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16.02.2019

12:00

Die börsennotierte Deutsche Wohnen will dort Bestände zukaufen. Gerhard Westrich/laif

Karl-Marx-Allee in Berlin

Die börsennotierte Deutsche Wohnen will dort Bestände zukaufen.

Wohnungspolitik

Berlin debattiert über Enteignungen von Immobilienunternehmen

Von: Matthias Streit, Silke Kersting

In der Hauptstadt rüttelt eine Initiative an den Grundfesten des Eigentums. Eine Stadt ist gespalten, Investoren sind verstört.

BerlinDie Karl-Marx-Allee in Berlin Friedrichshain war einst die Prachtstraße Ost-Berlins. Die Wohnungen in den im stalinistisch-neoklassischen Stil errichteten Gebäuden wurden in den 1950er Jahren mit Gasöfen und Telefonen ausgestattet – damals Luxus und heiß begehrt.

Heute sind die Wohnungen kein Luxus mehr, heiß begehrt sind sie trotzdem. Als der Konzern Deutsche Wohnen im vergangenen Jahr verkündete, dort 680 Wohneinheiten kaufen zu wollen, ging der Mieterbeirat auf die Barrikaden. Bewohner hängten Plakate aus ihren Fenstern: „Protest gegen Kommerzallee“, „Mieteraktion gegen Spekulation“.

An dem Wohnungsdeal in der ehemaligen Stalinallee hat sich seitdem eine hitzige Diskussion entzündet. Der Mieterbeirat fürchtet, der neue Eigentümer Deutsche Wohnen werde die Mieten erhöhen und dadurch Bewohner verdrängen. Ähnliche Vorwürfe machen andere Mieter dem börsennotierten Konzern.

Berlins Regierender Bürgermeister erklärte Anfang des Jahres, dem Unternehmen mehr als 50. 000 Wohnungen wieder abkaufen zu wollen, die früher einmal der Stadt gehörten. Manchem führt selbst das nicht weit genug: Eine Bürgerinitiative fordert, Wohnungsunternehmen mit mehr als 3 000 Wohnungen zu enteignen. Dies beträfe neben Deutsche Wohnen den Dax-Konzern Vonovia, aber auch in der Öffentlichtkeit weniger bekannte Akteure wie Ado Properties und Akelius.

In der Mietenfrage ist die Hauptstadt in zwei Lager gespalten: Das eine fordert mehr Neubau, um mit einem größeren Angebote den Preisauftrieb zu stoppen. Das andere setzt auf staatliche Preiskontrolle und fordert Enteignungskonzepte. Die Politik hängt dazwischen. Das verschreckt Investoren und stößt selbst städtische Wohnungsgesellschaften vor den Kopf.

Der Ursprung der Debatte liegt in den seit Jahren stark steigenden Berliner Mieten. Laut Daten des Marktforschers Empirica haben sich die angebotenen Kaltmieten für eine 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnung in der Hauptstadt in den vergangenen zehn Jahren von 5,27 Euro auf 9,87 Euro pro Quadratmeter nahezu verdoppelt. Seit Jahren wächst die Hauptstadt um zigtausende Einwohner. Zugleich aber fehlt es an tausenden bezahlbaren Wohnungen.

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Jetzt sogar Enteignungen: Die Vorschläge zur Lösung der Wohnungskrise werden in dem Maße radikaler, in dem die Politik an dem Problem scheitert.

Für die Immobilienbranche liegt die Lösung auf der Hand: Es muss mehr gebaut werden. Sie beklagen schleppende Genehmigungsverfahren oder strenge Auflagen in Milieuschutzgebieten. Die SPD-Politikerin Eva Högl schlug einen temporären Mietendeckel vor, die grüne Wirtschaftssenatorin Ramona Pop bekräftige Forderungen, „stark regulierend“ in den Wohnungsmarkt einzugreifen. Und die Linke unterstützt gar die Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“.

Die Geduld der Branche ist arg strapaziert. Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, spricht von einem „Komplettversagen von Rot-Rot-Grün“. Die aktuelle Diskussion sei historisch, gesellschaftlich und verfassungsrechtlich völlig inakzeptabel, sagte er dem Handelsblatt. Dass sich der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) nicht explizit gegen diese Debatte wende, sei nicht hinnehmbar.

Berliner sind uneinig

„Die Enteignungsdebatte ist gefährlich und liefert vor allem keine Beiträge für neuen Wohnraum“, sagt Carsten Sellschopf, Geschäftsführer des in Berlin tätigen Wohnentwicklers Instone Real Estate. Er warnt davor, „in eine Klassenkampfdebatte zu verfallen“.

Dienstagabend mischte sich dann Bundesbauminister Horst Seehofer in die Debatte ein. „Als Bundesregierung bekennen wir uns zur sozialen Marktwirtschaft“, bezog der CSU-Politiker bei einem Empfang des Immobilienverbandes Position gegen mögliche Enteignungen.

Im anderen Lager der wohnpolitischen Debatte suchen Rouzbeh Taheri von der Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ und seine Mitstreiter eine Lösung im wohl radikalsten Ansatz, der Enteignung von Wohnungsunternehmen. „Die Konzerne streben nach Profiten und wollen diese mit überdurchschnittlichen Mieterhöhungen verwirklichen“, sagt Taheri.

Auf der Suche nach einer „grundsätzlichen Lösung“ wurde die Initiative im Grundgesetz fündig. Artikel 15 erlaubt es, Grund und Boden in Gemeineigentum zu überführen. In der Geschichte der Bundesrepublik wurde dieser Artikel noch nie angewandt, wenden Juristen ein.

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Umso besser, findet Taheri: Wenn es noch keinen Präzedenzfall des Bundes gibt, könne das Land Berlin dies eigenständig umsetzen. Das Bündnis peilt einen Volksentscheid an. Dafür müssen sie in zwei Runden insgesamt 190.000 Unterschriften sammeln. Selbst wenn der Entscheid pro Enteignung ausfällt, ist er für den Berliner Senat aber nicht bindend.

Wer dies als Fantasie einiger weniger abtut, den rüttelt eine aktuelle repräsentative Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa für die Berliner Zeitung auf. 44 Prozent der Berliner gaben an, dass sie es zur Bekämpfung der Wohnungsnot grundsätzlich für sinnvoll halten, wenn Vermieter mit mehr als 3 000 Wohnungen gegen eine Entschädigung enteignet und die Wohnungen vom Land Berlin übernommen werden. 39 Prozent halten dies nicht für sinnvoll. Der Rest enthielt sich.

Deutsche Wohnen, die im Zentrum der Debatte steht, fühlt sich zu Unrecht an den Pranger gestellt. „Wir wollen partnerschaftlich mit der Stadt zusammenarbeiten“, sagt eine Sprecherin. Wo nach Modernisierungen die Miete erhöht wird, würden heute schon Härtefälle anerkannt. Mietkosten sollen nicht höher liegen als 30 Prozent des Haushaltseinkommens.

In der Tat fragt man sich: Wie soll ein Bundesland, das auf knapp 60 Milliarden Euro Schulden sitzt, den Rückkauf von geschätzt 200. 000 Wohnungen finanzieren, wie es die Enteignungsinitative fordert? Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) schätzt die Kosten auf mindestens 25 Milliarden Euro. Denn wenn überhaupt enteignet werden soll, muss auch entschädigt werden.

Schon heute kauft die Stadt in Milieuschutzgebieten Wohnungen auf. So will sie die soziale Struktur der Viertel erhalten. Idealerweise sollen die Wohnungen in kommunale Gesellschaften eingehen. Seit 2015 gab es 39 Vorkaufsfälle mit gesamt 1 174 Wohnungen. Bei weiteren 2 579 Wohnungen akzeptierten die Käufer Auflagen wie den Verzicht auf Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Neubau lahmt

Ohnehin hat die Vorkaufsbereitschaft der städtischen Gesellschaften ihre Grenzen. Zuletzt hat das Bezirksamt Mitte für drei Häuser keinen Käufer gefunden. Die kommunalen Gesellschaften lehnten ab. Offen will keiner ihrer Manager sprechen. Es gehe hier um „politisch vermintes Gelände“. Im Hintergrund äußern Beteiligte, mit denen das Handelsblatt gesprochen hat, große Zweifel an einer erfolgreichen Rekommunalisierung.

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Letztlich seien die Unternehmen zu vernünftigem wirtschaftlichen Handeln angehalten und müssen im Falle eines ausgeübten Vorkaufsrechts zu Marktbedingungen kaufen. Dies überfordere sie in einigen Fällen. Überdies ist ein Kauf durch die Stadt keine Garantie für einen Mietenstopp: Die Berliner Wohngesellschaften dürfen Mieten pro Jahr um zwei Prozent erhöhen. Die Durchschnittsmiete der kommunalen Wohnunternehmen liegt bei 5,91 Euro.

Deutsche Wohnen und Vonovia liegen mit 6,62 Euro und 6,53 Euro darüber. Die Median-Miete des zuletzt mit Stand 2016 erhobenen Mietspiegels liegt bei 6,39 Euro. Was soll der massenhafte Wohnungsrückkauf also bringen? „Niemand weiß, wenn er das Vorkaufsrecht zieht, wer in den Gebäuden wohnt. Das können Menschen mit Wohnberechtigungsschein sein, das können aber auch Professoren oder Beamte sein“, sagt Mario Hilgenfeld, Leiter Wohnungswirtschaft und -politik beim BBU.

„Berlin soll also Steuergelder dafür ausgeben, um Bestände zu rekommunalisieren, von denen wir gar nicht wissen, ob das einen sozialpolitischen Effekt hat.“ Zudem geht es selbst bei 200 .000 Wohnungen nur um insgesamt zehn Prozent der gesamten Berliner Bestände.

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Die Mieten und Kaufpreise für Wohnungen steigen weiter rasant an. Trotzdem wird zu wenig gebaut, zusätzlicher Druck entsteht durch die Niedrigzinsen.

Nur Neubau, so das Credo, könne die Lage entspannen. Genau hier hakt es. Die kommunalen Gesellschaften sollten in der aktuellen Legislaturperiode 30.000 neue Wohnungen bauen. Unternehmen gehen hingegen von 20 .000 als realistischer Zielmarke aus. Norbert Bogedein vom Mieterbeirat der Karl-Marx-Allee hält dagegen: Mit Neubau allein sei es nicht getan. Gleichzeitig müsse die soziale Durchmischung in den Innenstädten gewahrt werden, fordert er.

Der Verkauf der Wohnungen in der Karl-Marx-Allee hängt noch in der Schwebe. Eine städtische Gesellschaft hat den Verkauf der Wohnungen per einstweiliger Verfügung gestoppt und pocht auf Vorkaufsrechte aus alten Verträgen. Deutsche Wohnen hat Widerspruch eingelegt. In zwei Wochen wird sich das Landgericht voraussichtlich mit dem Fall befassen.

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