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27.03.2019

16:02

Start-up Drooms

Wie virtuelle Datenräume Immobilienverkäufe sicherer machen

Von: Christian Wermke

Alexandre Grellier und Jan Hoffmeister haben durch KI und die Blockchain das Geschäft mit Datenräumen entstaubt. Davon profitieren Immobilienbesitzer.

Grellier und Hoffmeister sind Geschäftsführer von Drooms, einem Anbieter von virtuellen Datenräumen. Drooms

Alexandre Grellier & Jan Hoffmeister (von links)

Grellier und Hoffmeister sind Geschäftsführer von Drooms, einem Anbieter von virtuellen Datenräumen.

Frankfurt Der Ort, an dem die Daten von zig Millionen Nutzern liegen, ist abgeschirmt wie ein Gefängnis. Ein hoher Zaun mit Natodraht verläuft um das Gelände im Frankfurter Südosten, es gibt biometrische Schleusen, die nur per Fingerabdruck funktionieren. Überall hängen Kameras, am Empfang sitzen Mitarbeiter hinter Panzerglas. Hier bei Interxion, dessen Rechenzentrum genau in der Mitte von zwei der wichtigsten Glasfasertrassen Europas liegt, sind 250 Telekommunikationsnetzwerke direkt angebunden.

14 Gebäude gibt es, die alten sind ehemalige Handwerkshallen, die neuesten hohe Betonriegel. 31.000 Quadratmeter Serverstellfläche sind hier in Betrieb. Neun große Dieselmotoren, je 3000 PS, werden ständig vorgeheizt, um bei einem Stromausfall einzuspringen. Brennt es, wird mit Argongas gelöscht. Nicht mit Wasser oder Schaum – das könnte die Server samt ihrer kostbaren Daten zerstören.

Es waren das Sicherheitskonzept und die schnelle Anbindung ans europäische Netz, die Alexandre Grellier, 47, und Jan Hoffmeister, 50, überzeugt haben, bei Interxion drei Racks, wie die Serverständer voller Kabelwirrwarr heißen, in Frankfurt anzumieten und zwei weitere in der Schweiz und einen in Düsseldorf. Grellier und Hoffmeister sind Geschäftsführer von Drooms, einem Anbieter von virtuellen Datenräumen.

Mehr als 3.000 Käufe von gewerblichen Immobilienobjekten werden pro Jahr über ihre Plattform abgewickelt, dazu kommen Firmenverkäufe. Das Produkt der beiden: eine Software, die nur in der Cloud funktioniert. Datensicherheit ist oberstes Gebot. „Der deutsche Datenschutz kommt uns entgegen“, sagt Grellier. „Viele Investoren wollen wissen, dass ihre Daten sicher sind.“

Vor 17 Jahren, als Hoffmeister Data Room Services, wie Drooms damals noch hieß, mit einem Geschäftspartner gründete, waren Datenräume rein physisch. Anwälte und Übernahmeexperten, die sich um die Due-Dilligence-Prüfung kümmerten, mussten sich durch haufenweise Akten wühlen. „Ganz am Anfang haben wir Räumlichkeiten gemietet und einen Studenten die Dokumente beaufsichtigen lassen“, erinnert sich Hoffmeister.

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2000 Euro nahmen sie dafür pro Tag von den Kunden – deutlich günstiger als manche Beratungsgesellschaft, die den Service ebenfalls im Beratungspaket mit anbot. Hoffmeister entdeckte damit eine Marktlücke: Es gab europaweit keinen anderen spezialisierten Anbieter von Datenräumen. Heute hat Drooms Konkurrenten wie die Berliner Firma Architrave oder globale Wettbewerber wie Imprima und Merrill.

Drooms Durchbruch gelang 2005 mit einem Großauftrag der Dresdner Bank: Es ging um den Verkauf eines Portfolios fauler Kredite. Sechs Interessenten gab es, sechs Datenräume mussten hergerichtet werden, 900 Ordner versechsfacht. Am Ende kaufte der Investor Lonestar das Paket für fünf Milliarden Euro.

70 Prozent der Umsätze entfallen auf den Immobilienmarkt

„Wir waren das kleine Rädchen in diesem Riesendeal“, erinnert sich Grellier, der über einen gemeinsamen Freund 2003 als Geschäftsführer dazustieß und heute genau wie Hoffmeister ein Drittel der Anteile hält. Das dritte Drittel gehört dem Hamburger Family Office Müller & Sohn. Investoren oder Förderer hatten sie nie.

Bis zu 70 Prozent des Umsatzes entfallen auf den Immobilienmarkt. 20 Prozent sind Firmenkäufe. Dazu kommen Kunden aus dem Energie- und Pharmabereich sowie direkt buchende Anwälte. Zu den Nutzern gehört auch das Bankhaus Metzler. „Bei Immobilientransaktionen nehmen wir gern den Spezialisten Drooms“, sagt Ralf Pampel, Geschäftsführer Corporate Finance. „Der Service stimmt, und die hohe Geschwindigkeit beim Hochladen und Anzeigen komplexer Baupläne überzeugt.“

Wegen der Banken- und Immobilienabhängigkeit geriet Drooms 2010 aber auch ins Wanken: Nach der Finanzkrise brach der Umsatz um 40 Prozent ein. Trotzdem wurde keinem der damals 40 Mitarbeiter gekündigt. Das hat sich ausgezahlt. Heute zählt Drooms zu den größten Anbietern von digitalen Datenräumen in Europa mit 130 Mitarbeitern, 90 davon in Frankfurt. 2018 lag der Umsatz bei 15 Millionen Euro, 2019 sind 20 Millionen angepeilt.

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Hoffmeister und Grellier ergänzen sich gut – und kennen Datenräume aus eigener Erfahrung. Hoffmeister machte bei Siemens eine kaufmännische Lehre, studierte später BWL zum Diplom-Kaufmann und arbeitete viele Jahre in den Siemens-Bereichen Corporate Finance und M&A. Der Deutschfranzose Grellier ist gelernter Jurist. Für seinen letzten Arbeitgeber Lehman Brothers war er die Datenraum-Wühlmaus.

Negativer Höhepunkt: ein Auftrag im Ruhrgebiet. Grellier, neu dabei, erster Nadelstreifenanzug, wurde von einem Herren im Blaumann empfangen. „Du bist der Typ aus Frankfurt?“, fragte der nur und führte Grellier in einen Keller, heruntergekommene Möbel, 300 Ordner. Grellier fragte den Mann nach einem Inhaltsverzeichnis. „Keine Ahnung, ich bin nur der Hausmeister.“

Eine Erfahrung, die ihn bis heute verfolgt. Und die ins Produkt einfließt. „Unsere Kundschaft ist sehr heterogen, vom jungen Analysten bis hin zum 68-jährigen Anwalt, der auch mal in den Datenraum schauen muss“, erklärt Grellier. Sie alle müsste die Plattform abholen. Drooms funktioniert in Echtzeit, ohne Verzögerungen. Zudem gibt es ein starkes Rechtesystem. Der Verkäufer kann anfangs etwa nur Bilanzen in den Datenraum stellen, später Lieferverträge und weitere Details.

KI zeigt mögliche Risiken auf

Auch Fragen und Antworten, früher noch auf Papier festgehalten, lassen sich managen, an Fachabteilungen verschicken und digital beantworten. Ein weiteres Tool ist das Live-Tracking: Der Verkäufer kann sehen, welche Seiten sich der potenzielle Käufer intensiv anschaut. „Ich kann über die Auswahl der Dokumente sehr schnell feststellen, ob der Käufer wirklich am Unternehmenskauf interessiert ist oder nur vertrauliche Informationen erlangen will“, erklärt Hoffmeister.

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Seit Neuestem können Kunden die Datenräume auch mit Künstlicher Intelligenz (KI) durchforsten. Sie macht Vorschläge, wo sich Risiken verbergen könnten. „In der nahen Zukunft werden 75 bis 80 Prozent der Arbeit im Datenraum von der Maschine selbst erledigt“, glaubt Drooms-Entwicklungschef Petter Made. Anwälte würden künftig nur noch eine Zusammenfassung der Chancen und Risiken bekommen. „Der Schwerpunkt ihrer Arbeit verlagert sich vom Lesen auf das Interpretieren und Beraten.“

Derzeit arbeitet Made daran, die Plattform zu internationalisieren. Sieben Sprachen gibt es bereits, nun kommen Arabisch, Russisch und Chinesisch dazu. „Automatische Übersetzungen von Dokumenten auf Knopfdruck sind schon heute möglich“, sagt Made.
KI ist nicht die einzige neue Technologie. Bislang bekommen Kunden den abgeschlossenen Datenraum auf eine CD gebrannt. „Das ist weder sicher noch komfortabel“, meint Hoffmeister.

Seit Oktober können sie bei Drooms den Datenraum nach Verkauf einfrieren, beglaubigen lassen und den Code in der Blockchain verschlüsseln. Sie seien das weltweit erste Unternehmen der Branche, das die Technologie nutzt. Fortan liege der Vertrag für immer überprüfbar in der Blockchain – und kann fälschungssicher wiederhergestellt werden.

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