Grunderwerbsteuer: Alles über Berechnung, Höhe & Ausnahmen

In den vergangenen Jahren ist der Traum von der eigenen Immobilie für viele Menschen in Deutschland unerreichbar geworden. Hintergrund war der Boom bei den Immobilienpreisen. Diese sind zuletzt zwar gesunken, dafür wirbeln der Anstieg der Zinsen, Inflation und belastete Lieferketten den Markt auf. Wer den Immobilienkauf trotzdem stemmen kann, zahlt Grunderwerbsteuer. Ein Überblick.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald Grundstücke den Besitzer wechseln. Grundlage dafür ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Sie wird von den Bundesländern erhoben, die auch ihre Höhe bestimmen. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis. 

Die Steuer zählt neben den Notarkosten, den Kosten für den Grundbucheintrag sowie den Maklerkosten zu den Nebenkosten eines Grundstücks- bzw. Immobilienkaufs. Die Steuersätze variieren je nach Bundesland, wobei die Landesregierungen bestimmen, welcher Steuersatz für Käufe und Verkäufe gilt. 

Bislang existiert keine Öffnungsklausel bei der Grunderwerbsteuer, die es erlauben würde, einen zweiten, ermäßigten Steuersatz für bestimmte Personengruppen einzuführen, den Steuersatz auf null zu senken oder einen Freibetrag einzuführen, obwohl – besonders von CDU und FDP – immer wieder entsprechende Vorstöße gemacht werden.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Steuerpflicht entsteht mit der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag. Der Notar schickt diesen binnen zwei Wochen nach der Beurkundung an das zuständige Finanzamt, das anschließend den Steuerbescheid verschickt. In der Regel dauert das bis zu acht Wochen. Die Frist zur Zahlung beträgt meist einen Monat, das Finanzamt darf aber auch eine längere Frist ansetzen. 

Alternativ stellt das Finanzamt die Steuerfreiheit der Grundstücksübertragung fest. Erst, wenn die Steuer bezahlt ist oder der Kauf als steuerfrei bewertet wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte „steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung“ aus. Diese ist notwendig, damit sich der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eintragen lassen kann.

Wer muss Grunderwerbsteuer zahlen?

Laut Gesetzeslage werden bei einem Grundstücksverkauf sowohl der Erwerber als auch der Verkäufer grunderwerbsteuerpflichtig. Nur bei einem Kauf im Enteignungsverfahren ist ausschließlich der Käufer steuerpflichtig. Auch bei Zwangsversteigerungen betrifft die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer nur den Meistbietenden.

Im notariellen Kaufvertrag wird dann aber bindend festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer im konkreten Fall zahlen muss. In der Regel ist das der Käufer. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von der Steuerpflicht, die gesetzlich geregelt sind.

Ausnahmen: Wann wird keine Grunderwerbsteuer fällig?

Es gibt einige Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht laut § 3 Grunderwerbsteuergesetz. Für natürliche Personen wird danach keine Steuer fällig, wenn

1. der Kaufpreis eines Grundstücks maximal 2.500 Euro beträgt.
2. die Immobilie oder das Grundstück Teil einer Erbschaft oder Schenkung ist. 
3. Grundstücke oder Immobilien unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern veräußert werden.
4. frühere Ehegatten oder Lebenspartner ein Grundstück im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft erwerben.
5. Kinder oder Stiefkinder Grundstücke oder Immobilien von ihren Eltern oder anderen in gerader Linie Verwandten kaufen.

Weitere Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer gibt es für den Verkauf zwischen juristischen Personen öffentlichen Rechts, wenn das Grundstück nicht überwiegend gewerblich genutzt wird. Auch ausländische Staaten, die Grundstücke oder Immobilien kaufen, um dort Botschaften, Konsulate oder kulturelle Einrichtungen zu betreiben, müssen keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Bis 2005 war die Höhe der Grunderwerbsteuer auf 3,5 Prozent deutschlandweit einheitlich festgelegt. Seit 2006 dürfen die Bundesländer über die Höhe selbst bestimmen, der Korridor liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Diese Möglichkeit zur Erhöhung haben die meisten Bundesländer genutzt. Mittlerweile liegt nur Bayern noch bei der ursprünglichen Höhe. Im Saarland dagegen wurde die Grunderwerbsteuer seitdem viermal erhöht. Im Durchschnitt über alle Bundesländer liegt der Steuersatz 2023 bei 5,63 Prozent.

Das spiegelt sich auch in den Einnahmen: Betrugen diese im Jahr 2005 rund 4,8 Milliarden Euro, stiegen sie bis 2021 auf 18,33 Milliarden Euro. Mittlerweile macht die Grunderwerbsteuer mehr als die Hälfte der reinen Ländersteuern aus, auch, wenn ihr Anteil an den Gesamtsteuereinnahmen der Länder noch nicht einmal vier Prozent beträgt.

Tabelle: Grunderwerbsteuer in den Bundesländern

*geplant ist eine Ermäßigung auf 3,5 Prozent für Familien bis 45 Jahre mit mindestens einem Kind, die Grundstück/Immobilie selbst nutzen. Auch der Kauf von Sozialwohnungen und Erbbaurechtsgrundstücken soll günstiger werden, sobald es eine Öffnungsklausel gibt.

Anfang 2023 haben sowohl Hamburg als auch Sachsen ihre Grunderwerbsteuersätze angehoben. Hamburg von 4,5 Prozent auf einen Regelsatz von 5,5 Prozent. In Sachsen steigt der Steuersatz von 3,5 Prozent auf 5,5 Prozent.

Welche Möglichkeiten für eine Senkung der Grunderwerbsteuer gibt es?

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht keine Abweichung von der jeweils geltenden Steuerhöhe vor, lediglich komplette Ausnahmen sind zulässig. Die Grunderwerbsteuer kann nachträglich nur gesenkt werden, wenn auch der Kaufpreis gemindert wird. Dafür müssen sich Käufer und Verkäufer innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf einigen oder der Kaufpreis wird wegen Sachmängeln nach § 437 BGB gemindert.

Damit das Finanzamt die bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer senken kann, stellt der Steuerschuldner einen schriftlichen Antrag. 

Erwerber einer Immobilie können die Grunderwerbsteuer jedoch auf ganz legale Weise senken, indem Sie Grundstück und Immobilie getrennt erwerben. Denn bebaute Grundstücke sind teurer als unbebaute. Da die Steuer prozentual vom notariellen Kaufpreis berechnet wird, ist ein getrennter Kauf sinnvoll. Möglich wird das bei Neubauprojekten, es betrifft also Grundstückskäufer, die ein Haus bauen wollen. Grundstückskauf und Hausbau müssen im Vorfeld aber bereits strikt getrennt sein. Das heißt, dass der Verkäufer des Baugrundstücks und die Baufirma nicht miteinander in Beziehung stehen dürfen. 

Auch müssen beide Verträge unabhängig voneinander geschlossen werden, sonst berechnet das Finanzamt die Immobilienkosten mit ein. Ideal ist es zudem, wenn die beiden Vertragsabschlüsse zeitlich so weit wie möglich auseinander liegen. Bei Altbauten ist diese Lösung daher auch nicht möglich.

Eine weitere Möglichkeit, Grunderwerbsteuer zu sparen, ist der Ausweis mitverkaufter Gegenstände im Notarvertrag, der sogenannten „mobilen Extras“, die der Verkäufer ausbauen und woanders wieder einbauen könnte. Dazu zählen beispielsweise:

• Einbauküchen
• Markisen
• Sauna
• Kaminöfen

Der Wert dieser Extras sollte nicht über 15 Prozent des gesamten Kaufpreises liegen, sonst wird das Finanzamt misstrauisch. Kaufbelege können dem entgegenwirken. Beim Kauf von Eigentumswohnungen mindert zudem die gesondert ausgewiesene Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Was passiert, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht zahlt?

Grundsätzlich sind laut Grunderwerbsteuergesetz sowohl der Käufer als auch der Verkäufer steuerpflichtig. Meist wird im Notarvertrag festgelegt, dass der Käufer die Steuer zu zahlen hat. Tut er dies nicht und lässt die Frist verstreichen, wird sich das Finanzamt zunächst an den Verkäufer der Immobilie oder des Grundstücks wenden – außer bei Enteignungen oder Zwangsversteigerungen. Der Grund dafür: Die Festlegung im Kaufvertrag hat lediglich zivilrechtliche Folgen, gesetzlich haften beide Parteien gesamtschuldnerisch. 

Das heißt: Der Verkäufer muss die Grunderwerbsteuer zahlen und sich diese dann beim Käufer zurückholen. Eine Alternative hat der Verkäufer: Er kann den Kauf rückabwickeln, wenn der Käufer die Steuer nicht bezahlt. Mit der Rückabwicklung erlischt dann auch die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Sonstige daraus resultierenden Kosten muss der Verkäufer allerdings selbst tragen, kann diese aber anschließend vom ehemaligen Käufer als Schadenersatz einklagen.

Was ändert sich 2023 bei der Grunderwerbsteuer?

Hamburg und Sachsen haben ihren Grunderwerbsteuersatz zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent angehoben. Immobilienkäufe in diesen Bundesländern verteuern sich daher.

Mehr: Steigende Preise – Lindner plant Steuererleichterungen für Immobilienkäufer

Erstpublikation: 25.01.23, 11:25 Uhr.