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14.12.2018

08:00

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Studie des HRI

Eine verlorene Generation: Die Auswirkungen des Immobilienbooms

Von: Julia Ehlert-Hoshmand, Dennis Huchzermeier, Sven Jung, Jan Kleibrink, Axel Schrinner

Steigende Mieten, teils enorme Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche und horrende Kosten für Bauherren sorgen für Frust bei vielen Bürgen und damit Wählern.

DüsseldorfVersagt der Immobilienmarkt? Im Gegenteil. Der Wohnimmobilienmarkt funktioniert genauso, wie es im Lehrbuch steht. Weil die Bevölkerung in Deutschland nicht wie bis vor einiger Zeit vorausgesagt schrumpft, sondern in den vergangenen vier Jahren um zwei Millionen gewachsen ist, steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Und wenn wachsende Nachfrage auf ein weitgehend starres Angebot trifft, steigen die Preise. Besonders deutlich wird dies in beliebten Metropolen, wo sich die Immobilienpreise seit 2009 annähernd verdoppelt haben.

Weil der Markt für Wohnimmobilien eben nicht versagt, besteht aus ökonomischer Sicht zunächst kein Grund für den Staat, durch Regulierungen in den Markt einzugreifen.

Auf einem anderen Blatt steht freilich, ob das Marktgleichgewicht als ungerecht empfunden wird, und deshalb die Politik zum Handeln zwingt. Steigende Mieten, teils enorme Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche und horrende Kosten für Bauherren sorgen für Frust bei vielen Bürgen und damit Wählern.

Insofern ist es verständlich, wenn die Bundesregierung mit einem ganzen Bündel von Maßnahmen versucht, wohnungsbaupolitische Handlungsstärke zu demonstrieren. So ist es erklärtes Ziel von Bundeskanzlerin Angela Merkel, dass noch in dieser Legislatur 1,5 Millionen Wohnungen gebaut werden sollen.

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Dieses Ziel ist freilich ausgesprochen ambitiös. Denn im vergangenen Jahr wurden nur 285.000 Wohnungen fertiggestellt. Und in den Jahren zuvor steigerte die Bauindustrie ihre Produktion lediglich um rund 20.000 Wohnungen pro Jahr. Angesichts von Fachkräftemangel und Kapazitätsengpässen trieb deshalb die sehr hohe Nachfrage weniger den Output der Bauwirtschaft, sondern vor allem die Preise auf dem Bau. Im August 2018 waren diese Preise 4,6 Prozent höher als im Vorjahresmonat – der stärkste Anstieg seit November 2007.

Wenn in solch einer Lage von der Politik mit zeitlich befristeten Sonderabschreibungen und einem limitierten Baukindergeld die Nachfrage angeheizt wird, beschleunigt sie in Wahrheit vor allem die Preisspirale. Weil diese beiden Maßnahmen schon bald wieder auslaufen, werden sie kaum zu Kapazitätserweiterungen führen, da in der Bauwirtschaft in langen Zyklen gedacht wird. Die Anzahl der so tatsächlich neugeschaffenen Wohnungen, dürfte überschaubar sein.

Die wohl größten Verlierer des gegenwärtigen Immobilienbooms sind die potenziellen Bauherren und Immobilienerwerber, und damit überwiegend jüngere Familien der gehobenen Mittelschicht. Sie benötigen sehr viel mehr Eigenkapital als noch vor einigen Jahren, um die rasant gestiegenen Preise für Wohnimmobilien in den Ballungsräumen finanzieren zu können. Für viele junge Leute ist es daher außerordentlich schwierig geworden, Wohneigentum zu erwerben, und damit einen soliden Grundstock für ihre Absicherung im Alter zu legen. Setzt sich diese Entwicklung fort, dürfte nahezu eine ganze Generation allenfalls durch Erbschaft die Möglichkeit bekommen, in den eigenen vier Wänden älter zu werden.

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Daher sollte der Staat versuchen, den Anstieg der Immobilienpreise dauerhaft im Zaum zu halten. Zum einen gilt es, möglichst rasch Bauland auszuweisen und zu erschließen. Zudem könnten die Baukosten über Anpassungen der Bauvorschriften gesenkt werden.

Vor allem im Bereich der energetischen Dämmung und des Lärmschutzes sind in den vergangenen Jahren zahlreiche Vorschriften verschärft und neu geschaffen worden, die die Baukosten signifikant erhöht haben. Würden zudem die Bauordnungen der 16 Bundesländer harmonisiert, böte sich mehr Raum für kostensenkende Standardisierung.

Nicht jedes Haus muss ein Unikat sein, wie ein Blick etwa in die USA oder die Niederlande zeigt. Ein Wohnhaus, dass weder leicht abbrennt noch einstürzt und zudem wenig Energie verbraucht, kann man auch mit weniger als 3.300 Baunormen bauen. Hier ließen sich Bauordnungen entschlacken und man könnte verstärkt auf Zielwerte setzen. Darüber hinaus haben es die Bundesländer in der Hand, die Grunderwerbsteuer herabzusetzen und so Wohnraum zu verbilligen.

Dauerhafte Impulse könnten über attraktivere Abschreibungsbedingungen erreicht werden. Gegen­ wärtig können Gebäude über einen Zeitraum von 50 Jahren mit je zwei Prozent abgeschrieben werden. Zudem sind moderne Bauten mit viel Technik ausgestattet, die schneller veraltet als das Bauwerk selbst.

Denkbar wäre es daher, die Abschreibungsdauer zu verringern und/oder degressive Abschreibungen von drei oder vier Prozent zuzulassen. Ginge dies mit einer generellen investitionsfreundlichen Überarbeitung der allgemeinen Abschreibungstabellen einher, würde die in Deutschland ohnehin eher schwache private Investitionstätigkeit stimuliert werden.

Dieser Artikel ist ein Auszug der Ergebnisse der Studie „Gewinner und Verlierer des Immobilienbooms“, die das Handelsblatt Research Institute unter der Projektleitung von Prof. Dr. Dr. h.c. Bert Rürup erstellt hat.

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