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06.12.2018

16:30

Wohnungskonzern

Vonovia ändert nach Protesten gegen hohe Mieten die Investitionsstrategie

Von: Matthias Streit

Der Immobilienriese wird seine Bestände künftig weniger energetisch modernisieren. Den Gewinn möchte das Unternehmen dennoch weiter steigern.

Der Wohnungskonzern möchte nun verstärkt in Neubauten und in Modernisierungen in Schweden investieren. dpa

Vonovia-Zentrale in Bochum

Der Wohnungskonzern möchte nun verstärkt in Neubauten und in Modernisierungen in Schweden investieren.

ErfurtWenn die Chefs der Dax-Unternehmen über ihre Quartalszahlen berichten, dann gleicht dies in den meisten Fällen einem nüchternen Vortrag der Bilanzzahlen. Nicht so bei Vonovia am Donnerstag. „Wir werden unsere Investitionsstrategie dramatisch ändern“, leitet Rolf Buch, Chef des größten deutschen Wohnungskonzerns, sein Statement ein.

Nachdem die Bochumer in den vergangenen Jahren stark in die energetische Modernisierung ihres Wohnungsbestands investiert haben, will man dieses Volumen für die Jahre 2019 und 2020 um 40 Prozent reduzieren. Damit reagiert das Dax-Mitglied auf die vielen Kundenproteste, die sich gegen steigende Mieten richten. „Wir müssen feststellen, dass die gesellschaftliche Akzeptanz für den bisher eingeschrittenen Weg nicht mehr gegeben ist“, erklärt Buch.

Konkret heißt das: Es wird keine Modernisierungen mehr geben, die zu Mieterhöhungen von mehr als zwei Euro pro Quadratmeter führen würden. Aktuell liege der Durchschnitt bei etwa 1,70 Euro je Quadratmeter. Es gebe aber auch Fälle, in denen Mieter aufgrund von Modernisierungsmaßnehmen drei Euro pro Quadratmeter und Monat mehr zahlen müssen.

Fraglich ist ohnehin, wie viel Spielraum dem Vonovia-Chef bei Mieterhöhungen angesichts der jüngsten Mietrechtsnovelle noch bliebe. Vor wenigen Tagen beschloss die Bundesregierung eine Verschärfung des Mietrechts. In den kommenden fünf Jahren dürfen statt elf nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Außerdem gelten Kappungsgrenzen.

Wer modernisiert, darf innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter mehr verlangen. In Wohnungen mit Mieten von weniger als sieben Euro liegt diese Obergrenze sogar bei zwei Euro – also genau jenem Wert, den auch Vonovia gewählt hat. Dass es hier Überschneidungen gebe, sei Zufall, erklärt Buch. Der Konzern habe sich bereits seit Sommer damit beschäftigt. Die Durchschnittsmiete in den 363 000 Wohnungen von Vonovia in Deutschland liegt bei 6,45 Euro pro Quadratmeter.

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW begrüßte die Nachricht. „Die Vonovia hat die Sorgen der Mieter verstanden und reagiert. Das ist ein gutes Signal für die nachhaltige und verantwortliche Wohnungswirtschaft in Deutschland“, kommentiert GdW-Präsident Axel Gedaschko.

„Verfeinerung“ und Anpassung an das Marktumfeld

Während der deutsche Leitindex Dax mit knapp zwei Prozent stark verliert, hielten sich die Verluste der Vonovia-Aktie mit 41,54 Euro in Grenzen. Das liegt wohl auch daran, dass Vonovia weiter auf Gewinnwachstum zielt und trotz geringerer energetischer Sanierungen die Investitionssumme erhöhen will.

Das Investitionsvolumen soll von einer Milliarde in diesem Jahr 2019 auf 1,3 bis 1,6 Milliarden Euro steigen. Vonovia werde das Geld verstärkt in Neubauten und in Modernisierungen in Schweden investieren.

Von einer dramatischen Strategieänderung würde Thomas Neuhold, Immobilienaktienexperte des Analysehauses Kepler Cheuvreux, aber nicht sprechen. Es handele sich vielmehr um eine „Verfeinerung“ und Anpassung an das Marktumfeld. „Grosso modo hat sich wenig geändert“, sagt Neuhold.

Wohnungskonzern: Vonovia steigert Gewinn – die Blitzanalyse

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Der Wohnungskonzern profitiert weiter vom Immobilienboom. Zugleich reagiert er auf Mieterbeschwerden und will künftig weniger umfassend modernisieren.

Dass Vonovia vermehrt in Schweden modernisieren will, liege nahe: Das Geschäft von Victoria Park, an der Vonovia in diesem Jahr mehr als 80 Prozent der Anteile übernahm, ähnele dem der Bochumer. In den 14 000 Wohnungen seien viele Bauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren. Die Schweden hatten bereits begonnen, sie zu sanieren.

Zudem stehe das skandinavische Land insgesamt vor einer Modernisierungswelle. In diesem Zuge könnten sich einige Unternehmen des kleinteiligen Immobilienmarkts von Portfolios trennen, was Vonovia die Chance auf Zukäufe eröffnet, erklärt Neuhold.

Zudem half die weiter boomende Immobilienkonjunktur in Deutschland dem Konzern. In den ersten neun Monaten des Jahres erwirtschafteten die Bochumer einen Gewinn von 778,2 Millionen Euro und damit 12,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Mieteinnahmen wurden um 3,1 Prozent gesteigert. Bis Jahresende soll das Plus sogar auf über vier Prozent steigen.

Vonovia hält an Gewinnzielen fest

Die hohen Zahlen überraschen Analysten aber nicht. Der Bericht liege „im Rahmen unserer Erwartungen“, schreiben die Experten der DZ Bank und bestätigen ihre Halten-Empfehlung für die Aktie.

An seinen Gewinnzielen hält Vonovia fest. Bis zu 1,07 Milliarden Euro werden bis Jahresende beim FFO (Funds from Operations), dem Ergebnis aus dem operativen Geschäft also, angepeilt. 2019 könnte diese Summe auf 1,19 Milliarden Euro steigen. Investoren und Aktionäre sollen auch etwas davon haben. Buch will auf der kommenden Jahreshauptversammlung vorschlagen, die Dividende um 12 Cent auf 1,44 Euro je Aktie zu erhöhen.

Neuhold sieht zudem in der Bestandsbewertung – Vonovia gibt den Verkehrswert im Schnitt mit 1 564 Euro pro Quadratmeter an – noch Luft nach oben. Das könnte den Aktienkurs seiner Überzeugung nach auf ein Ziel von 51 Euro bringen.

Bei den Neubauten in Deutschland hinkt Vonovia jedoch seinem Ziel hinterher. Mittelfristig sollen 2 000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Bis Ende dieses Jahres werden voraussichtlich aber nur 600 fertiggestellt. Weitere 1 000 würden begonnen oder beauftragt. „Wir benötigen schnellere Planungs- und Baugenehmigungsverfahren, ein abgespecktes Baurecht und mehr Baukapazitäten“, folgert Buch daraus.

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