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16.08.2022

04:00

Wärmewende

Milieuschutz gegen Klimaschutz – Immobilienbranche fordert weniger Regulierung

Von: Silke Kersting

Der Gebäudesektor ist einer der großen CO2-Emittenten in Deutschland. Die Politik ringt um Lösungen, um die Wärmewende voranzutreiben – und blockiert sich dabei selbst.

Ein Mietshaus in Berlin-Schöneberg. In der Hauptstadt gibt es 72 soziale Erhaltungsgebiete, auch Milieuschutzgebiete genannt. Bauliche Vorhaben stehen hier unter Genehmigungsvorbehalt. dpa

Milieuschutz in Berlin

Ein Mietshaus in Berlin-Schöneberg. In der Hauptstadt gibt es 72 soziale Erhaltungsgebiete, auch Milieuschutzgebiete genannt. Bauliche Vorhaben stehen hier unter Genehmigungsvorbehalt.

Berlin Nach dem Willen der Ampelregierung soll ab dem 1. Januar 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden – ein Jahr früher, als es der Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP vorsieht.

Bundeswirtschafts- und Bauministerium erhoffen sich davon neuen Schwung für die Wärmewende, die aufgrund der großen Vielfalt an unterschiedlichen Gebäuden, der unterschiedlichen Situation der Eigentümer und der Auswirkungen auf die Mieter mit erheblichen Herausforderungen verbunden ist.

Die beiden Ressorts wollen die Sommerpause nutzen, um bis 22. August mit Immobilien-, Mieter-, Sozial-, Verbraucher- und Umweltverbänden über Mittel und Wege zu sprechen, das Vorhaben umzusetzen. Auf Basis dieser Gespräche soll dann ein Gesetzentwurf erstellt werden.

„Der Ukrainekrieg und die derzeitige Energiekrise zeigen deutlich, wie dringlich eine Trendwende auf dem Heizungsmarkt hin zu erneuerbarer Wärme ist, nicht nur aus Klimaschutzgründen, sondern auch um die Versorgungsicherheit und bezahlbare Heizenergiepreise zu gewährleisten“, heißt es in den beiden Ministerien.

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    Ohne Wärmewende kein Weg aus der Gas-Abhängigkeit

    Ohne Wärmewende wird Deutschland nicht nur seine Klimaziele verfehlen, sondern auch seine Abhängigkeit von Gas nicht ausreichend reduzieren können. Folgende Zahlen aus dem Bundeswirtschaftsministerium belegen: Bislang werden über 80 Prozent der Wärmenachfrage – also der Bedarf für Heizen und Warmwasser – durch die Verbrennung von Öl und Gas gedeckt, die zum allergrößten Teil importiert werden.

    Im Gebäudewärmebereich dominiert dabei Erdgas, insbesondere aus Russland. 2021 wurden über 410 Terawattstunden Erdgas zur Deckung der Wärmenachfrage in Gebäuden verbrannt. Dies sind über 40 Prozent des gesamten in Deutschland verbrauchten Erdgases. Fast jeder zweite deutsche Haushalt heizt mit Erdgas.

    Rat der Immobilienwirtschaft: weniger Regulierung

    Die Herausforderungen sind groß – doch es gibt längst Möglichkeiten für die Politik, schnell wenigstens einige der Bremsen zu lösen, die mehr Klimaschutz im Gebäudesektor verhindern.

    Topthema für die Immobilienwirtschaft in den großen Städten ist der sogenannte Milieuschutz, der weniger energetische Verbesserungen zulässt, als Investoren bereit wären zu leisten. Viele deutsche Großstädte weisen „soziale Erhaltungsgebiete“ aus, um den Anstieg der Mieten in diesen Gebieten zu begrenzen. Allein in Berlin haben die dafür zuständigen Bezirke insgesamt 72 Milieuschutzgebiete festgelegt. Modernisierungen, Umbauten oder Nutzungsänderungen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind in diesen Gebieten genehmigungspflichtig.

    Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), kennt viele Anekdoten über Milieuschutz und die Folgen. Etwa die Geschichte über die Brandmauer eines Berliner Mehrfamilienhauses, die nach dem Willen des Neuköllner Bezirksamts unverputzt bleiben sollte, statt gedämmt zu werden – obwohl das angesichts der horrenden Preissteigerungen bei Energie spätestens heute ein Gewinn für die Mieter gewesen wäre.

    In Berlin lebt fast ein Drittel der Bevölkerung in Milieuschutzgebieten

    „Einschränkungen für bauliche Veränderungen in Milieuschutzgebieten sind eine große Hürde für die energetische Sanierung“, sagte Schick dem Handelsblatt. Für ihn steht fest: „Der Milieuschutz wird zum Problem für die Klimawende in Deutschland.“

    In Berlin lebe fast ein Drittel der Bevölkerung in Milieuschutzgebieten, sagt Schick weiter. „In München, Köln und Hamburg wächst die Zahl der Milieuschutzgebiete ebenfalls.“

    Ohne Milieuschutz wäre mehr Klimaschutz möglich, sagt auch Axel Dyroff, Rechtsanwalt bei Seldeneck und Partner in Berlin. Ein gewisser Klimaschutz sei entsprechend den Mindestanforderungen im Gebäudeenergiegesetz möglich. „Aber ein möglichst umfangreicher Klimaschutz – wie er ja offenbar zur Erreichung der Klimaziele notwendig ist – wird in jedem Fall deutlich behindert.“

    Mehr Handelsblatt-Artikel zur Wärmewende:

    Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin, sagt: „Der Schutz der Mieter vor Verdrängung ist wichtig, ganz klar.“ Aber der Milieuschutz sei denkbar ungeeignet. „Wer für Milieuschutz ist, der schützt Ulla aus Ulm und Sabine aus Stuttgart, also im Wesentlichen nach Berlin Zugezogene“, so Schröder.

    „Dafür nehmen wir hin, dass in Milieuschutzgebieten weiterhin mit Öl, Gas oder Kohle geheizt wird. Das ist dramatisch und politisch einfach kurz gedacht: Die Belastungen etwa durch Energiepreise werden doch um ein Vielfaches steigen, wenn die Häuser unsaniert sind. Das zeigt sich doch gerade.“

    Forderung nach dem Ausbau der Fernwärme in Ballungsgebieten

    Lamia Messari-Becker, Professorin für Gebäudetechnologie und Bauphysik an der Uni Siegen, sieht im Milieuschutz eine von „vielen Baustellen“. Mit Blick auf die Gespräche von Wirtschafts- und Bauministerium zur Wärmewende fordert sie „innovative und technisch offene Lösungen“, die Mieter und soziale Wohnungsbauunternehmen entlasten. „Klimaschutzpolitik braucht heute mehr denn je einen sozialen Kompass, um alle Menschen mitzunehmen und sozialen Verwerfungen entgegenzuwirken“, sagte sie dem Handelsblatt.

    Die Bauingenieurin ist eine Verfechterin von Quartierslösungen, die etwa aus dem Energie- und Klimafonds (EKF) der Bundesregierung gespeist werden könnten, um die Belastungen für Mieter gering zu halten.

    Auch plädiert sie für den Ausbau der Fernwärme – vor allem bei Bestandsgebäuden in Ballungsräumen. Damit, argumentiert sie, ließe sich leichter und meist kostengünstiger eine erneuerbare Energieversorgung realisieren als bei einer einseitigen Fokussierung auf Wärmepumpen, die in der Regel eine kostspielige Sanierung des Gebäudes voraussetzten.

    Die Professorin sagt, es gebe halt nicht „die eine“ Lösung, die für alle gut funktioniere.

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