Befreiung, Berechnung und Fristen der Zweitwohnsitzsteuer

Manchmal lässt er sich aus beruflichen Gründen nicht vermeiden: der Zweitwohnsitz. Dann wird in der Regel eine Zweitwohnsitzsteuer – auch Zweitwohnungssteuer genannt – fällig. Berufspendler, genauso wie Studenten und manchmal auch Ferienhausbesitzer stehen also vor vielen Fragen: Muss ich die Zweitwohnungssteuer zahlen? Und wenn ja, wie hoch fällt sie aus und kann ich mich vielleicht davon befreien lassen?

Was ist eine Zweitwohnsitzsteuer?

Die Zweitwohnsitzsteuer wird auch Zweitwohnungssteuer, Zweitwohnungsabgabe oder Nebenwohnsitzsteuer genannt. Sie wird von einigen Gemeinden in Deutschland erhoben und fällt damit unter die Kommunalsteuern.

Besteuert wird „das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung“. Dabei ist es irrelevant, ob die Wohnung dem Bewohner gehört oder ob sie gemietet ist. Einige Gemeinden besteuern lediglich abgeschlossene Wohneinheiten, andere schließen auch WG-Zimmer oder Wohnmobile und Wohnwägen ein, die nicht nur vorübergehend abgestellt werden.

Ob eine Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erhebt, steht in der jeweiligen Gemeindesatzung. Auch das Einwohnermeldeamt oder das Rathaus können Auskunft darüber geben.

Wer muss eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Ob jemand eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen muss, hängt von zwei Faktoren ab:

1. Die Gemeinde, in der die Zweitwohnung liegt, muss eine Zweitwohnungssteuer erheben.
2. Es gibt eine andere Hauptwohnung. Dabei ist es gleichgültig, ob diese sich im selben oder einem anderen Ort befindet.

Nicht alle Gemeinden in Deutschland erheben eine Zweitwohnsitzsteuer. Dort wo es einen entsprechenden Passus in der Satzung gibt, wird sie allerdings fällig.

Zweitwohnungssteuerpflichtig sind natürliche Personen, die eine andere (Haupt-)Wohnung bewohnen. Das können Pendler sein, die an Wochentagen in einer anderen Stadt arbeiten. Auch Studenten, die zwar auswärts studieren, aber an den Wochenenden und in den Semesterferien zu Hause bei ihren Eltern wohnen. Einige Kommunen erheben sogar auf Ferienwohnungen oder Dauer-Campingplätze eine Zweitwohnsitzsteuer.

Wer kann sich von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen?

Gemeinden legen in ihrer Satzung fest, wer Zweitwohnsitzsteuer zahlen muss und wer unter die Ausnahmen fällt. Beispielsweise wird die Zweitwohnungssteuer nicht fällig

• bei dauernd getrennt lebenden Ehepaaren, die keine gemeinsame Wohnung haben
• bei Azubis und Minderjährigen mit einem Zweitwohnsitz bei einem (geschiedenen) Elternteil
• für Soldaten und Polizeibeamte, die eine Gemeinschaftsunterkunft bewohnen
• für unter 16-Jährige, hier liegt das Melderecht bei den Eltern
• für Strafgefangene in Justizvollzugsanstalten
• für jene, die sich nur kurzfristig in einer Pension oder Ähnlichem aufhalten; es gilt eine Grenze von zwei Monaten
• für Bewohner von Pflege- und Altenheimen
• für Bewohner von Therapie- und Erziehungseinrichtungen

Darüber hinaus gibt es unterschiedliche Tatbestände, die eine Befreiung von der Zweitwohnsitzsteuer rechtfertigen:

• Bayern: Geringverdiener mit Zweitwohnsitz in Bayern können sich auf Antrag von der Steuer auf die Zweitwohnung befreien lassen. Die Grenze liegt seit 2015 bei 29.000 Euro für Singles und bei 37.000 Euro für nicht dauernd getrennt lebende Ehegatten oder Lebenspartner.
• Berufspendler: Wer verheiratet ist und aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung unterhalten muss, weil es eine gemeinsame Zweitwohnung gibt, ist laut einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts von der Zahlung ausgenommen.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Es gibt keinen einheitlichen Satz für die Zweitwohnsitzsteuer. Die Höhe ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Die häufigste Bemessungsgrundlage für die Steuer ist die jährliche Netto-Kaltmiete der betreffenden Wohnung. Auch die Jahresrohmiete nach Paragraf 79 BewG kann als Grundlage dienen.

Einige Kommunen nutzten den Einheitswert aus dem Jahr 1964. Dieser wurde jedoch vom Bundesverfassungsgericht erst als Grundlage für die Grundsteuer und später auch als Basis für die Zweitwohnungssteuer als verfassungswidrig eingestuft. Er darf seit dem 1. April 2020 nicht mehr angewendet werden.

In der Regel liegt die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer bei einem Satz von fünf bis 15 Prozent dieser Kaltmiete. 

Zweitwohnsitzsteuern der zehn größten Städte Deutschlands nach Nettojahreskaltmiete

Ist der Bewohner der Zweitwohnung gleichzeitig der Eigentümer, setzt die Kommune eine fiktive Jahreskaltmiete fest.

Es geht aber auch komplizierter: Auf der beliebten Ferieninsel Sylt beträgt der Steuersatz sechs Prozent. In die Berechnung der Bemessungsgrundlage gehen allerdings verschiedenste Faktoren ein: die Gebäudeart, der Lagefaktor (nach Bodenrichtwerten der einzelnen Orte beziehungsweise Ortsteile), der Verfügbarkeitsgrad (wenn die Wohnung zeitweise an Feriengäste vermietet ist), die Anzahl der Quadratmeter und das Baujahr.

Kann ich die Zweitwohnsitzsteuer von der Steuer absetzen?

Steuern auf den Zweitwohnsitz können als Kosten für die doppelte Haushaltsführung bei der Steuer abgezogen werden. Sie sind dann Werbungskosten und gehören in die Anlage N. Dafür gibt es aber zwei Voraussetzungen:

1. Die Zweitwohnung ist aus beruflichen Gründen notwendig. 
2. Die Kosten der Zweitunterkunft summieren sich auf mindestens zehn Prozent der Kosten der Hauptwohnung.

Für Besitzer von Ferienhäusern gilt das nicht, denn diese werden rein privat genutzt.

Was passiert, wenn ich die Zweitwohnungssteuer nicht zahle?

Wer sich an seinem Zweitwohnsitz nicht anmeldet und somit versucht, die Steuer zu umgehen, kann ordentlich auf die Nase fallen. Denn auch für den Zweitwohnsitz besteht eine Meldepflicht. Innerhalb von zwei Wochen nach Einzug muss sich der Bewohner laut Bundesmeldegesetz am neuen Wohnort anmelden.

Wer sich also nicht ummeldet und die Steuer nicht zahlt, begeht Steuerhinterziehung. Das ist eine Straftat und die kann laut Paragraf 370 AO eine Geldbuße bis zu 1000 Euro oder sogar eine Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren nach sich ziehen. Wer die Frist verpasst hat, kann jedoch eine strafbefreiende Selbstanzeige erstatten.

Mehr: Preise von 15.000 Euro pro Quadratmeter: Österreichs Zweitwohnsitze sind gefragt wie nie

Erstpublikation: 25. April 2022, 15:16 Uhr