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20.01.2023

06:15

Klimaschutz bei Gebäuden

Teilwarmmieten-Modell könnte hilfreich, aber aufwendig sein

Von: Nina C. Zimmermann

Wie ließe sich ein Teilwarmmieten-Modell in Deutschland umsetzen? Welche technischen, rechtlichen und bürokratischen Hürden bestehen? Eine Studie gibt Aufschluss.

Wo energetisch saniert wird, steigen bislang in der Regel die Mietkosten stärker an als die Energiekosten sinken.(Foto: dpa)

Mehrfamilienhaus

Wo energetisch saniert wird, steigen bislang in der Regel die Mietkosten stärker an als die Energiekosten sinken.

(Foto: dpa)

In Schweden ist das Warmmieten-Konzept längst gelebte Praxis – für Deutschland plant die Ampelkoalition Ähnliches. Ein Teilwarmmieten-Modell könnte helfen, die energetische Sanierung von Wohngebäuden voranzubringen (siehe Koalitionsvertag, Seite 71 in diesem PDF). Technisch und rechtlich wäre der Aufwand überschaubar, der bürokratische Aufwand für Immobilieneigentümer aber immens. Zu diesem Ergebnis kommt eine kürzlich veröffentlichte Studie unter Leitung des Öko-Instituts in Freiburg (hier als PDF). Wahrscheinlich einfacher erreichen ließen sich demnach die Klimaschutzziele, wenn die vorhandene Förderung umgebaut und die bisherige Modernisierungsumlage abgesenkt würde.

Die Forschenden haben im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums geprüft, wie sich eine Teilwarmmiete umsetzen ließe. Nach Einschätzung von Projektleiterin Sibylle Braungardt bietet das Modell beiden Seiten Anreize zum Energiesparen: Die Idee ist zum einen, dass die Vermieter alle Energiekosten tragen, die in einem Jahr anfallen – egal, ob die Energiepreise schwanken oder der Verbrauch steigt. Das soll zum Sanieren animieren. Die Mieter zahlen monatlich pro Quadratmeter einen sogenannten Grundheizkosten-Betrag. Dieser errechnet sich aus dem durchschnittlichen Energieverbrauch des gesamten Gebäudes der vorangegangenen drei Jahre. Darüber hinaus erfassen die Eigentümer weiterhin, wie viel Energie jede Mietpartei verbraucht. Energiesparendes Verhalten müssen sie durch Ausgleichszahlungen zwischen den Mietern belohnen.

Da zum anderen in dem Modell die derzeit gültige Modernisierungsumlage wegfallen soll, wenn Vermieter energetisch sanieren, zahlen die Mieter auch danach weiterhin den einmal festgelegten Grundbetrag für die Heizkosten. Weil die Energiekosten nach dem Sanieren geringer sind als vorher, gehen die Ersparnisse direkt an den Vermieter. Die aktuelle Modernisierungsumlage liegt bei bis zu acht Prozent der Kosten jährlich (höchstens zwei bis drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren), die Vermieter auf die Kaltmiete aufschlagen dürfen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) bemängelt, dass Energieeinsparungen nach einer energetischen Sanierung praktisch nie den Mietanstieg durch die Umlage auffangen. Das wäre bei einer Teilwarmmiete anders, wenn damit wirklich die Umlage abgeschafft würde.

Rechtlich und technisch sind die Hürden für eine Teilwarmmiete der Öko-Institut-Studie zufolge überschaubar: Die erforderliche Messtechnik ist für Häuser mit mehr als zwei Wohnungen ohnehin vorgeschrieben. Die Heizkostenverordnung müsste ebenso wie das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie die Betriebskostenverordnung etwas geändert werden – die EU-Energieeffizienzrichtlinie steht dem nicht entgegen.

Bedenken haben die Fachleute jedoch beim Blick auf den Aufwand für die Vermieter – etwa wenn jeder einzelne laufende Mietvertrag wegen der BGB-Änderungen angepasst werden muss. Außerdem hätten Beispielrechnungen gezeigt, dass sich eine Sanierung nur dann wirklich refinanziert, wenn sie zusätzlich vom Staat gefördert wird.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hatte sich bereits Ende 2022 dafür ausgesprochen, ein Teilwarmmieten-Modell nur über die Heizkostenverordnung umzusetzen. So müssten bestehende Verträge nicht geändert werden. Darüber hinaus sollte der Zeitraum für die Berechnung des Grundbetrags mindestens drei Jahre betragen, um die Effekte der aktuellen Energiepreiskrise auszugleichen und die Mieter nicht unverhältnismäßig zu belasten. Grundlage war eine Studie des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) im Auftrag des DMB (hier als PDF).

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