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01.08.2022

12:16

Mieterhöhungen

Das Comeback des Indexmietvertrags: Vermieter wollen höhere Renditen

Von: Thorsten Firlus-Emmrich

Wegen der hohen Inflation stellen viele Vermieter auf Indexmietverträge um – zum Ärger der Mieter. Was sich Vermieter von den Verträgen versprechen.

München gehört zu den Städten, in denen ein signifikanter Anteil der Mietverträge auf dem Inflationsindex beruht. dpa

Immobilien in München

München gehört zu den Städten, in denen ein signifikanter Anteil der Mietverträge auf dem Inflationsindex beruht.

Düsseldorf Jahrelang haben sie ein Nischendasein gefristet, doch jetzt sind sie gefragt: Indexmietverträge. Zwar waren diese Verträge im gewerblichen Bereich üblich, aber nicht bei privaten Vermietern. Das ändert sich wegen der steigenden Inflation nun.

Immer mehr Vermieter wollen mit diesen Verträgen eine bessere Rendite erzielen. Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Vermieterverbands Haus und Grund in München, sagt, dass das nicht der einzige Vorteil der Vertragskonstruktion sei: „Das Instrument schafft Transparenz und verhindert Streitigkeiten, die anfallen, wenn der Mietspiegel als Grundlage herangezogen wird.“

Egal ob kleiner Privatvermieter oder Immobilienkonzern, das Prinzip ist dasselbe: Eine Indexmiete koppelt die Höhe der Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Grundlage für die Berechnung ist der Verbraucherpreis-Index (VPI) des Statistischen Bundesamts, der als Basis für die Inflationsrate dient. Der Index misst, wie sich die Preise aller Waren und Dienstleistungen durchschnittlich entwickeln, die private Haushalte kaufen.

Wenn also der Verbraucherpreis-Index steigt, steigt auch die Kaltmiete. Für manche Vermieter haben Indexmieten aber einen besonderen Vorteil: Die Vertragsparteien können mit einer Indexmiete die Mietpreisbremse umgehen, die die Mietenpreiserhöhung in vielen deutschen Städten deckelt.

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    Zwar müssen die Mieten bei Vertragsschluss die Vorgaben des Gesetzgebers erfüllen. Für spätere Anpassungen gilt das aber nicht.

    Indexmieten: Auswirkung auf Mietspiegel erwartet

    Die Mieterseite kritisiert die Indexverträge. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund sagt, das Instrument sei für Mieter ein Risiko. Diese müssten sich bei gleichbleibend steigender Inflation mit massiven Mieterhöhungen auseinandersetzen. Hartmann warnt zudem vor einer indirekten Wirkung der Indexmieten: „Steigen die an, hat das auch Auswirkungen auf den Mietspiegel, was wiederum Mieter betrifft, die einen normalen Mietvertrag haben.“

    München gehört zu den Städten, in denen ein signifikanter Anteil der Mietverträge auf dem Inflationsindex beruht. Haus und Grund München vertritt nach eigenen Angaben rund 420.000 Wohneinheiten. Das sind etwa 70 Prozent des Bestands an Wohnimmobilien in München.

    Der Anteil von Indexmietverträgen bei Neuabschlüssen lag hier lange bei 40 Prozent. Haus-und-Grund-Vorsitzender Stürzer geht davon aus, dass die Zahl nun auf 60 Prozent gestiegen ist. „Es gab in München immer Streitigkeiten über den Mietspiegel und Prozesse, deswegen raten wir schon seit Langem unseren Mitgliedern, sich des Indexmietvertrags zu bedienen.“

    Exakte Zahlen über Indexmietverträge in Deutschland liegen nicht vor. Das hängt damit zusammen, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, dies anzugeben. Auch Onlineportale wie Immo 24 erfassen nicht die Art der Mietverträge.

    Belegt ist lediglich, dass sie in einzelnen Märkten häufiger vertreten sind. Nach Angaben der Verbände sind es meist Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie zum Beispiel Hamburg. Die Indexmietverträge sind für Vermieter mit der steigenden Inflation wichtiger geworden.

    Großvermieter wie Vonovia liebäugeln mit Indexmietverträgen

    Auch der schwedische Immobilienkonzern Heimstaden setzt sich mit den Indexmietverträgen auseinander. Der Großvermieter hat nach dem Kauf von 17.600 Wohneinheiten von Akelius – rund 14.000 davon in Berlin und 3600 in Hamburg – einen hohen Anteil an bestehenden Indexmietverträgen übernommen.

    Heimstaden „tauscht sich intensiv mit den Mieterinnen und Mietern aus“ und will „rechtzeitig Preissprünge kommunizieren, um böse Überraschungen zu vermeiden“, teilt der Konzern zu den Indexmietverträgen mit.

    In der Hansestadt ist laut Rolf Bosse vom Mieterverein Hamburg die Zahl der Indexmietverträge in den vergangenen drei Jahren gestiegen: „Mittlerweile sind 50 Prozent der Neuverträge mit Ausnahme der kommunalen SAGA und der Genossenschaften indexiert“, sagt er. Bosse schätzt die Gesamtzahl auf 70.000 bis 90.000 Verträge und durch Mieterwechsel kämen jährlich 12.000 hinzu. Der Immobilienkonzern Heimstaden wollte mit dem Handelsblatt nicht über seine Strategie bezüglich künftiger Mietverträge sprechen.

    Das könnte damit zusammenhängen, dass der Konkurrent Vonovia Mitte Juni für Aufsehen sorgte. Die Aussagen des Finanzchefs Philip Grosse in einem Interview mit der „Börsen-Zeitung“ werteten Medien als Ankündigung, die Zahl der Indexmietverträge zu erhöhen.

    Aktuell machen Indexmietverträge Grosse zufolge weniger als ein Prozent der insgesamt über 550.000 Wohnungsmietverträge des Bochumer Wohnungsriesen aus. „Ihr Anteil wird auch künftig überschaubar bleiben“, beteuerte er in dem Interview. Gleichwohl betonte er, dass Vonovia die steigenden Kosten nicht ignorieren könne. In einer Präsentation für Analysten hatte der Dax-Konzern erklärt, dass bis zu 140.000 Wohnungen von Vonovia für einen Indexmietvertrag geeignet wären.

    Indexmieten: Mieter können an finanzielle Grenzen stoßen

    Rudolf Stürzer von Haus und Grund sieht auch mögliche Nachteile: Neben der Transparenz gebe es das Risiko, dass Mieter bei maximal ausgeschöpften Erhöhungen an ihre finanzielle Grenze stoßen. Seit dem massiven Anstieg der Verbraucherpreise hat Stürzer die Empfehlungen für Vermieter in seinem Verein ergänzt: „Wir raten unseren Mitgliedern zu Kappungsgrenzen, die den Index als Instrument beinhalten, dem Mieter aber die Sicherheit über die maximale Höhe geben.“

    Denn auch Vermieter hätten ein Interesse daran, gute Mieter nicht zu vergraulen. Eventuell häufige Mieterwechsel wegen der Miethöhe seien nicht immer im Interesse von Vermietern, die „die möglichen Erhöhungen ja nicht einfordern müssen“.

    Erstpublikation: 30.07.22, 13:12 Uhr.

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