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28.09.2018

08:00

Hausmodell und Figuren auf Stapel Euroscheine Your_Photo_Today

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Hausmodell und Figuren auf Stapel Euroscheine

Wohnungsmarkt

Bauen muss billiger werden

Von: Axel Schrinner

Das Ziel, bis 2021 rund 1,5 Millionen neue Wohnungen zu bauen, wird sicher weit verfehlt. Die Politik sollte die bestehenden Baunormen kritisch hinterfragen, vereinfachen und harmonisieren.

DüsseldorfDie Bevölkerung in Deutschland schrumpft nicht wie lange vorausgesagt – sie wächst. Zählte das Statische Bundesamt Ende 2013 noch 80,8 Millionen Einwohner, so waren es Ende 2017 bereits 82,8 Millionen. Gleichzeitig leben immer mehr Menschen allein; gut 42 Prozent aller Haushalte sind heute Single-Haushalte.

Nicht zuletzt dadurch steigt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf. Wohnte im Jahr 1990 jeder Einwohner Deutschlands im Schnitt auf 35 Quadratmetern, so beanspruchte in 2017 jeder Bürger durchschnittlich 47 Quadratmeter Wohnfläche.

Die Konsequenz: Die Nachfrage nach Wohnraum wächst – und steigende Nachfrage treibt bei einem weniger elastischen Angebot die Preise nach oben.

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Verschärfend hinzu kommt, dass das Bevölkerungswachstum sehr ungleich verteilt ist; denn immer mehr Menschen zieht es vom Land in die Metropolen. Berlin, München, Hamburg und Frankfurt platzen aus allen Nähten, während in weiten Teilen Mecklenburgs oder Thüringens der vielbeschworene „Immobilienboom“ wie ein Fremdwort klingt.

Und so stiegen laut Untersuchungen der Deutschen Bundesbank seit 2004 die Immobilienpreise in Deutschland im Schnitt um knapp 50 Prozent, während sie sich in den sieben größten Städten im gleichen Zeitraum fast verdoppelten. Im Sommer 2018 waren Schätzungen zufolge in Berlin und Frankfurt Wohnimmobilien sogar um stattliche 16 Prozent teurer als noch ein Jahr zuvor.

Gängigen Prognosen zufolge müssten rund 380.000 Wohnungen jährlich gebaut werden, um den steigenden Bedarf an Wohnraum zu decken. Doch dieses Ziel ist nicht realisierbar. Denn die Bauwirtschaft arbeitet schon jetzt an ihrer Kapazitätsgrenze.

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In den vergangenen Jahren konnte die Produktion lediglich um rund 20.000 Wohnungen pro Jahr gesteigert werden. Angesichts von 285.000 in 2017 fertiggestellten Wohnungen dürfte deshalb die Wohnungsnot in den kommenden Jahren eher noch zunehmen.

Darüber hinaus führt der Mangel an rentierlichen Geldanlagen dazu, dass immer mehr Anleger auf den Immobilienmarkt drängen. Und weil für Baukredite wegen der Niedrigzinspolitik der EZB kaum Zinsen anfallen, sind Investoren bereit und in der Lage, immer höhere Summen zu finanzieren. Denn bekanntlich entspricht der Wert einer Investition der Summe der abgezinsten erwarteten Erträge.

All dies ist bekannt und daher eigentlich wenig verwunderlich. Verwunderlich ist allerdings, dass der Politik dieses Problem offenbar lange Zeit verborgen blieb. Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) resümierte jüngst nach dem Wohnungsgipfel, „die Frage des Wohnens ist eine gesellschaftliche Frage, die uns alle angeht, die über den Zusammenhalt der Gesellschaft sehr viel entscheidet“ – ganz so, als wäre dies eine völlig neue Erkenntnis.

Fakt ist, ganz schuldlos ist die Politik an der aktuellen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt nicht. Denn es gibt wohl keinen anderen Markt, auf dem der Staat – genauer: Bund, Länder und Gemeinden – so stark mitmischt wie auf dem Wohnungsmarkt. Die Gemeinden haben das Recht, Bauland auszuweisen und über Bebauungspläne dezidiert vorzuschreiben, was auf einem Grundstück gebaut werden darf und was nicht.

Ohne einen bewilligten Bauauftrag darf noch nicht einmal ein Gartenhaus errichtet werden, und eine solche Bewilligung kostet oft viel Zeit. Nach einer Studie des Instituts für Wirtschaftspolitik an der Universität Köln beträgt die durchschnittliche Bearbeitungsdauer für einen Bauantrag in Nordrhein-Westfalen 184 Tage.

Etwa 20 Prozent der Fälle dauern sogar länger als neun Monate – wenig wahrscheinlich, dass es in anderen Bundesländern deutlich schneller geht. Die Kommunen haben also nicht nur massiven Einfluss auf das Angebot an Immobilien, sondern auch auf das Tempo, mit dem Bauvorhaben realisiert werden können.

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Mit einem Bauantrag allein ist es freilich nicht getan. Wer in Deutschland ein Wohnhaus bauen will, der muss heute rund 3300 Normen beachten. Dazu kommen Auflagen der Landesbauordnungen und der Kommunen. All dies treibt die Kosten. Schätzungen zufolge haben allein die gestiegenen energetischen Anforderungen die Kosten für den Bau von Mietwohnungen seit dem Jahr 2000 um rund 20 Prozent in die Höhe getrieben.

An den steigenden Baukosten partizipieren wiederum die Bundesländer über die Grunderwerbsteuer prächtig. Aus einer Milliarde Euro Aufkommen im Jahr 1983, als die Steuer grundlegend reformiert wurde, sind heute fast 14 Milliarden Euro für die Länderkassen geworden.  Steuersätze von 6,5 Prozent sind längst keine Seltenheit mehr. Wer in Düsseldorf eine Wohnung für 500.000 Euro kauft, muss daneben 32.500 Euro an den Fiskus überweisen.

Auch der Bund treibt ein doppeltes Spiel, Justiz- contra Bauministerium. Über das Mietrecht reglementiert der Bund die Rechte von Mietern und Vermietern: Er schreibt vor, wie stark die Mieten steigen dürfen und unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag gekündigt werden darf und wann nicht. Zudem regelt er, wie stark Mieter an Modernisierungskosten beteiligt werden dürfen und wer die Maklerkosten zu zahlen hat.

Doch der Bund reglementiert nicht nur das Angebot, er stimuliert auch die Nachfrage. Ob Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie, das neue Baukindergeld oder verbilligte Kredite der Staatsbank KfW – all diesen Maßnahmen gemein ist, dass sie den Immobilienerwerb fördern sollen. Die Folge: Mit jeder neuen Förderung fließt mehr Geld in den Markt, sodass die Preise weiter steigen.

Gleichzeitig ist der Staat selbst einer der größte Immobilieneigner. Die etwa 740 kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen vermieten rund 2,5 Millionen Wohnungen. Zudem besitzt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 470.000 Hektar und mehr als 36.000 Wohnungen. Das Vermögen dieser Bundesbehörde summiert sich auf knapp 20 Milliarden Euro; gut 3,2 Milliarden Euro nimmt sie jährlich an Kaltmiete ein. 

Der Staat hat also viele Stellschrauben, um am Wohnungsmarkt zu drehen – vielleicht zu viele. Denn einige vom Staat verfolgten Ziele stehen mit anderen im Konflikt. Die Länder sanieren ihre Länderetats mit steigenden Grundsteuereinnahmen und verteuern damit gleichzeitig den Immobilienerwerb. Immer schärfere Standards drosseln zwar zunehmend den Energiebedarf von Neubauten, doch verteuern auch sie den Wohnungsbau immer weiter. Und Investoren sollen mit günstigen Abschreibungsregeln angelockt werden, während sie gleichzeitig durch verschärfte Regeln für Mieterhöhungen abgeschreckt werden.

Was offensichtlich fehlt, ist eine Gesamtstrategie. Vielleicht könnte ein Blick in die Niederlande weiterhelfen. Dort wurde das Baugesetzbuch grundlegend neu geschrieben und alle Verordnungen und Gesetze auf den Prüfstand gestellt. Viele Regelungen wurden gestrichen, andere vereinfacht. Im Ergebnis sanken die Baukosten erheblich. In Deutschland hingegen hat jedes Bundesland seine eigene Bauordnung und sein eigenes Architektengesetz. Kostensparende Modularisierung und Standardisierung auf dem Bau wird so erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht.

Wer es ernst damit meint, das Bauen billiger machen zu wollen, der muss die bestehenden Baunormen kritisch hinterfragen, vereinfachen und harmonisieren. Ein erster Schritt wäre immerhin, wenn bei allen neuen, den Wohnungsbau betreffenden Gesetzen, Regeln und Normen zunächst abgeschätzt würde, welche Folgen sie für die Baukosten haben.

Klar ist: Wohnungspolitik ist eine Langfristaufgabe. Da hilft auch der nun an den Tag gelegte Aktionismus nichts. Wer umziehen will oder muss, der wird auch in naher Zukunft viel Geduld aufbringen müssen. Denn eins ist sicher: Das von der Kanzlerin ausgegebene Ziel, bis 2021 rund 1,5 Millionen neue Wohnungen zu bauen, wird sicher weit verfehlt – nicht zuletzt schon deshalb, weil Fachkräfte auf dem Bau Mangelware sind.

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