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17.01.2019

04:14

Immobilien: Der Preisboom hält an – aber nicht überall picture alliance / Bildagentur-o

Immobilien in Berlin

Im vergangenen Jahr wurden am gewerblichen Wohninvestmentmarkt 17,6 Milliarden Euro umgesetzt.

Wohnungsmarkt

Der Preisboom bei Immobilien wird auch in Zukunft anhalten – aber nicht überall

Von: Frank Matthias Drost, Matthias Streit

Deutsche Wohnimmobilien bleiben in vielen Metropolen gefragt. Sorgen machen sich Investoren mittlerweile vor allem über große Markteingriffe in Städten.

Berlin, ErfurtSteigende Preise, steigende Mieten – der mittlerweile seit fast zehn Jahren anhaltende Immobilienboom treibt die Deutschen um. Politiker im Land diskutieren das Wohnen bereits als soziale Frage. Und die Stadt Berlin will sogar zigtausend Wohnungen vom Wohnungskonzern Deutsche Wohnen zurückkaufen, die die Hauptstadt erst 2004 veräußerte.

Doch auf längere Sicht dürfte sich die Lage zumindest teilweise entspannen. Trends wie eine zunehmende Verstädterung und die Überalterung der Gesellschaft führen Experten zufolge zu einer Spaltung des Marktes in beliebte und weniger beliebte Regionen. Vorerst aber hält der Druck an: Im vergangenen Jahr wurden am gewerblichen Wohninvestmentmarkt 17,6 Milliarden Euro umgesetzt.

Das ist das zweithöchste Ergebnis aller Zeiten nach 2015, als 23,5 Milliarden Euro erlöst wurden. Und Experten rechnen damit, dass das Interesse an Wohnungen und Häusern groß bleibt. Dem Trendbarometer des Immobilien-Investmentmarkts der Unternehmensberatung EY zufolge rechnen zwei Drittel von 300 befragten Investoren und Anbietern mit weiter steigenden Preisen in den Metropolen.

Trotz Warnungen vor Preisübertreibungen in den Großstädten – die KfW sprach zuletzt von 22 bis 44 Prozent – sehen viele Wissenschaftler auch langfristig keinen Anlass zur Sorge. In den Großstädten werden die Preise auch dann noch steigen, wenn die Bevölkerung abnimmt.

Derzeit klagen Marktteilnehmer über die zunehmenden Eingriffe in den Wohnungsmarkt, wie die Mietpreisbremse, von Städten geforderte Sozialwohnungsquoten bei Neubauten oder zuletzt eine Grenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen. All diese Maßnahmen würden den Markt nicht entspannen, stellt Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors Deutschland bei EY, fest. „Nur Neubau schafft Abhilfe“, sagt er.

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Und selbst wo neu gebaut wird, ist noch kein Ende des Preisbooms in Sicht. Wegen Engpässen bei Baukapazitäten rechnen 98 Prozent der von EY befragten Immobilienfirmen mit steigenden Kosten. Entspannen könnte sich die Lage, wenn die Städte schrumpfen. Der demografische Wandel wird oft als ein Faktor zitiert, warum jetzt trotz aller Wohnungsnot nicht überbordend gebaut werden sollte.

„Wenn wir die Nachfrage nach Wohnraum pro Kopf betrachten würden, dann bekämen wir ein Krisenszenario vom Feinsten“, sagt Bernd Raffelhüschen, Finanzwirtschafts-Professor und Direktor des Forschungszentrums Generationsverträge an der Universität Freiburg. Angesichts einer sinkenden Bevölkerung gehe die Nachfrage nach Wohnraum in den Keller, was langfristig zu einem Preisverfall am Immobilienmarkt führen müsste.

„Aber das ist Unsinn“, stellt Raffelhüschen klar: Diese Perspektive gehe an der Realität vorbei. „Denn die Nachfrage nach Immobilien hängt nicht von den Individuen ab, sondern von den Haushalten.“ Und diese werden zunehmen. Bundesweit werden bis 2030 bis zu sechs Prozent mehr Haushalte eine Wohnung nachfragen als 2015, obwohl die Bevölkerung bereits 2021 schrumpfen werde.

Das ist eine Kernaussage der Studie „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“, die Raffelhüschen mit Roman Witkowski erstellte und die dem Handelsblatt vorliegt. Seit mehr als 30 Jahren schon machen Einpersonenhaushalte den größten Teil der deutschen Haushalte aus. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt kontinuierlich. Lebten 1961 noch 2,77 Personen in einem Haushalt, waren es 2015 nur noch 1,99. Im Jahr 2060 wird sich diese Zahl auf 1,86 verringern, so die Prognose.

Die Studie spricht von einem „Singularisierungstrend“, der durch steigende Scheidungsquoten und sinkende Eheschließungen geprägt sei. Zudem werden die Menschen immer älter. Somit steigt der Pro-Kopf-Bedarf an Wohnraum. Nach Prognose der Forscher wird die Zahl der Haushalte erst im Jahr 2060 wieder das Niveau von 2015 erreichen. Bei der Untersuchung dieses Zeitraums unterstellen die Verfasser einen jährlichen Zuwanderungssaldo von 200.000 Personen.

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Die Entwicklung wird in Deutschland aber nicht gleichförmig verlaufen. So gehen die Forscher davon aus, dass sich die Zahl der Haushalte in den alten Ländern bis 2060 um zwei Prozent erhöht. In den neuen Ländern mit Ausnahme Berlins werde die Haushaltszahl um rund zehn Prozent sinken.

Doch es gibt einen weiteren Aspekt: die unterschiedliche Beliebtheit von Regionen. Diese ließ das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung bereits 2017 eine zunehmende Polarisierung der Immobilienpreise bis 2030 erwarten. Während das Wohneigentum in einigen Regionen an Wert gewinnt, verliert es in anderen. Demnach werden in einem Drittel aller Kreise und kreisfreien Städte die Marktwerte von Eigentumswohnungen um über 25 Prozent sinken.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern dürfte dies bei einem Viertel der Kreise der Fall sein. Dies hängt nicht zuletzt mit der Trägheit des Immobilienmarktes zusammen. Weil leere Wohnungen und Häuser in Schrumpfungsregionen nicht vom Markt verschwinden, drückt das Überangebot die Preise.

Während die Preise in Ballungsgebieten also voraussichtlich weiter steigen, dürften sie in ländlichen Gegenden fallen. Vor allem Regionen in Ostdeutschland sind demnach davon betroffen. Eine solche Polarisierung der Immobilienpreise könnte auch die Vermögensungleichheit in Deutschland erhöhen, resümieren die Studienautoren Marcus Grabka und Christian Westermeier.

Eine konkrete Prognose dazu wagt die Postbank in ihrem Wohnatlas. Bis 2030 steigen demnach die Preise in Heilbronn mit 2,99 Prozent pro Jahr am stärksten, München liegt mit 1,81 Prozent als erste Metropole auf Rang fünf. Die größten Wertverluste verbuchen dagegen 34 Landkreise im Osten Deutschlands. Den stärksten Einbruch sagt die Studie der Kreisstadt Suhl in Süd-Thüringen voraus.

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Dort sollen die Preise um 5,52 Prozent pro Jahr fallen. Der Landkreis Hof in Bayern ist mit einem erwarteten jährlichen Wertverlust von 2,35 Prozent der schwächste Kreis in den alten Bundesländern. Setzen Fortzug oder Überalterung ein, könnten die Immobilienpreise im Mittel mit jedem Prozent weniger an Bevölkerung um ein Prozent fallen, erklärt Tobias Just, Professor und Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie.

Je weiter der Schrumpfungsprozess fortschreitet, desto größer die Verluste. Wenn beispielsweise die Nahversorgung wegbricht, „kann es auch passieren, dass Wohnungen nicht mehr vermietet werden und Werte komplett einbrechen.“

Allerdings bergen alle Preisprognosen Unsicherheiten – mit Blick auf die Demografie wie auch die Bautätigkeit, wie Just einwendet. Würde in Städten gemäß dem zusätzlichen Bedarf gebaut, gäbe es auch keinen auf den Markt zurückzuführenden Preisanstieg. Die Realität sieht derzeit allerdings anders aus. In den Ballungsräumen wird bisher zu wenig gebaut.

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