Was für ein Investment in Hotels spricht – und was dagegen

Grund für die Stabilität sei zum einen die generell positive Einschätzung für Hotelinvestments, die Schappner mit dem kontinuierlich gestiegenen Reiseaufkommen, der guten Auslastungsquote und der hohen Durchschnittspreise der Hotels begründet. Zum anderen habe sich die wirtschaftliche Situation und Bonität vieler Betreiber weiter stabilisiert, oder wurde durch zu erwartende Beteiligungen verstärkt.

„Die positiven Aspekte können die negativen aber nur bedingt kompensieren”, relativiert er die positiven Aussichten. „Hinter den zuletzt erfolgreich abgeschlossenen Transaktionen stehen in der Regel sehr lange Transaktionsprozesse, sodass der ausschließliche Blick auf die Transaktionsvolumina der letzten Monate nicht das ganze Bild zeigt. Insgesamt ist die Aktivität derzeit verhalten und es werden weniger Prozesse gestartet.“

Ein gestiegenes Interesse der Investoren an Value-Add- und opportunistischen Produkten bemerkt Lorina Callenberg, Director Hotel Investment bei CBRE. Diese machten in den ersten drei Quartalen 2022 knapp die Hälfte (48 Prozent) des Transaktionsvolumens aus, während sie im Vorjahreszeitraum noch bei 35 Prozent lagen.

Für Christian Gaiser, Gründer und Geschäftsführer des Hotelbetreibers Numa-Group, liegt das daran, dass der Markt sich gerade in einem nie gekannten Tempo transformiert. Das biete Investoren mit langfristiger Perspektive große Chancen. „Gerade im Value-Add-Bereich lassen sich durch Revitalisierung und Neupositionierung signifikante Wertsteigerungen erzielen.“

Allerdings würden in diesem Segment weniger Immobilien angeboten als nachgefragt, sagt René Schappner von Colliers. Und auch grundsätzlich seien die Investoren nicht besonders aktiv. „Hotelinvestitionen finden seit zweieinhalb Jahren unter erschwerten Bedingungen statt und sowohl Käufer als auch Verkäufer finden sich zwangsläufig in teils langwierigen Prozessen wieder.“

Somit ist die Preisfindung derzeit eine Herausforderung. Hier gebe es eine erhebliche Kluft „zwischen den Erwartungen der Verkäufer und den erzielbaren Preisen“, analysiert Stefan Giesemann, Head of Hospitality Germany & Austria beim Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield.

Zudem zögen sich die institutionellen Investoren aus dem Hotelgeschäft mit langfristigen Pachtverträgen und vorher sicher scheinenden Renditen zurück, bemerkt Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels. Es rückten Private-Equity-Firmen nach, „die verstärkt auf Management-Verträge setzen und teilweise ihre eigenen Betreiber mit einbringen“. Allerdings seien die in der Hotellerie erwarteten hohen Erträge häufig operativ nicht erzielbar.

Dazu kommen noch andere Herausforderungen: Das veränderte Konsumverhalten, die mangelnde Verfügbarkeit an Fachkräften, erhöhte Betriebs- und Baukosten – und auch neue ESG-Auflagen an das Kapital müssen bewältigt werden.

„Das bedeutet auf der Investorenseite, dass das Segment Hotel für informiertes Kapital gerade jetzt von großer Bedeutung ist. Es macht sich traditionell schon immer bezahlt, in einen Markt zu investieren, der von nachhaltigen Veränderungen geprägt ist“, sagt Theodor Kubak, Managing Partner beim Investor Arbireo Hospitality Invest. „Die historische Chance für Investoren besteht heute darin, dass gleich drei Veränderungen klar am Horizont erkennbar sind. Diese drei Trends sind Nachhaltigkeit, Digitalisierung und die Repositionierung von Bestandsimmobilien.“

Kubak zeigt sich optimistisch. „Die Erfahrungen aus der Pandemie haben unsere Branche in den vergangenen zwei Jahren langfristig stärker verändert als das Jahrzehnt davor. Gleichzeitig haben die vergangenen Monate und die rasche Erholung der Tourismusbranche auch einen jahrzehntelangen Trend bestätigt: Wir Menschen haben den Drang zum Reisen. Wir werden weiterhin Möglichkeiten finden, uns dieses Erlebnis nicht nehmen zu lassen.“

„Im bisherigen Jahresverlauf haben viele Hotels von einer großen Nachfrage nach Übernachtungen profitiert und sind entsprechend wirtschaftlich deutlich besser aufgestellt als zu den Hochzeiten der Pandemie“, sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE. „Zwar spürt die Branche den Druck steigender Kosten für Mitarbeitende und Energie, kann diese bisher aber angesichts der großen Nachfrage in guten Lagen mit höheren Übernachtungspreisen ausgleichen. Viele Betreiber setzen ungeachtet der möglichen Rezession und steigender Energiepreise auf Expansion. Das zeigen auch die zahlreichen Übernahmen.“

Laut Kaussen gab es noch nie so viele Transaktionen. „Wenn die Performance der Hotels im nächsten Jahr weiterhin so gut sein sollte, werden sich auch wieder mehr Investoren – und hoffentlich auch Banken – der Assetklasse Hotel zuwenden. Die Branche zeigt gerade, wie resilient sie ist und wie schnell das Reisegeschehen nach der Pandemie zurückgekommen ist, viel schneller, als viele Experten es für möglich gehalten haben.“