 Prozent glauben sogar an ein starkes Wachstum. Doch nur 18 Prozent geben an, derartige Flächen selbst zu nutzen.

Die Fantasien kennen keine Grenzen. Der globale Immobiliendienstleister JLL mutmaßt, dass 2030 schon 30 Prozent aller Büroflächen auf flexible Konzepte entfallen könnten, darunter Coworking. Die Realität ist davon weit entfernt.

Auch wenn demnächst mit einer Million vermieteter Quadratmeter in Deutschland ein Meilenstein fällt – noch macht Coworking weniger als ein Prozent aller Büroflächen in Deutschland aus. Selbst in Amsterdam, der europäischen Metropole mit den meisten flexiblen Büroflächen, liegt der Anteil nur bei sieben Prozent.

„Wenn man der Branche glaubt, könnte sich der Anteil zwischen fünf und zehn Prozent einpendeln“, sagt Matthias Huss, Partner und Experte für die Bürovermietung beim Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield. Er sieht im Moment kein Überangebot am Markt.

Die Auslastung sei hoch. Doch es komme auf den lokalen Bedarf an. Berlin sei mit aktuell 210 .000 Quadratmetern noch nicht gesättigt. In Hamburg, wo inklusive aller geplanten Flächen 80.000 Quadratmeter vorhanden seien, müsse man erst noch sehen, ob all das Angebot auch angenommen würde, sagt Huss.

Nachwuchs schätzt die Trennung von Arbeit und Privatem

Nur: Darf man der Branche wirklich glauben? Vielen Expansionsplänen eilt die Annahme voraus, dass die Nachwuchskräfte künftig unabhängiger, selbstständiger arbeiten wollen und Coworking suchen.

Eine Studie des CC PMRE, einer Forschungsorganisation der Immobilienwirtschaft, gemeinsam mit der Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin lässt daran Zweifel aufkommen. Demzufolge schätzt die Generation Z, also alle zwischen 1995 und 2010 Geborenen, die strikte Trennung zwischen Arbeit und Privatleben.

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„Es besteht ein großer Wunsch nach einem festen, zugewiesenen Arbeitsplatz. Coworking wird abgelehnt“, sagt Marion Peyinghaus, Geschäftsführerin des CC PMRE.

Die Arbeitgeber überschätzten den Wunsch nach flexiblen Arbeitsmodellen, resümiert die Studie. Die jungen Menschen möchten nicht als Selbstständige für verschiedene Projekte arbeiten. Doch gerade für temporäre Projektteams präferieren Firmen Coworking-Spaces, zeigt eine Untersuchung von Colliers. 61 Prozent der befragten Unternehmen sehen darin den größten Nutzen der flexiblen Büros.

„In der Generation Z gibt es einen klaren Trend zur Retraditionalisierung. Sie möchte Stabilität und eine permanente Arbeit. Für sie sind die schönen Konzepte der Flexibilisierung der Arbeit eine Mogelpackung“, sagt Peyinghaus. „Jugend und Wirtschaft müssen miteinander kommunizieren, denn sie reden aktuell aneinander vorbei.“

Für ihre Studie hat das CC PMRE 89 Berufsschüler und Studenten sowie 173 Vertreter aus der Immobilienwirtschaft befragt. Sie ist nicht repräsentativ. Doch die Ergebnisse decken sich mit anderen Untersuchungen über die Generation Z, die ihr alle das gleiche Sicherheitsbedürfnis zuschreiben.

Zahl der Selbstständigen sinkt

Auch die IW-Analyse mahnt: Die Zahl der Selbstständigen in Deutschland ist zwischen 2014 und 2017 von 4,2 Millionen auf 4,1 Millionen gesunken. Die Zahl der Unternehmensneugründungen sei in Deutschland typischerweise nicht hoch. „Das Potenzial solle daher nicht überschätzt werden.

Manchmal kann die Erklärung für die Wahl der Coworking-Spaces auch banal sein: weil keine anderen Flächen mehr frei waren. In der Colliers-Befragung gaben zwar zwei Drittel der Befragten an, dass „innovationsfördernder Austausch“ wichtig oder sehr wichtig für ihre Entscheidung war.

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Allerdings geben auch drei Viertel aller Befragten an, dass der Mangel an alternativen Flächen ein wichtiger oder sehr wichtiger Beweggrund ist. „Der Flächenmangel ist ganz sicher nicht allein für den Erfolg des Coworking verantwortlich, er spielt aber eine Rolle“, sagt Fröba von Bulwiengesa.

Spaces-Gründer Roordink verweist zwar darauf, dass sein 2008 gegründetes Unternehmen gerade in Zeiten der Finanzkrise erfolgreich gestartet sei. Dass ihm und den Coworkern die heutige Knappheit zugutekommt, daraus macht er keinen Hehl. „Für uns ist es ideal, wenn eine Knappheit am Markt herrscht. Das heißt: Flexible Konzepte sind sehr gefragt, und wir können uns unsere Kunden sogar aussuchen“, sagt Roordink.

Gewissermaßen schaffen sich die Anbieter ihre Nachfrage also selbst: Je mehr Flächen die Coworking-Ketten anmieten, desto knapper die verfügbaren typischen Büroflächen und desto größer die potenzielle Kundenschar.

Testfall Konjunkturkrise

Was aber passiert, wenn wieder mehr Büros spekulativ gebaut werden oder wenn die Büronachfrage in einem Konjunkturabschwung sinkt? Einer Studie von Cushman & Wakefield zufolge würde dieses Szenario den kometenhaften Aufstieg der Coworker bremsen.

Einige Anbieter könnten insolvent gehen, was wiederum zu einer Konsolidierung in der Branche führt. Diejenigen mit den größten Geldreserven und dem breitesten Portfolio an Dienstleistungen würden überleben, heißt es. Fröba von Bulwiengesa sieht das ähnlich. „Die größten Probleme dürften die kleinen Anbieter bekommen.“

Doch die Konsequenzen des Abschwungs sind umstritten.

Wolfgang Speer, Chef der Bürovermietungssparte bei Colliers, erwartet, dass flexible Büroflächen während eines wirtschaftlichen Abschwungs sogar stärker gefragt seien. Unternehmen trennten sich dann zuerst von langfristigen Verträgen, prognostiziert er.

Auch Nicole Sennewald glaubt nicht, dass ihr ein Konjunkturabschwung die Mieter raubt. „Als die Krise in Südeuropa für hohe Arbeitslosigkeit sorgte, haben gerade die Coworking-Spaces gut funktioniert“, erklärt sie ihren Standpunkt.

Viele Selbstständige hätten hier einen Arbeitsraum gefunden. Obwohl die Konkurrenz auch in der 210.000-Einwohner-Stadt Erfurt zunimmt, hat sie keine Angst, verdrängt zu werden.

Neben dem Krämerloft gibt es zwei weitere Coworking-Anbieter. Nur wenige Hundert Meter entfernt eröffnet Regus demnächst ein neues, modernes Bürozentrum.

Sie bleibt aber entspannt. Vielmehr beschäftigt sie die Frage, ob sie nicht selbst bald ein zweites Coworking-Space eröffnet.

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