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29.10.2018

18:20 Uhr

Wohnungsmarkt

Der Mietpreisboom geht zu Ende – aber nicht in den 7 Metropolen

VonReiner Reichel

Der Anstieg der Mieten hat sich verlangsamt. Dafür steigen die Preise für Einfamilienhäuser. Haus- und Wohnungskäufer können bei den Nebenkosten mit einer Entlastung rechnen.

Schon seit Jahresbeginn verteuern sich Ein- und Zweifamilienhäuser schneller als Eigentumswohnungen. dpa

Immobilienmarkt

Schon seit Jahresbeginn verteuern sich Ein- und Zweifamilienhäuser schneller als Eigentumswohnungen.

DüsseldorfDie Neuvertragsmieten für Wohnungen in Deutschland stagnieren zum ersten Mal seit Langem. Das ergab ein Vergleich der Durchschnittsmieten im dritten und zweiten Quartal 2018 des Beratungsunternehmens Forschung + Beratung (F+B). Die Analysten, die für viele Gemeinden Mietspiegel erstellen, sind überrascht über die „Nullnummer“ der Neuvertragsmieten, verweisen aber ausdrücklich auf regionale Unterschiede.

Mieter sollten sich aber nicht zu früh freuen, schon gar nicht in Universitätsstädten wie Freiburg, Ballungszentren und den sieben Metropolen in Deutschland. Dort gehen die Mieten überwiegend weiter deutlich hoch. Auch im Jahresvergleich steht noch immer ein Plus von 2,3 Prozent für das gesamte Land.

Der Vorjahresvergleich fällt in den Metropolen Berlin, München, Stuttgart und Frankfurt besonders krass aus. In Berlin stiegen die Mieten um 7,2 Prozent, in Frankfurt um 2,8 Prozent. München und Stuttgart lagen mit ihren Mietzuwächsen dazwischen. In Hamburg, Köln und Düsseldorf blieben die Mieterhöhungen unter dem Durchschnitt. Bei bestehenden Mietverhältnissen stagnieren die Mieten in Köln und Düsseldorf laut Maklerverband IVD sogar.

Die Nullnummer bei den durchschnittlichen Neuvertragsmieten ist immerhin ein Signal, dass die Zeit des rasanten Mietwachstums zu Ende geht. Denn in den vergangenen acht Quartalen stiegen die in den Neuvertragsmieten zusammengefassten Mieten aus Wiedervermietung und Erstvermietung jeweils zwischen 0,3 und 1,3 Prozent.

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Weil Deutschlands Vermieter traditionell Mieterwechsel zu Mieterhöhungen nutzen und Erstvermietungen nicht unter die Mietpreisbremse fallen, steigen die Neuvertragsmieten üblicherweise schneller als die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen, Bestandsmieten genannt.

Im dritten Quartal 2018 haben sich die Verhältnisse umgekehrt. Im Schnitt zogen die Bestandsmieten stärker an. Zu den F+B-Zahlen passt, dass der Maklerverband IVD vor wenigen Tagen meldete, dass die Bestandsmieten 2018 stärker als 2017 gestiegen sind.

Auf dem Ein- und Zweifamilienhausmarkt treiben die Häuslebauer mit ihrer Nachfrage gerade selbst die Preise hoch. Auslöser sind nach Beobachtung von F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner „Meldungen über eine mögliche Zinswende im Euro-Raum im Laufe des zweiten Halbjahres 2019“. Die Baugeldzinsen verändern sich inzwischen fast so schnell wie die Benzinpreise an den Tankstellen.

Wobei aktuell Leitzinsänderungen in den USA auf das deutsche Zinsniveau abstrahlen. So erhöhten deutsche Anbieter von Baufinanzierungen nach Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed ihre Darlehenskonditionen, wie zuletzt Ende September, beobachtete Jörg Haffner, Geschäftsführer von Qualitypool. In den USA wird bereits über eine weitere Zinserhöhung spekuliert. Qualitypool unterstützt rund 1.500 freie Finanzmakler bei der Abwicklung von Baudarlehen und anderen Finanzierungen.

Zusätzlicher Nachfrageschub kommt F+B zufolge vom Baukindergeld. Die KfW, die die Anträge entgegennimmt, meldete vor wenigen Tagen, dass im ersten Monat fast 25.000 Anträge mit einer Fördersumme von rund einer halben Milliarde Euro gestellt wurden. Gegenüber dem gleichen Vorjahresquartal stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im gesamten Land um 7,8 Prozent und damit deutlich stärker als in den vergangenen acht Quartalen.

Schon seit Jahresbeginn verteuern sich Ein- und Zweifamilienhäuser schneller als Eigentumswohnungen. Ein Phänomen, das auch durch die Zahlen des Immobilienmarkt-Analysehauses Empirica zum dritten Quartal belegt ist.

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Lange Zeit war das umgekehrt. Auf dem Einfamilienhausmarkt sind Selbstnutzer von wenigen Ausnahmen abgesehen unter sich. Im Segment Eigentumswohnungen machen sich Selbstnutzer und Kapitalanleger Konkurrenz. Die war lange Zeit so stark, dass in diesem Bereich die höheren Preisschübe zu beobachten waren. Inzwischen macht sich offensichtlich auch bemerkbar, dass der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern stagniert, der von Eigentumswohnungen aber zunimmt.

2017 wurden sogar weniger Ein- und Zweifamilienhäuser als im Jahr zuvor fertiggestellt. Angesichts des geringen Baulandangebots sind Flächen für Familienheime in Großstädten und Ballungsgebieten besonders rar. Auf gleicher Fläche lasst sich mit Mehrfamilienhäusern mehr Wohnraum schaffen.

Zumindest können Haus- und Wohnungskäufer bei den Nebenkosten mit einer Entlastung rechnen, wenn sich Bundesjustizministerin Katarina Barley mit ihrem Vorschlag, das Bestellerprinzip auch bei Wohnraumverkäufen anzuwenden, durchsetzt. Auf dem Vermietungsmarkt gilt bereits heute, dass derjenige, der den Makler beauftragt, ihn auch bezahlen muss. Dies ist in der Praxis fast ausnahmslos der Vermieter.

F+B stellt fest, dass das Bestellerprinzip die Courtage-Umsätze der Makler verringert hat. Zu der von Maklervertretern im Vorfeld behaupteten Abwälzung der Maklergebühren über höhere Mieten auf die Mieter sei es nicht gekommen. Insofern rechnet F+B auch nicht damit, dass die Verkäufer von Wohnraum ihre Maklergebühren auf die Käufer abwälzen können.

Vielmehr gehen die Experten davon aus, dass die Verkäufer Festpreisangebote für die Veräußerung ihrer Objekte nutzen werden, wie sie bereits von mehreren Prop-Tech-Maklern angeboten werden.

Diese Vermittler digitalisieren den gesamten Vermarktungsprozess und können so traditionelle Makler im Preis unterbieten. „Die volle Einführung des Bestellerprinzips wird aller Voraussicht nach den wettbewerblichen Druck auf die Courtagesätze massiv erhöhen“, erwartet Leitner. Je nach Bundesland verlangen Makler zwischen 5,95 und 7,14 Prozent Maklercourtage inklusive Mehrwertsteuer. In manchen Bundesländern teilen sich schon jetzt Käufer und Verkäufer die Courtage.

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