Wohnungsmangel
Diese fünf Hürden müssen Eigentümer beim Umbau von Büros zu Wohnraum nehmen
Von: Carsten Herz
Mehr Förderung soll dafür sorgen, dass aus Gewerberäumen Wohnungen werden. Doch Eigentümer und Investoren müssen bei Projekten Fallstricke umgehen.
Bürogebäude
Bei einer Umwidmung von Gewerbe- in Wohnraum müssen viele Vorschriften eingehalten werden. (Foto: dpa)
Es ist ein wichtiger Baustein der neuen Initiative der Bundesregierung, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln: die Umwandlung von leerstehenden Gewerbeflächen wie Büros und Einzelhandelsräumen in neue Wohnungen. Geplant ist ein zusätzliches Förderprogramm der Staatsbank KfW für 2024 und 2025 mit einem Volumen von 480 Millionen Euro. Eigentümer und Investoren sollen so zinsverbilligte Kredite aus Mitteln des Klima- und Transformationsfonds erhalten.
Die Hoffnungen der Politik sind groß. Die Bundesregierung sieht durch den Umbau von Gewerbeimmobilien ein Potenzial für insgesamt 235.000 neue Wohneinheiten. Doch so einsichtig die Idee in der Theorie klingt, so komplex ist oft eine Umsetzung in der Praxis – trotz in Aussicht gestellter Förderung. Denn in Deutschland gibt es für Eigentümer und Investoren viele hemmende Faktoren. Das sind die wichtigsten Hürden, die Sie nehmen müssen, um hierzulande Büros in günstigen Wohnraum umzuwandeln.
1. Bürokratische Hürden
Vielfach stehen Bürogebäude in Gebieten, die laut Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesen sind und daher nicht einfach als Wohnraum ausgewiesen werden dürfen. Das können die Kommunen zwar ändern, aber das dauert nach den bisherigen Erfahrungen in der Regel mehrere Jahre.
So lange legen häufig die kommunalen Flächennutzungspläne rigide fest, wo Wohnraum entstehen darf und wo nicht: selbstverständlich in Wohngebieten, ebenso in sogenannten Mischgebieten, aber eben keinesfalls in Gewerbegebieten. Um eine Laden- oder Bürofläche umwandeln zu können, muss erst einmal ein Antrag auf Nutzungsänderung der Flächen erfolgen, warnt das Maklerhaus Kragler Immobilien aus Augsburg.
2. Unterschiedliche Bauvorschriften
Bei einer Umwidmung von Gewerbe- in Wohnraum entsteht rechtlich gesehen etwas Neues – und dabei sind viele Vorschriften einzuhalten. Hohe Schallschutzauflagen und bauliche Probleme sind laut Experten dabei nur zwei Gründe, warum der Umbau in der Praxis häufig scheitert. Bürogebäude werden bislang einfach nicht dafür geplant, eines Tages anders genutzt zu werden.
Balkone sind nur schwer anzubringen, die Wasserversorgung ist unterdimensioniert und die Leitungsschächte sind für viele individuelle Wohnungen nicht ausgelegt. Auch die Anbindung an Schulen, Nahverkehr, Kindergärten, Freizeiteinrichtungen, Geschäfte und Parks muss neu bedacht werden. Zudem muss ein Architekt die Statik, den Brandschutz, den Schallschutz und gegebenenfalls den Denkmalschutz bei der Konversion eines Büro-Bestandsgebäudes berücksichtigen.
3. Hoher Bauaufwand
Es gibt durchaus Beispiele, wo eine Umwandlung funktioniert. Im Frankfurter Stadtteil Sachsenhausen entstehen beispielsweise bis 2024 unter dem Namen „View 180“ insgesamt 222 Wohnungen aus einem alten Bürogebäude. Auch in Köln wurde der ehemalige Hauptsitz des Gerling-Konzerns bereits unter dem Namen Gerling Quartier erfolgreich in eine Luxuswohnanlage umfunktioniert.
Doch das Gerling-Gebäude musste nahezu bis auf die Rohbausubstanz zurückgebaut werden, um den Ansprüchen des modernen Wohnungsbaus und dem baulichen Wärmeschutz gerecht zu werden, erinnert sich das verantwortliche Architekturbüro HPP Architekten.
4. Niedrigere Einnahmen
Widerstand kommt bisweilen auch aus der Politik und von Seiten der Geldgeber. Denn Büroflächen bringen, solange sie vermietet sind, hohe Gewerbesteuereinnahmen. Auch für die Vermieter sind Büroflächen attraktiver. Denn die Mieten für Wohnungen sind in der Regel niedriger als für Gewerberäume.
Doch Investoren und Kommunen müssten sich überlegen, wie sie die Innenstädte weiter entwickeln könnten, „sodass sie eine attraktive Mischung von Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit bieten“, sagt Simon Krause, Homeoffice-Fachmann des Münchener Ifo-Instituts. Eine stärkere Mischnutzung der Innenstädte sowie flexible Nutzungskonzepte von Büro- und Einzelhandelsflächen könnten ein Weg sein, die Dynamik der Wirtschaftsmetropolen zu erhalten, raten die Experten des McKinsey Global Institutes (MGI).
5. Hohe Kosten
Nicht alle Experten sind überzeugt, dass eine Umwandlung von Büros billiger ist als der Neubau von Wohnraum. Nach früheren Berechnungen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen ist die Umnutzung bisheriger Büroflächen in Wohnraum zwar wesentlich günstiger als Wohnungsmodernisierung oder Neubau – aber die Kalkulation wurde vor dem massiven Anstieg der Baukosten gemacht.
Beispielsweise kostet der laufende Umbau des Gebäudekomplexes in Frankfurt genauso viel wie ein vergleichbarer Neubau, wie die verantwortliche Immobilienfirma einräumt. So hängen die Kosten des Umbaus stark davon ab, wie massiv der bauliche Eingriff ausfällt.
Die Umwandlung von Büros ist unter ökologischen Gesichtspunkten allerdings einem Neubau grundsätzlich vorzuziehen, da so weniger klimaschädliches Kohlendioxid anfällt. Insofern könnte das KfW-Programm hier tatsächlich einen neuen Impuls geben.
Ihnen gefällt dieser Beitrag? Empfehlen Sie Handelsblatt Inside Real Estate weiter!
Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com
Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.
Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.
×