Freizeitimmobilien
So schwer ist der Kauf von Skihütten im Ausland
Von: Jakob Blume, Carsten Herz, Daniel Imwinkelried
Immobilien in Feriengebieten sind trotz veränderter Marktlage stark gefragt, die Preise steigen. Ausländische Interessenten müssen hohe Hürden meistern.
Chalet in St. Moritz:
In Schweizer Immobilien zu investieren, ist nicht leicht.
(Credit: Engel& Völkers)
Viele Normalsterbliche und Anleger lockt zum Start der Skisaison der Gedanke an den Kauf einer Ferienimmobilie in den Alpen. Die Nachfrage nach erstklassigen Wohnimmobilien in Skigebieten ist trotz der Auswirkungen der Pandemie ungebrochen.
Dadurch sind die Immobilien- und Grundstückspreise in Wintersportorten wie Gstaad, St. Moritz, Kitzbühel oder Kaprun im Salzburger Land zuletzt deutlich gestiegen.
Nach aktuellen Zahlen des Immobilien-Investmentmanagers Savills stiegen die Angebotspreise für Premium- und Luxus-Wohnimmobilien in den 46 untersuchten Skigebieten weltweit 2021 um durchschnittlich mehr als 20 Prozent. Doch was müssen Interessenten in der Schweiz und Österreich beachten? Wo ist der Markt heiß gelaufen – und wo weniger? Im Folgenden dazu ein Überblick.
Profi- wie Privatanleger in Deutschland können nicht ohne Weiteres direkt in den Schweizer Wohnimmobilienmarkt investieren. Es gibt hohe rechtliche Hürden für ausländische Immobilienkäufer ohne Wohnsitz in der Schweiz. Ausländer müssen meist beim Immobilienkauf eine Bewilligung des zuständigen Kantons einholen. Eine Ausnahme bilden Kontingente für Zweitwohnungen, die einige Ferienregionen für den bewilligungsfreien Verkauf an Ausländer vorhalten können. Das heizt die Spekulation jedoch weiter an.
So hat die Kombination aus hoher Nachfrage und einem begrenzten Angebot dem Markt für Ferienimmobilien in der Schweiz einen jahrelangen Boom beschert. Dem Swiss Real Estate Institute zufolge lagen die Preise für Ferienwohnungen zuletzt auf dem höchsten Stand seit der Einführung einer strikten Begrenzung bei der Zahl von Zweitwohnungen im Jahr 2012.
Allein im vergangenen Jahr kletterten die Preise um 35 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute, sagt: „Bei Zweitwohnungen ist aufgrund der strikten Angebotsbeschränkung durch die Zweitwohnungsinitiative ein Markt geschaffen worden, der sich hervorragend für Immobilienspekulation eignet.“
Mit der Zweitwohnungsinitiative wurde der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand in der eidgenössischen Verfassung neu geregelt. Er ist auf 20 Prozent begrenzt. In touristischen Regionen, etwa in den Wintersport-Hochburgen in den Kantonen Wallis und Graubünden, liegt der Anteil teils weit darüber. Dort dürfen neue Zweitwohnungen – wenn überhaupt – nur unter strengen Auflagen genehmigt werden.
Das Swiss Real Estate Institute erfasste zudem zuletzt einen Anstieg der Transkationen um mehr als 70 Prozent. „Dies weist ebenfalls auf Preisspekulationen bei Zweitwohnungen hin, bei denen sie nicht primär gekauft werden, um sie selbst zu nutzen, sondern vor allem mit dem Ziel, sie später teurer verkaufen zu können“, sagt Experte Ilg.
Die Schweizer Großbank UBS rechnet ebenfalls damit, dass die Preise für Ferienimmobilien in der Schweiz im laufenden Jahr mit rund fünf Prozent schneller steigen als der Markt. Das beschränkte Angebot befeuert den Boom weiter. Gemäß einer aktuellen Studie der schweizerischen Bankengruppe Raiffeisen fällt die Leerstandsquote von Wohnungen in touristischen Regionen am schnellsten – schneller noch als in den großen Ballungszentren wie Zürich oder Genf.
Allein in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres fielen die Leerstände in touristischen Regionen um 24 Prozent. Auch die Neubauquote ist in diesen Regionen mit einem Anteil von 0,4 Prozent am Gesamtbestand schweizweit am geringsten.
Die Zinswende in der Schweiz hat den Raiffeisen-Experten zufolge bislang keinen Einfluss auf die Preise: „Der Blick auf gängige Immobilienpreisreihen zeigt aber, dass sich der Markt bisher völlig unbeeindruckt vom sich deutlich ändernden Marktumfeld zeigt.“
Die schweizerische Nationalbank hat bereits früher als die Europäische Zentralbank die Leitzinsen angehoben, auf zuletzt 1,0 Prozent. Dadurch sind auch die Hypothekenzinsen deutlich gestiegen. Der Zehn-Jahres-Festzins notiert derzeit bei rund drei Prozent. Das sorgt dafür, dass sich auch in der Schweiz sogenannte Buy-to-let-Modelle mit einem hohen Fremdkapitalanteil immer weniger lohnen. Diese Finanzierungsmodelle sind auch bei Ferienimmobilien üblich.
Die Raiffeisen-Experten erwarten: „Es dürften vermehrt Buy-to-let-Objekte angeboten werden; darunter primär Eigentumswohnungen, die als Kapitalanlage erworben und vermietet wurden.“ Offen bleibt, wie stark – und wie schnell – sich das in den Preisen für Ferienimmobilien niederschlägt.
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