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22.09.2023

06:15

Einzelhandel

Wie der Wandel zu lebendigen Stadtzentren gelingt

Von: Katja Bühren

Ladenschließungen und Insolvenzen deuten auf den Niedergang der Einkaufsmeilen hin. Doch Leerstand kann ein Anreiz für neue und kreative Konzepte sein.

Cafés und Restaurants machen Innenstädte attraktiver.(Foto: dpa)

Stadtplanung

Cafés und Restaurants machen Innenstädte attraktiver.

(Foto: dpa)

Galeria Karstadt Kaufhof sowie die Schuhhändler Görtz und Reno haben bereits viele Filialen geschlossen. Der Kosmetik-Konzern Yves-Rocher macht sogar alle Geschäfte in Deutschland dicht. Die Modehäuser Hallhuber und Gerry Weber haben in den vergangenen Monaten Insolvenz angemeldet. Sind diese Beispiele Anzeichen für den weiteren Niedergang der Innenstädte?

Immerhin dürften in diesem Jahr weitere rund 9000 Geschäfte schließen, prognostizierte der Handelsverband Deutschland (HDE) bereits im April. Angesichts der seit Jahren anhaltenden Geschäftsaufgaben müssten „in allen Innenstädten und bei der Politik alle Alarmglocken läuten“, sagte HDE-Präsident Alexander von Preen. „Denn ohne erfolgreichen Einzelhandel haben die Stadtzentren kaum Zukunftsperspektiven.“

Aber genau dem bricht nicht nur aufgrund des Onlinehandels und der gedrosselten Konsumlaune der Umsatz weg, sondern möglicherweise auch aufgrund eines veränderten Einkaufsverhaltens der Bürgerinnen und Bürger. Laut dem Münchener Ifo-Institut lagen die Konsumausgaben zumindest in den Innenstädten von Berlin, München, Hamburg, Stuttgart und Dresden im März immer noch fünf Prozent unter denen des Vergleichszeitraums in 2019. Dagegen verzeichneten Wohngebiete und Vororte starke Umsatzgewinne. Vor allem dort, wo viel aus dem Homeoffice gearbeitet werden konnte, nahmen die privaten Konsumausgaben laut Ifo-Institut um bis zu 30 Prozent zu.

Menschen sollen sich in den Zentren gerne aufhalten

Ganz so schlecht wie der HDE schätzt Iris Schöberl, Managing Director bei Columbia Threadneedle Real Estate Partners, die Lage nicht ein. Der Münchener Fonds- und Assetmanager legt einen Schwerpunkt auf innerstädtische Handelsimmobilien. Natürlich stünden die Innenstädte nach den pandemiebedingten Schließungen durch höhere Kosten und eine gedämpfte Konsumstimmung der Verbraucher weiter vor großen Herausforderungen, sagt Schöberl. Aber die Transformation der Innenstädte vom reinen Kommerz hin zu einem lebendigen öffentlichen Raum mit einem vielfältigen Angebot für Besucher schreite voran.

Die Managerin stützt sich bei ihrer Einschätzung auf den aktuellen Highstreet-Report, den Columbia Threadneedle mit dem Analysehaus Bulwiengesa erstellt und in dieser Woche veröffentlicht hat. Untersucht wurden die Top-Einkaufslagen in 141 Städten und 145 innerstädtischen Shopping-Centern in Deutschland.

Danach ist die Transformation zumindest der Top-Einkaufsstraßen in den Innenstädten zu einem lebendigen Ort mit Erlebnis- und Aufenthaltsqualität bereits in vollem Gange. Das zeigt sich zum Beispiel an der starken Zunahme der Gastronomie. Dieses Segment ist mit Abstand am deutlichsten gewachsen – um vier Prozent gegenüber 2022 und um fast 23 Prozent gegenüber 2020. Damit kommt die Gastronomie mittlerweile auf einen Anteil von gut 14 Prozent in den Einkaufsstraßen.

Werden die Einkaufsstraßen alt?

Ein zweiter Bereich ist in den Innenstädten ebenfalls deutlich präsenter: Waren und Dienstleistungen rund um das Thema Gesundheit. Die Anzahl der Mieter aus diesem Segment hat im Vergleich zu 2020 um 12,2 Prozent zugelegt. Immer häufiger tauchen zum Beispiel Sanitätshäuser in den Top-Lagen der Einkaufsstraßen auf – sie verzeichnen laut dem Report im gleichen Zeitraum ein Plus von 50 Prozent. Hörakustiker legten um fast 32 Prozent zu, Optiker um knapp 18 Prozent. Häufig eröffnen diese Mieter Ladenlokale in unmittelbarer Nachbarschaft. „Solche Healthcare-Cluster könnten möglicherweise zukünftig zunehmend Einzug in die deutschen Highstreets halten“, schreiben die Autoren des Reports. Sie ergänzten somit die Einkaufsstraße um den Aspekt der Fürsorge. Ist das ein Anzeichen dafür, dass die Highstreet bald vor allem ältere Menschen anspricht?

Schöberl sieht das nicht so: Einerseits umfasse der Bereich Gesundheit zum Beispiel auch Optiker, die ein breites Publikum bedienten. Andererseits böten Einkaufsstraßen auch den Mix, den jüngere Verbraucher dort erwarten, nämlich Mode, Gastronomie und servicenahe Dienstleistungen wie Nagelstudios.

Für die Expertin „ist und bleibt Mode der wichtigste Magnet für die Highstreet und ist für viele Menschen der Grund, die Innenstadt zu besuchen.“ Derzeit kommt der modische Bedarf in den für den Report analysierten Einkaufsstraßen auf einen Anteil von 30,9 Prozent, Tendenz fallend: 2020 lag er noch bei 34 Prozent.

Weinbar im Modeladen, Kletterwand im Sportgeschäft

Auch wenn Iris Schöberl – im Gegensatz zu HDE-Präsident Alexander von Preen – noch keine Alarmglocken läuten hört, fordert sie ebenfalls das Engagement aller Beteiligten, „um die Transformation dieser Zentren vom reinen Kommerz hin zu einem lebendigen öffentlichen Raum mit einem vielfältigen Angebot an die Besucher voranzubringen“.

Die Veränderung zeige sich nicht nur dadurch, dass in einem ehemaligen Schuhgeschäft ein Hörakustiker seine Filiale eröffne, so Schöberl. „Sondern wir sehen, dass die Mieter für ihre eigenen Flächen neue Ideen entwickeln, um Kunden anzulocken.“ So richteten Modeläden zusätzlich eine kleine Weinbar ein und Sportgeschäfte eine Wand zum Bouldern.

Auch eine Vereinfachung des Baurechts könnte aus ihrer Sicht die Transformation der Innenstädte beschleunigen. Derzeit müsse zum Beispiel für jeden größeren Umbau in einer Gewerbefläche ein Bauantrag von der Behörde genehmigt werden, in manchen Bundesländern gelte das sogar für den Austausch von Ladenschildern an der Fassade. „Das verzögert nicht nur die schnelle Neuvermietung, es erschwert oder verhindert auch, neue Konzepte oder Nutzungsarten in die Flächen zu holen“, sagt Schöberl.

Mit kreativen Ideen Leerstand vermeiden

Trotz aller Schwierigkeiten gibt es bereits an vielen Standorten mutige Ideen, heißt es im Report. „Neue Visionen bereichern die Highstreets und zeigen, was möglich ist, wenn Stakeholder aus den verschiedensten Bereichen gemeinsam ein Ziel verfolgen, (inter)agieren und Dinge ausprobieren.“

Augsburg hat laut der Studie entlang der Innenstadtstraßen mehr Platz für Außengastronomie und Begrünung des Stadtkerns geschaffen. Zudem gibt es kostenlose City-Zonen für den öffentlichen Nahverkehr und innovative Konzepte für die Zwischennutzung von leerstehenden Geschäften in der Einkaufszone. Die Flächen stehen nun Start-ups, Kreativen und auch städtischen Einrichtungen wie der Feuerwehr als Aktionsfläche zur Verfügung. Mit dem Ergebnis, dass mittlerweile einige Zwischenmieterinnen und -mieter feste Ladengeschäfte in der Innenstadt gegründet hätten, betont Augsburgs Oberbürgermeisterin Eva Weber.

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